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第1页共79页第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“湘江名苑”规划设计理念的基础上，结合我公司的实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“湘江名苑”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“湘江名苑”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“湘江名苑”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“湘江名苑”期许的物业管理效果。第二节编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》；《湖南省物业管理规定》；“湘江名苑”前期物业管理招标书。第2页共79页第二章投标函投标函致：衡阳市鸿业房地产开发公司贵公司“湘江名苑”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“湘江名苑”物业类型及实际情况，编制成《湘江名苑物业管理投标书》，现作如下承诺：我公司同意按湘江名苑物业服务处的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在年月日前,组织专业人员进入现场接手物业工作。第3页共79页一）投标函衡阳市鸿业房地产公司：1．我方已仔细研究了湘江名苑物业管理服务项目全部内容，愿意以人民币（大写）XXX元（¥XXX）的投标总报价，按合同约定对湘江名苑实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现对湘江名苑期许的物业管理效果。2．我方承诺在投标有效期内不修改、撤销投标文件。3．随同本投标函提交投标保证金一份，金额为人民币（大写）贰万元（¥20000元）。4．如我方中标：（1）我方承诺在收到中标通知书后，在中标通知书规定的期限内，与你方按照招标文件和我方的投标文件签订合同。（2）随同本投标函递交的投标函附录属于合同文件的组成部分。（3）我方承诺按照招标文件规定向你方递交履约担保。（4）同意招标书内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业合同，并遵循执行。（5）我公司承诺按照招标人要求在年月日前，组织专业人员进入现在接手物业工作。5.我公司对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。投标人：（盖单位章）委托代理人：（签字）地址：网址：电话：传真：邮政编码：年月日第4页共79页法定代表人资格证明书单位名称：衡阳市宜居物业管理公司地址：姓名：张晶晶性别：女年龄：职务：总经理系衡阳市宜居物业管理公司的法定代表人。为湘江名苑物业管理投标项目，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：（盖章）日期：年月日第5页共79页授权委托书本授权委托书声明：我张晶晶系衡阳市宜居物业管理公司的法定代表人，现授权委托衡阳市宜居物业管理公司的颜学建我公司代理人，以本公司的名义参加衡阳市鸿业房地产开发公司的湘江名苑物业管理投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。代理人：颜学建性别：男年龄：43单位：衡阳市宜居物业管理公司部门：职务：投标人：（盖章）法定代表人：（签字或盖章）日期：年月日第6页共79页四依法缴纳税收承诺书（格式）我公司（单位）近三年均依法缴纳了各项税费,没有偷税、漏税行为。特此承诺。（公章）年月日五依法缴纳社会保障资金承诺书（格式）我公司（单位）近三年均依法缴纳了各项社会保障资金,没有欠缴、漏缴行为。特此承诺。（公章）年月日第7页共79页第三章企业综合介绍运作特点我公司自从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用，员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确，只有管理中心满意、公司的良性发展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO9001:2000标准基础上要求做到：作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化第8页共79页服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理以来，先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。二零一三年五月十日第9页共79页第一项物业管理服务的整体策划与构想一、宜居物业管理公司接管湘江名苑的优势分析（一）精心设计管理方案1．针对湘江名苑的招投标工作，我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理方案。站在衡阳市鸿业房地产开发有限公司营销和购房者生活居住的角度，我们确立了湘江名苑物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在湘江名苑中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让湘江名苑成为城市中的花园。在物业管理中，我们将导入互动式管理方式，务必通过我们精心的管理与服务，使湘江名苑真正成为城市中的花园，真正成为环保社区、绿色家园。2．从湘江名苑物业管理的角度出发，我们对发展商提出了有关建议，涉及到社区的整个策划和房屋营销，涉及到清洁、绿化、安全等方面的设计和装备。此外，我们还制定了相应的前期介入的措施，参与施工与验收，尽量为日后湘江名苑的物业管理工作铺平道路。3．针对业主的具体情况，我们对湘江名苑物业管理的各种常规性公共服务进行认真策划和设计，此外，还根据香港业主的居住需求和小型商务办公的需求，制定了一系列特色服务内容。让业主满意，将是我们孜孜追求的目标。（二）科学规范的物业管理体制运作体系我公司已于2013年3月经过ISO9002质量认证学习培训，目前正在申请认证：科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保湘江名苑管理质量的有力保证。我公司一向重视人力资源的开发与管理，不断吸收优秀人才，提高人员素质，并在公司内部建立了一整套人才培训、学习、进修、考核制度，不断对人员素质进行优化。我公司管理技术人员25人中，现有大专以上文化程度的占78%，本科生占27%，大专生占46%，第10页共79页具有高级职称占5%，中级职称占21%，初级职称占39%，保证了我公司持续稳定发展。（三）具有丰富的管理与服务经验优势1．我公司具有丰富的多类型物业管理经验我公司管理层前期在深圳培训学习的内容，就是高层住宅。。2．我公司具有丰富的设备管理经验我公司拥有各类专业管理技术人员多名，对各类物业设备如电梯、空调、供配电、消防系统、保安系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全完善的、成熟的管理经验，能确保各个系统都处于良好的运作状态，使湘江名苑的设备特别是智能化系统安全可靠地发挥作用。3．我公司具有体贴入微的社区家政服务经验物业管理除开展常规服务工作外，如何全方位满足住户的各种生活需要，是我公司孜孜以求的服务境界。为此我公司以“您的满意就是我们的追求”为社区家政服务宗旨，24小时全天候为住户提供优质的社区家政服务。我们为广大业主提供了形式多样的无偿服务和合理收费的有偿服务。作为综合服务的优化配套措施之一，既满足了广大住户的生活要求，又加强了物业公司和住户的沟通与了解，取得了良好的社会效益和经济效益。湘江名苑的住户将享受到我们体贴入微的优质服务。（四）企业文化与品牌优势第11页共79页1．我公司创立了富有特色的企业文化：企业宣传定位：湘江名苑物业管理，真诚服务大家。质量方针：优质、安全、高效、有序。服务宗旨：奉献真诚服务，追求卓越管理。经营理念：以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命。企业发展目标：树立物业管理行业的优秀品牌。企业文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导，是加强公司凝聚力，是员工孜孜为之奋斗的精神财富，是公司不断发展的、强大的、源源不断的、永不枯竭的推动力。三、物业管理的指导思想、总体目标与管理方式湘江名苑位于珠晖区的门户位置，具有优越的地理优势和完善的硬件设施，认真做好湘江名苑的物业管理工作具有三个方面的意义：1．湘江名苑高质量的物业管理工作，可以有效配合珠晖区政府对珠晖整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造衡阳市的外滩城市风情；2．湘江名苑的高质量的物业管理工作，可以树立样板，维护宣传衡阳市鸿业房地产开发第12页共79页有限公司名牌信誉，直接促进湘江名苑第一期及以后各期的售楼价格和进度的提升，为衡阳市鸿业房地产开发有限公司的“大地产”战略作贡献；3．湘江名苑高质量的物业管理工作，给湘江名苑的业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活、新感受，细心体味每一天”的意境，维护宣传湘江名苑物业的品牌信誉。基于上述认识，我们确立了管理湘江名苑的指导思想、总体目标和管理方式。(一)管理湘江名苑的指导思想用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在湘江名苑中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让湘江名苑成为“城市中的花园”。（二）管理湘江名苑的总体目标1．湘江名苑在正式接管后一年内，通过ISO9002质量体系认证；2．湘江名苑在正式接管后一年内，达到“衡阳市物业管理优秀住宅小区”的管理标准；3．湘江名苑在正式接管后二年内，达到“全国消防安全示范小区”标准；4．湘江名苑在正式接管后二年内，达到“湖南省物业管理优秀示范小区”的管理标准。(三)湘江名苑的管理方式根据湘江名苑的特点和我物业的管理经验，我们将严格遵守政府的有关法律、法规、条例及标准，对湘江名苑进行封闭式综合一体化管理。主要的管理方式如下：1．互动管理在湘江名苑提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动，这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。（1）管理目标互动湘江名苑的管理目标应该是由管理处和业主（前期为发展商）共同商议和制定的，管理目的是一致的。（2）管理责任互动湘江名苑管理处的责任是实现业主提出的管理目标，而湘江名苑的业主有责任协助管理处工作，并有义务按《业主公约》的要求和规定合理使用湘江名苑物业，有义务自觉维护湘江名苑的完整、美观、清洁和安全等各项内容。（3）管理过程互动在湘江名苑的日常管理服务运作过程中，住户的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随时与住户沟通物业管理状况，而住户也有义务随时向管理处反馈第13页共79页意见和信息，以保证管理处的工作就是住户的需要这个方向。在配套服务方面。除了提供常规性公共服务之中，我们还分析了湘江名苑的业主的需求，提供多种配套服务，实现互动。特别是对于香港业主及小型商务办公业主，我们设计了相应的特色服务项目。在社区人文环境营造方面。位于珠晖门户的湘江名苑必