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华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司阳光阳光100100烟台海港路商业项目烟台海港路商业项目之之顾问研究报告顾问研究报告（第一分册（第一分册市场研究与定位）市场研究与定位）REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD二零零五年九月五日总目录第一分册市场研究与定位第二分册设计概念与发展策略建议附件一需求调查报告附件二案例分析REGALLLOYDS3第一分册市场研究与定位一、宏观投资环境分析………………………………………………………（一）城市经济环境…………………………………………………（二）城市人口环境…………………………………………………（三）城市消费基础…………………………………………………（四）城市商业基础…………………………………………………（五）城市规划及建设………………………………………………（六）城市竞争力分析………………………………………………二、地段分析…………………………………………………………………（一）地段的地理环境属性…………………………………………（二）地段的经济价值属性…………………………………………（三）国外中心商业区发展规律……………………………………（四）城市中心商业区类比案例分析………………………………（五）消费者对区域的认同与看法…………………………………（六）地段价值之商业发展趋势判断………………………………57111214171935394157596975REGALLLOYDS4第一分册市场研究与定位三、市场空间分析……………………………………………………………（一）市场板块分析…………………………………………………（二）重点项目分析…………………………………………………（三）直接竞争分析…………………………………………………（四）市场发展空间分析……………………………………………四、项目定位…………………………………………………………………（一）总体发展定位…………………………………………………（二）功能定位………………………………………………………（三）服务人群定位…………………………………………………（四）商业形式建议…………………………………………………（五）商业规模分析与建议…………………………………………（六）功能分区主题建议……………………………………………（七）业态组合与分布建议…………………………………………（八）一期（B地块）业态及租售建议………………………………（九）多层商业楼层均质化策略……………………………………7680121140151184186187188189190210220231235一、宏观投资环境分析（一）城市经济环境（二）城市人口环境（三）城市消费基础（四）城市商业基础（五）城市规划及建设（六）城市竞争力分析REGALLLOYDS6一、宏观投资环境分析——综述（1）烟台总体经济处于持续增长中，发展趋势良好。（2）烟台的总体经济水平略低于济南、青岛、大连，但经济增长速度与这些城市基本同步。（2）烟台市人口自然增长率较低，市区总体人口近年来变化较小，烟台本地人口拉动力较青岛，济南，显出不足。（3）烟台物价指数呈直线上升势头。人均可支配收入仅次于青岛，但人均储蓄远远高于青岛。反应出烟台城市消费具有较强的挖掘和引导潜力。（4）烟台的批零贸易基础较好，但自2002年至今，增长缓慢，在与青岛、济南的对比中，增长趋于落后。商业环境发展相对于城市发展略显滞后。（5）同作为沿海城市，烟台的城市化水平相对落后，从发展趋势看，未来增长空间较大。（6）烟台在环渤海经济圈东南城市圈中，尚处于发展的起步阶段。与青岛、济南的追赶式竞争，对促进烟台在近3年的发展速度，将起到积极的作用。REGALLLOYDS72003年山东省主要城市GDP比较（亿元）17083555745440629031283660488310301316691383100313681780020040060080010001200140016001800济南市青岛市淄博市枣庄市东营市烟台市潍坊市济宁市泰安市威海市日照市莱芜市临沂市德州市聊城市滨州市菏泽市（一）城市经济环境1.GDP（1）烟台GDPU2004年烟台国民生产总值（GDP）为1639亿元，较03年增长18.8%。（2）与山东省其他市区比较U烟台市GDP位于山东省前三位，低于济南市和青岛市；（3）增长趋势U烟台市GDP增长率高于全国GDP增长率，并且呈加速增长态势。GDP增长趋势比较14.10%18.03%24.54%10.49%11.80%27.23%15.39%7.30%8.00%9.10%9.50%11.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2001年2002年20032004烟台市山东省全国REGALLLOYDS8（一）城市经济环境2003年山东省主要城市人均GDP比较（元）13727826410218807211109333711211337621104311063121522022139239105582431923632233960400080001200016000200002400028000320003600040000济南市青岛市淄博市枣庄市东营市烟台市潍坊市济宁市泰安市威海市日照市莱芜市临沂市德州市聊城市滨州市菏泽市2.人均GDP（1）烟台人均GDPU2004年烟台人均国民生产总值（人均GDP）25183元。（2）与山东省其他市区比较U烟台市人均GDP2003年位于山东省第六位，相对GDP前三位的排名落后。REGALLLOYDS9（一）城市经济环境3.三产构成比例（1）烟台市第二产业所占比例最大，为烟台市支柱产业，其次是第三产业;（2）第三产业所占比重近年来微幅下降，2002年所占比重最高，为35.96%，2003、2004年所占比重连续下滑，分为为35.65%、33.13%。但从整体水平来看，基本稳定。（3）从城市发展角度看，第三产业比重有待进一步增长。2004年烟台三产结构比例10%57%33%第一产业%第二产业%第三产业%烟台第三产业比重增长比较26.22%29.19%33.82%35.96%35.65%33.13%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%199019952000200220032004REGALLLOYDS10（一）城市经济环境3.三产构成比例（4）支柱产业U烟台市支柱产业主要有食品工业、机械工业、汽车工业、黄金工业、电子工业，均属于第二产业，这几类产业2004年产值增幅较大，对税收也有较大的贡献。2004年烟台支柱产业发展状况132.94140.2040.0955.2162.3647.8053.9517.1127.5614.940.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00食品工业机械工业#汽车工业黄金工业电子工业增加值（亿元）实现利税（亿元）REGALLLOYDS11烟台市区人口规模变化图（万人）181425251684825136617674817168191447174020406080100120140160180200芝罘区莱山区开发区福山区牟平区市区总数（二）城市人口环境1.人口数（1）烟台市2004年末总额人口为646.28万人；（2）其中市区人口为174万人，在市区人口中最多的是芝罘区。2.人口自然增长率（1）烟台市人口自然增长率较低，市区总体人口近年来变化较小；（2）非农业人口增长4.6%，从人口结构变化方面，反映了烟台城市化趋势的演进。指标名称计量单位2004年2003年比上年±%年末总人口万人646.82645.820.2平均人口万人646.32646.270.01非农业人口万人236.14225.714.6人口出生率‰7.815.72人口自然增长率‰1.42-1.07REGALLLOYDS121.居民收入U烟台市居民人均可支配收入逐年增加，2004年达到了10805元。2.恩格尔系数U城市居民恩格尔系数逐渐降低，1999年以来都在40%以下，2004年为37.3%，说明生活水平提高。近三年烟台人均年可支配收入比较88699785108030200040006000800010000120002002年2003年2004年城市居民恩格尔系数变化45.243.444.342.938.337.634.735.436.437.3051015202530354045501995199619971998199920002001200220032004（三）城市消费基础REGALLLOYDS13（三）城市消费基础3.家庭消费支出结构（1）从下图可以看出，烟台市民消费中最高的为食品，其次是衣着，所占的比例为14%，这为项目的业态布置提供了参考依据。2004年烟台市城市居民消费结构37%14%5%8%9%15%8%4%食品衣着设备用品及服务医疗保健交通与通讯娱乐文教服务居住杂项商品与服务REGALLLOYDS14（四）城市商业基础1.社会消费品零售额（1）烟台市社会消费品零售额为440.42亿元，增长率较高，为16.7%；（2）批发零售贸易额为376.48亿元，餐饮业的增长较快，到达了20.1%。2.社会消费品零售额各区比较（1）烟台市区社会消费品零售额远远超过了龙口市、莱阳市等其他地区；（2）市区中最高的是芝罘区，说明芝罘区商业发展较好。2004年烟台市各市区县社会消费品零售总额比较（万元）3213013028704925940130711581661617862718371477281755084952885043845137152798324163290100000200000300000400000500000600000700000800000900000100000011000001200000烟台市区芝罘区福山区牟平区莱山区开发区龙口市莱阳市莱州市蓬莱市招远市栖霞市海阳市长岛县社会消费品零售额亿元440.4216.7＃城市亿元314.2917.9农村亿元126.1314.0＃批发零售贸易业亿元376.4816.7餐饮业亿元45.9120.1REGALLLOYDS15（四）城市商业基础3.消费品零售额增长率U烟台市社会消费品零售额增长率呈上升趋势，为商业物业的发展提供了良好的背景。烟台社会消费品零售额增长趋势05000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000001995199619971998199920002001200220032004REGALLLOYDS162004年山东省主要城市进出口总额比较（亿美元）716651982703027411803014656180306090120150180210240270300济南市青岛市淄博市枣庄市东营市烟台市潍坊市济宁市泰安市威海市日照市莱芜市临沂市德州市聊城市滨州市菏泽市4.进出口总额（1）烟台市U烟台市2004年进出口总额达到了80亿美元。（2）与山东省主要城市比较U总额中排列较前，在山东省城市中排列第二，烟台港口作用较大。（四）城市商业基础REGALLLOYDS17市区土地利用现状市区土地利用规划1.土地利用现状及规划（1）烟台市城市发展沿东西带状展开的趋势依然显著。（2）调查中，虽然规划部门相关人士提及，此次正在进行的城市规划修编工作，对开山向南发展的思路提出想法，但目前来看，近10年此举实施的可能性较小。（五）城市规划及现状REGALLLOYDS18市-区级商业功能区规划市区商业网点现状2.商业规划（1）现状项目所在区域目前商业网点分布较为密集，在城市中是显著的商业中心地位。（2）现状整个城市商业分布表现为向此中心聚集的形态。（3）现行城市商业规划显示，未来10年全市仍旧以一个市级商