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2008年5月23日上东大街定价策略目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例1.1商铺结构影响因素1.2商铺位置影响因素1.3商铺使用功能影响因素1.4商铺层数影响因素一、影响单价的权益因素1.1商铺结构影响因素A级商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。D级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。一、影响单价的权益因素1.2商铺位置影响因素A级临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。一、影响单价的权益因素蔡锷大道上东大道1.2商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。一、影响单价的权益因素东庄大道1.2商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。一、影响单价的权益因素天子街彩云街1.2商铺位置影响因素D级.在商铺内街的商铺（9＃楼内街）价格加权系数最差。一、影响单价的权益因素9＃搂内街1.3商铺使用功能影响因素1.3.1预留可做餐饮条件的商铺（7＃、15＃、16＃）一、影响单价的权益因素1.3商铺使用功能影响因素1.3.2可满足汽车美容要求的商铺（10＃）一、影响单价的权益因素1.4商铺层数影响因素1.4.1临主干道的二层商铺（1＃、6＃、7＃、8＃A区域）一、影响单价的权益因素蔡锷大道上东大道AAAA1.4商铺层数影响因素1.4.1临次干道的二层商铺（12＃，B区域）一、影响单价的权益因素东庄大道B1.商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一楼的1/2。2.考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。3.为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相对较低的投资客，低价购买二层商铺。天方观点：二、各栋楼价格区间统计表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数1一层33834.5927000142万～1048万114万～837万16二层17543.8614000165万～425万132万～276万145二层复式25062.6620000401万～642万320万～512万76一层33834.592700085万～384万68万～306万17二层17543.8614000433万～720万345万～575万67一层31328.4625000106万～1881万84万～1501万7二层13784.4611000226万～843万181万～673万5三层8771.937000144万～537万115万～428万3四层8771.937000126万～500万100万～399万38一层31328.322500090万～336万72万～268万6二层17543.8614000197万～366万157万～292万5一层公寓8333.33800033万～100万32万～96万7二层公寓8333.33800016万～76万15万～73万119一层25062.662000012万～116万10万～93万33二层12531.3310000314万～335万251万～267万2二层公寓8333.33800016万～50万15万～48万13二、各栋楼价格区间统计表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数10一层商铺20050.131600037万～221万29万～177万12二层公寓8333.33800013万～99万12万～95万1411一层商铺20050.131600071万～194万56万～155万512一层22556.391800064万～559万51万～446万10二层8771.93700064万～225万51万～180万513一层22556.391800039万～337万31万～269万11二层8771.93700082万～144万66万～115万2二层公寓8333.33800018万～75万17万～72万1214一层商铺22556.391800067万～166万53万～132万1515一层28822.0623000143万～216万114万～173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万116一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1合计商铺191/公寓57不同总价区间商铺分布明细表栋号50万以下50-100万100-300300-500万500万-1000万1000万以上小计1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合计27447035123191合计14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上价格区间为价格表的总价二、各栋楼价格区间统计表1＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.5927000142万～1048万114万～837万16二层17543.8614000165万～425万132万～276万141＃楼一层二、各栋楼价格区间统计表1＃楼二层二、各栋楼价格区间统计表二、各栋楼价格区间统计表5＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数二层复式25062.6620000401万～642万320万～512万75＃楼一层二、各栋楼价格区间统计表5＃楼二层二、各栋楼价格区间统计表6＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.592700085万～384万68万～306万17二层17543.8614000433万～720万345万～575万6二、各栋楼价格区间统计表6＃楼一层6＃楼二层7＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.4625000106万～1881万84万～1501万7二层13784.4611000226万～843万181万～673万5三层8771.937000144万～537万115万～428万3四层8771.937000126万～500万100万～399万3二、各栋楼价格区间统计表7＃楼一层7＃楼二层7＃楼三层7＃楼四层8＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.322500090万～336万72万～268万6二层17543.8614000197万～366万157万～292万5一层公寓8333.33800033万～100万32万～96万7二层公寓8333.33800016万～76万15万～73万11二、各栋楼价格区间统计表8＃楼一层公寓部分8＃楼二层公寓部分9＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层25062.662000012万～116万10万～93万33二层12531.3310000314万～335万251万～267万2二层公寓8333.33800016万～50万15万～48万13二、各栋楼价格区间统计表9＃楼一层公寓大堂9＃楼二层公寓部分10＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600037万～221万29万～177万12二层公寓8333.33800013万～99万12万～95万14二、各栋楼价格区间统计表10＃楼一层公寓大堂10＃楼二层公寓部分11＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600071万～194万56万～155万5二、各栋楼价格区间统计表11＃楼一层12＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800064万～559万51万～446万10二层8771.93700064万～225万51万～180万5二、各栋楼价格区间统计表12＃楼一层12＃楼二层13＃楼层数对外均价实收均价价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800039万～337万31万～269万11二层8771.93700082万～144万66万～115万2二层公寓8333.33800018万～75万17万～72万12二、各栋楼价格区间统计表13＃楼一层公寓大堂13＃楼二层公寓部分14＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺22556.391800067万～166万53万～132万15二、各栋楼价格区间统计表14＃楼一层15＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层28822.0623000143万～216万114万～173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万1二、各栋楼价格区间统计表15＃楼一层15＃楼二、三层16＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1二、各栋楼价格区间统计表16＃楼一层三、各栋价格总额统计表栋号类型销售面积实收总额实收均价对外总价对外均价1＃商铺3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商铺1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商铺2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商铺5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商铺906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商铺1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商铺471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商铺263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商铺1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商铺827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商铺583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商铺741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商铺955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合计22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、销售策略货包价值分析开盘日期区域销售对象总建面积比例实收总额比例7.19A区6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B区1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92