中星集團荣耀上海当代住宅历史坐标百年历史文化瑰宝概念設計與產品策略建議案超越颠峰市場篇地理位置長寧區土地面積﹕38.36平方公里人口數量﹕59.57萬人長寧區外環線可至滬寧高速及市郊外環各處地鐵2號線可至靜安寺、人民廣場及浦東延安路高架可至318國道、人民廣場、外灘及浦東內環線高架可至市區內環各處地鐵明珠線可至寶山、虹口公園、新客站、南客站長寧區交通網絡依托虹橋發展長寧公共交通﹕以中山公園、天山仙霞、動物園、虹橋機場等為交換中心商業設施﹕小型化、分散化,集中于中山公園、天山路及仙霞路沿線公共建築﹕歷史博物館、劉海粟美術館、宋慶齡陵園等公園﹕中山公園、天山公園、虹橋公園、動物園賓館﹕西郊賓館、虹橋迎賓館、太平洋飯店等高檔賓館林立大學﹕東華大學、外貿學院、華東政法等;中學﹕市三女中、延安中學等;小學﹕江蘇路第五小學等醫院﹕同仁醫院、八五醫院、區中心醫院、民航醫院等長寧區行政區域圖虹橋路別墅區古北新區虹橋開發區新華路高檔住宅區中山公園商住區天山、仙霞成熟住宅區北新涇新興住宅區2375461虹橋臨空經濟區8虹橋路別墅區西郊賓館虹梅別墅虹橋別墅嘉年別墅仙霞路虹橋路水城南路外環線延安西路哈密路動物園虹井路虹梅路尚聯創世紀滿庭芳花園龍柏花苑新律花苑上海花園廣場龍柏公寓皇朝別墅溫莎花園高登商務公寓溫莎公寓置信花苑王子公寓文華別墅金乾公寓金坤公寓四方西郊花園西郊華庭天下東湖別墅錦苑西郊賓館別墅虹橋迎賓館美麗華花園君悅花園明苑別墅綠谷別墅富宏花園愛都公寓萬特園名都城西郊一品花園虹橋路別墅區虹橋路別墅區為上海外銷別墅最集中之區域,集中了全市50%左右的別墅以虹橋國際機場為依托,表現虹橋路尊貴地段及西郊賓館一帶成片綠化該區域別墅檔次高,居住客戶群層次也高,且保持了較高的入住率該區域分布有20余個別墅項目,共約1530套別墅(35萬平方米建築面積)先後交付使用面積以200-250平方米/套居多,個別項目達到600-700平方米/套,項目規模一般為20-70棟為多租賃價格以USD0.4-0.7/平方米/天為主(以租為主),個別項目達到USD1.2/平方米/天,價格差別主要為別墅品質及物業管理不同產生虹橋路別墅區銷售價格14002000210015001200300017502600050010001500200025003000嘉年別墅虹梅別墅新律花苑西郊華庭天下皇朝別墅龍柏花苑西郊一品花園尚聯創世紀別墅單位﹕美元/平方米虹橋路別墅區租賃價格0.600.300.510.800.410.350.400.531.200.430.700.750.700.601.101.040.600.460.560.370.300.880.000.200.400.600.801.001.20虹橋迎賓館嘉年別墅綠谷別墅虹橋別墅虹梅別墅滿庭芳花園新律花苑西郊華庭天下上海花園廣場皇朝別墅明苑別墅萬特園置信花苑溫莎花園西郊賓館龍柏花苑文華別墅東湖別墅富宏別墅虹橋大名人西郊一品尚聯家園單位﹕美元/平方米/天古北新區家樂福商場維多利亞大廈古北太陽廣場金馬公寓巴黎經典馬賽花園金獅公寓維也納廣場維多利亞大廈鹿特丹花園里昂花園泰古公寓雅典花園美麗華花園明珠大廈鑽石公寓翡翠公寓寶石公寓金象公寓金鹿公寓華園大廈廣場大廈金龍公寓碧玉公寓萬科廣場羅馬花園古羊路華東榮榮水城南路古北路虹許路延安西路道道黃金城道華西名都城古北新區簡況古北新區為上海最早之涉外住宅小區占地面積136.6萬平方米,規劃總建築面積為300萬平方米,實現批租土地面積23萬平方米。該區由上海古北(集團)有限公司負責開發建設區內已有25個項目(40多萬平米)樓盤陸續竣工交付使用該區域內多為全裝修高檔外銷住宅房,多為高層建築,部分用作辦公,入住率較高面積構成:1/1﹕85-100M2,2/2﹕105-130M2,3/2﹕130-160M2由于受全市外銷房景氣影響,該區域價格下跌較多,銷售價格﹕USD1800/M2左右USD900/M2左租賃價格﹕USD0.9/M2/天左右USD0.4/M2/天左右古北新區銷售價格750065007000700080006900010002000300040005000600070008000羅馬花園雅典花苑鹿特丹花園里昂花園名都城美麗華花園單位﹕元/平方米虹橋開發區興婁山關路協泰中心上海城國貿中心新金橋大廈天宇中心延安路高架仙路古北路世貿商城遠東國際廣場新世紀廣場萬都中心億祥百貨虹橋友誼商城新虹橋大廈新虹橋俱樂部太陽廣場仲盛金融中心揚子江酒店東方國際大廈安泰大廈遵義虹橋翠庭太平洋酒店麗晶大廈錦明大廈路霞路義虹橋開發區虹橋開發區為上海最早之涉外辦公區,1988年太陽廣場地塊為上海第一個外銷批租地塊以虹橋國際機場為依托,延安西路高架及內環線高架便捷交通區域內有1塊公共綠地,2個國際性展覽中心,3個大型商業設施,4個4星級以上賓館該區域內現有14個涉外甲級辦公樓,計有105萬平方米建築面積陸續交付使用,均為高層建築,新項目入住率不高辦公樓面積以自由隔間居多租賃價格以USD0.3-0.5/平方米/天為主,個別項目達到USD0.7/平方米/天,價格差別主要為別墅品質及交付使用時間、物業管理不同產生虹橋開發區辦公樓租金0.450.400.400.450.500.400.550.700.300.300.350.300.350.000.100.200.300.400.500.600.70遠東國際廣場太陽廣場安泰大廈上海城協泰中心金橋大廈仲盛金融中心國貿中心世貿商城新虹橋大廈新世紀廣場天宇中心東方國際大廈單位﹕美元/平方米/天新華路高檔住宅區恒力公寓佳信都市東方劍橋太子公寓恒力苑上海影城延和大廈華山公寓盛源大廈華山花苑華山嘉苑法華門大廈海富花園新華大廈福樓望邸凱旋公寓浙海公寓新華別墅新華嘉利鴻申大廈鑒賞新華新華名門長髮大廈浦江大廈喬寧大廈嘉陽公寓丹楓白露凱旋路華山路番禺路淮海西路定西路延安西路正力公寓科達公寓鴻發苑晶采名人大廈名都公寓長寧新華法華苑新華路高檔住宅區新華路為國賓道,沿途為低密度花園建築,地段高尚。區域內道路不寬,但堵車情況並不嚴重。區域內有1個四星級酒店,1個影城。該區域內現有30多個內銷住宅樓項目,計有80萬平方米建築面積陸續交付使用,多為高層建築,銷售一般。該區域內現有5個外銷商住樓,計有15萬平方米建築面積已交付使用,均為2年前之高層建築,入住率約65%。內銷面積構成2/2﹕100-115M2,3/2﹕130-145M2外銷面積構成2/2﹕100-135M2,3/2﹕145-160M2銷售價格以RMB4900-5900/平方米為主,個別外銷項目達到RMB9000/平方米(有价無市)。古北新區租賃價格0.550.500.400.600.550.250.500.000.100.200.300.400.500.60古北太陽廣場泰谷酒店公寓鹿特丹花園華園美麗華花園寶石公寓名都城單位﹕美元/平方米/天新華路高檔住宅銷售價格650055009200600060005800620070008000800016000150002000002000400060008000100001200014000160001800020000楓丹白露佳信都市新華嘉利新華大廈鑒賞新華新華名門華山嘉苑淮海新公館晶采名人大廈東劍橋華山公寓鴻發苑法華苑單位﹕元/平方米中山公園商住區煜王苑興聯大廈金都苑盛業公寓兆丰環球金龍公寓香樟花園太平洋中心康寧廣場迅發公寓香榭花都天誠花苑綠地公寓銀統大廈九州名品金森大廈延安西路江蘇路路愚園長寧路中山公園中山西路體操中心天山公園申亞金融廣場兆丰苑樂購虹橋向日葵華園大廈九州商廈碧云公寓虹橋世家大家源怡峰苑都市山莊長峰大廈悅達花苑新衡公寓富都花園國泰大廈華陽森活館長寧貴都定西路凱旋路武夷路中山公園商住區中山公園商住區為長寧區商業繁華地段。地鐵2號線、內環線高架及多路公交樞紐站,交通便捷區域內有1個國際體操中心,2個公園。該區域內現有20多個內銷住宅樓項目,計有70萬平方米建築面積陸續交付使用,多為高層建築,銷售一般。辦公樓較集中于江蘇路及中山公園附近。該區域內現有5個外銷商住樓,計有15萬平方米建築面積已交付使用,均為2年前之高層建築,入住率約65%。內銷面積構成2/2﹕100-115M2,3/2﹕130-145M2外銷面積構成2/2﹕100-135M2,3/2﹕145-160M2銷售價格以RMB4900-5900/平方米為主,個別外銷項目達到RMB9000/平方米(有价無市)。中山公園商住區銷售價格46004800470050005700520058004900420059006800900090000100020003000400050006000700080009000虹橋向日葵大家源中山公寓虹橋大名人香榭花都煜王苑悅達花苑天誠花苑新衡公寓長峰大廈興聯大廈富都花園金都苑單位﹕元/平方米天山、仙霞成熟住宅區銘暉西郊苑長寧路哈密路仙霞路天山路遵義路水城路虹橋七星閣海倫公寓虹橋新城天山公寓五洲大廈仙霞首府綠地公寓虹林新苑上海花城天山新苑綠康公寓區中心醫院太和名邸景博花園仙霞大郡威寧花苑南洋新都古北路天山、仙霞成熟住宅區天山、仙霞成熟住宅區為長寧區較早發展之工人新村,各方面配套齊全。地鐵2號線、內環線高架以及54、71、72、74、88、127等多路公交終點,交通便捷,地鐵2號線預期中。區域內有長寧區中心醫院,商業設施集中于天山路及仙霞路,大型商業設施為天山商廈,無公園設施。該區域內現有17個內銷住宅樓項目,計有60萬平方米建築面積陸續交付使用,東側多為高層建築,西側多為多層及小高層,銷售較好。新上市個案小區規模較大,綠化率普遍在40%--50%之間,個別達到60%。內銷面積構成2/2﹕95-110M2,3/2﹕130-145M2銷售價格以RMB4000-5000/平方米為主。天山、仙霞成熟住宅區銷售價格5400530045003900350043004200500040005500450050000100020003000400050006000虹橋新城上海花城天山公寓銘暉西郊苑太和名邸綠康公寓天山新苑仙霞首府仙霞大郡景博花園南洋新都威寧花苑單位﹕元/平方米北新涇新興住宅區天山西路淞虹路外環線仙霞西路泉口路哈密路淞虹苑虹康花園綠地公寓協和園西郊寶成花苑綠地別墅北新涇新興住宅區北新涇新興住宅區為長寧區新發展之住宅基地,以北新涇鎮為依托,延承仙霞地區之住宅發展。地鐵2號線及多路公共交通延伸至該區域,交通條件比以前有較多改善,商業設施及配套較少。區內已有5個商品房項目(30多萬平米)陸續竣工交付使用,其中虹康花園規模較大,達16萬平方米。該區域內多為中低檔毛坯住宅房,均為多層建築,綠化率較高(40%-50%),部分用作拆遷基地,部分為商品住宅,居民活動為天山及中山公園地區。面積構成2/2﹕85-100M2,3/2﹕100-135M2銷售價格以RMB2800-3200/平方米為主,個別項目達到RMB3700/平方米,動遷房為RMB2200/平方米左右。北新涇新興住宅區銷售價格320037002900280005001000150020002500300035004000淞虹苑虹康花園綠地公寓協和園單位﹕元/平方米上海市外銷別墅個案售價比較單位﹕美元/平方米3000175015001700160010002500220015001300120016002000160080010003000050010001500200025003000龍柏花苑西郊一品花園皇朝別墅新律別墅虹梅別墅湯臣嘉年別墅尚聯創世紀美麗華花園滿庭芳花園上海花園玫瑰園海怡花園湯臣高爾夫別墅百富利山莊東方明珠花園康虹花園翡翠園大上海高档物业分析--高层案名性质地址面积(m2)开发商备注东方巴黎内销高层住宅南昌路555号86-270东方海外房地产地段高级,建筑品质高明园世纪城内销高层住宅复兴中路1199号111-308上海西南明