雅居乐·白鹭湖项目深圳推广执行方案

整理文档很辛苦,赏杯茶钱您下走!

免费阅读已结束,点击下载阅读编辑剩下 ...

阅读已结束,您可以下载文档离线阅读编辑

资源描述

滨水地区是一个城市非常珍贵的资源,也是对城市发展富有挑战性的一个机会,它是人们逃离拥挤的、压力锅式的城市生活的机会,也是人们在城市生活中获得呼吸新鲜空气的疆界的机会。——查尔斯•摩尔墅+LAKE+生态+雅居乐●白鹭湖项目深圳推广执行方案中原(惠州)事业三部提纲架构1项目推广背景2项目推广方案1.1)2007深圳房地产市场风云1.2)惠州房地产市场变幻1.3)数据白鹭湖1.4)市场总结2.1)推广目标2.2)解决方案1项目推广背景1.1)2007深圳房地产市场风云2007深圳房地产市场风云深圳市场扫描深圳市场·消化量深圳市场·成交价深圳市场·消化量11月份市场可售套数为17847套,成交1726套,消化率为9.7%。11月份市场可售面积为167.7平米,成交14.6万平米,消化率为8.9%。11月份市场可售套数为17847套,成交1726套,消化率为9.7%。11月份市场可售面积为167.7平米,成交14.6万平米,消化率为8.9%。说明:‡市场可售量是表示一个时间段内的市场可售规模,本月可售量等于上月底的市场存量加上本月新增供应量;‡市场存量是表示某一个时间点的市场可售量,本月底的市场存量等于本月可售套数减去本月成交量。‡此报告中市场可售量统计仅“06年以来新批预售项目总量及市场的消化情况”为指标。2007年全市存量消化套数020004000600080001000012000140001600018000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0%20%40%60%80%100%可售套数成交量(套)消化率2007年全市存量消化面积050000010000001500000200000025000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0%20%40%60%80%100%可售面积成交量(平米)消化率深圳市场扫描数据来源:深圳中原品控部深圳市场·成交价格11月份全市实现成交均价15918元/平米,环比上涨7.6%,同比则仍有58.9%的涨幅。今年1-11月成交均价为14027元/平米,较去年同期上涨了53.2%。11月份全市实现成交均价15918元/平米,环比上涨7.6%,同比则仍有58.9%的涨幅。今年1-11月成交均价为14027元/平米,较去年同期上涨了53.2%。全市价格走势11557144781480114075191191650614797159181062611120112970300060009000120001500018000210001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2006年深圳市场扫描数据来源:深圳中原品控部1.2)惠州房地产市场近况惠州每月网上签约套数0500100015002000250030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月网上签约套数住宅签约套数惠州每月签约面积0500001000001500002000002500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月网上签约面积(m2)住宅签约面积(m2)惠州11月份网上签约套数856套,比上月下降36%;网上住宅签约套数495套,比上月下降49%。11月份网上签约面积7.8万平方米,比上月下降49%;网上住宅签约面积6万平方米,比上月下降52%。惠城区11月录得销售均价为6214元/平方米,这与最近成交别墅项目和中高挡项目居多有关。数据来源:惠州房产管理局‹各数据均降到全年的最低点新政后惠州市场情况1.3)数据白鹭湖历次开盘时间推出区位推出数量销售套数剩余套数2007.11.8一期A区96套69套27套2007.12.8一期B区56套2套54套12月8日接待客户数量现场销售人员56批中原销售人员1批当天客户情况共57批12月8日到访客户量第一批第二批中原于12月1日正式进场第一批户型配比型号户型套数比例面积区间(㎡)C1泊岸(独)4房3厅1厨4卫2021%约343C2海域(独)7房4厅1厨7卫33%约579F1长岛(独)4房3厅1厨4卫11%约370J1湖宴(独)4房2厅1厨4卫3738.5%约218E1栖湖(独)4房2厅1厨3卫1313.5%约200T1澜堤(联)5房2厅1厨4卫22%约192A1畔岛(四孖屋)3房2厅1厨4卫2021%约152总套数--------96100%152—579第二批户型配比型号户型套数比例面积区间(㎡)T1澜堤(联)5房2厅1厨4卫56100%约192总套数--------56100%1921.4)市场小结¾整体市场情况不理想,价格却小幅上涨深圳市场消化量较低惠州市场成交量大幅下降目前,市场环境利空价格小幅上涨中原的思考?Q1:如何■完成一期A组团尾盘销售■B组团顺利实现销售Q1:如何■完成一期A组团尾盘销售■B组团顺利实现销售Q2:怎样■完成客源的梳理■为项目后期蓄客做好准备Q2:怎样■完成客源的梳理■为项目后期蓄客做好准备Q3:通过什么途径■提升白鹭湖项目在深惠的知名度■扩大雅居乐的自身品牌在深圳市场的影响力Q3:通过什么途径■提升白鹭湖项目在深惠的知名度■扩大雅居乐的自身品牌在深圳市场的影响力近期目标近期目标中期目标中期目标长远目标长远目标2项目推广方案2.1)推广目标•如何短时间内增加深圳客户对项目的认知?•如何以点带面的宣传方式扩大宣传效应?•如何营造市场热销氛围?•如何維持業主對項目的忠誠度?外销带动内销目標:提高產品的形象將外銷的份額推廣大……2项目推广方案2.2)解决方案ACTION1活动营销ACTION3服务营销ACTION2体验营销ACTION4情感营销雅居乐·白鹭湖ACTION1:活动营销的关键问题问题1:中原本着怎么样的活动营销的原则?问题2:活动营销的核心要素是什么?问题3:如何进行活动营销控制?问题4:如何进行有效的活动评估系统?问题1:中原本着怎么样的活动营销的原则?问题2:活动营销的核心要素是什么?问题3:如何进行活动营销控制?问题4:如何进行有效的活动评估系统?1、中原本着切实可行的操作原则来进行任何活动营销的可行探讨。4、依托中原地产的完善评估系统,项目策划团队小组将在每次活动完毕后与相关责任人进行有效的会议沟通,以及数据收集,并且会按照实际情况给每个活动环节进行评估。2、任何有组织的活动都会以达到预期目标为核心进行。3、在活动营销中中原将按照每件小事责任到人的方式对活动进行有效控制。活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团1、时间:2007-12-102、地点:中原培训室3、予会人员:中原地产惠城销售同事4、预期目标:进行内部资源整合5、本阶段工作重点:迅速在中原内部建立项目知晓度及美誉度6、活动安排:①项目情况详细解说②内部转介的奖金宣读③现场答疑问7、宣传配合:短信+中原内部电话活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团1、时间:2007-12-162、地点:白鹭湖会所(售楼处)3、予会人员:中原惠州高端客户4、嘉宾:相关合作单位人员及媒体记者5、邀请方式:短信通知+电话通知+DM6、本阶段工作重点:整合中原惠州的豪客资源7、活动安排:①项目开发理念、开发进度讲说②销售带领客户参观项目③有意向客户填写客户资料获得贵宾卡活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团8、宣传配合:①手机短信:向中原豪客发布主题活动信息,延请客户参加活动;②宣传折页:在本阶段的主题活动中向目标客户派发;③网络广告:对项目的外部环境和本体价值进行诉求④报纸广告:在特区报纸投放一次硬广9、推广内容:区域形象、地段特征、项目属性、案名、发展商活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团10、保障措施:①中原内部的转介机制②中原销售的专业体系③媒体配合④邀请回执单11、宣传物料准备:①项目宣传资料②雅居乐·白鹭湖贵宾卡③指示牌12、注意事项:需与12.15日前落实鸡尾酒调酒师及服务员事宜,落实现场点心事宜13、费用估算:排除媒体投放,合计5万元左右活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团1、时间:2007-12-17至2007-12-212、地点:深惠中原代理的各楼盘3、组织人员:雅居乐·白鹭湖项目组4、预期目标:扩大项目的知名度以及美誉度5、本阶段工作重点:逐渐将项目影响力由惠州市场扩大到深圳市场的6、物料准备:约200份项目资料(保证中原在深惠区域所代理的高端楼盘各有一份项目资料)7、宣传配合:中原内部短信平台活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团1、时间:2007-12-22、23、29、302、活动方式:结合雅居乐集团的体验之旅3、予会人员:中原整合下的豪客4、预期目标:使客户对白鹭湖项目产生极大的信心由此促成成交5、本阶段工作重点:让中原的豪客体验到雅居乐地产的品牌魅力6、活动安排:结合雅居乐地产的体验之旅7、宣传配合:报刊+网络+中原内部短信+3D宣传活动营销STEP1:中原内部推介会STEP2:中原豪客鸡尾酒会STEP3:项目巡展STEP4:中原豪客观摩团STEP5:旅游观摩团1、时间:随时2、地点:白鹭湖会所(售楼处)3、组织人员:中原白鹭湖项目组4、参于人员:深惠各大旅行社4、预期目标:扩大项目的知名度,并且在现场每周制造热销气氛5、本阶段工作重点:组织协调好各大旅行团的观览行程,保证不影响意向客户的到访和成交6、组织方式重点问题:导游提点政策的出具ACTION2:体验营销的关键问题问题1:现场展示的实现原则问题1:现场展示的实现原则区域的价值体验项目的生活态势产品的尊贵品质“道路(走廊)”指人们习惯性的、偶然性的以及可能性的移动通道。它们可以是街道、人行道、公共交通路线等。人们通过这些通道了解城市;同时,其它的环境元素也是围绕着这些通道建立。人行绿化带车行环路社区步行系统社区系统的分级分区构建组团边界“边界(分界线)”是一个线状,而不被视为通道的元素。它是两个阶段的分界线,是对连贯性的分割,如水岸、建设区边界、墙等等。与其说它们是坐标轴,不如说它们是一种横向参考。这些边界可以是具阻碍性的——但并非完全不可跨越,从而把一个地区与另一个地区分隔开来。它们也可以是缝合线,把两个相关的地区连接起来。住区边界区域边界别墅前院“区(住宅区)”是城市中中等大小的部分。这是一个二维的元素,人们可以‘进入’并且以其内部共有的特征来识别。设计提供了个性鲜明的不同分区。通过建设轴路林荫大道,整个场地被划分为若个别墅区,及一个公建配套区,每个分区都有各自不同的路网、建筑及公园等设计亲切私密的交往空间别墅后院区域中心公园“中心点(节点)”是一个城市的重要聚集地。人们可以进入中心点,可以说它们是人们行程中的一系列焦点,中心点主要为连接点,特殊的地点,从一个建筑物到另一个建筑物的转换瞬间。其它的中心点可以是一个简单的集中地,其重要性来自于其本身的特性,如街角公园、室内公园及广场等,有一些中心点是整个区域的亮点,它们的存在成为社区象征。步行节点休闲节点“特征物(标志物)”是另外一种中心点,但人们并不进入其内,而是将它作为外部的参考。特征物通常都是简单的物体,如:建筑物、湖、纪念碑或山等。它们的作用是为众多的可能性中提供一个确切的目标,的特征物适用于远距离,通常可以从较矮的物体上空,从多个角度和距离看到,从而成为放射状的参照物。另外的特征物则是局部性的,只能在一定的地区及方向被看到。它们频繁地被作为区分和定义不同社区的线索,尤其是在人们开始对某一行程越发熟悉的情况下。钟塔成为整个住宅至高点和精神所

1 / 86
下载文档,编辑使用

©2015-2020 m.777doc.com 三七文档.

备案号:鲁ICP备2024069028号-1 客服联系 QQ:2149211541

×
保存成功