搜索
pageofthisreport|1©CopyrightCentalineConsulting,2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。海南省销冠项目雅居乐清水湾案例研究中原顾问.2014.8pageofthisreport|2©CopyrightCentalineConsulting,2013关键词：雅居乐清水湾销冠项目整体分析沉淀人：舒巧pageofthisreport|3©CopyrightCentalineConsulting,2013雅居乐清水湾为雅居乐地产在海南的开山之作，定位为高端复合旅游度假区雅居乐清水湾——项目背景雅居乐地产控股有限公司是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业服务、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数和恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。雅居乐在海南有三个项目：雅居乐清水湾（在售）、澄迈金江镇项目（已拿地，拆迁阶段）、定安南丽湖项目（已拿地，规划阶段）雅居乐清水湾2012年实现销售额120亿元，连续四年成为海南单盘成交金额最大的项目，也是雅居乐集团全国成交金额最大的项目。项目开发背景pageofthisreport|4©CopyrightCentalineConsulting,2013项目基本情况：位于三亚以东的陵水县，驱车至三亚仅需40分钟，整体开发周期10年，总体量达900万方，产品线复合，配套高端项目基础信息指标对应信息占地面积15000亩建筑面积900万方综合容积率0.9物业类型公寓、别墅、洋房开发商海南雅居乐房地产开发有限公司项目位置海南省陵水县英州镇开发周期10年首次开盘时间2009年3月28日项目配套六大超五星级酒店、3个18洞国际滨海高尔夫球场、两座贵族游艇会、原生态温泉SPA、国际名品购物街、殿堂式歌剧院等清水湾位于海南省陵水黎族自治县东部沿海、背山面海，海岸线东西长约12公里。清水湾紧邻东线高速公路，驱车至三亚凤凰机场约40分钟，通过海南东环城际轻轨至三亚和海口的时间分别为15分钟和1小时，拥有立体交通网络。雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|5©CopyrightCentalineConsulting,2013项目总体规划：超200亿的投资标准，用10年时间将清水湾打造成为可代言海南的旅游度假新国度，项目整体定位为集居住、度假、商务、投资等功能于一体的复合型滨海旅游度假区►目标定位：以滨海度假、海上观光、商务休闲、运动、居住为主要功能的高品位、生态型综合滨海旅游度假区。►开发理念：按照“国际旅游岛”以超过200亿的投资标准，近15000亩的大体量，并邀请国际顶尖设计团队整体开发，统一规划，将清水湾打造成可代言海南的度假新国度。►功能布局：整体规划用地结构为“一轴、两带、三核心模式”。一轴为山海一体景观轴，两带为滨海旅游休闲带和东西景观大道，三核心指商业文化娱乐中心，包括威尼斯水镇核心、商业办公核心区、文化特色旅游核心区。项目总体规划雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|6©CopyrightCentalineConsulting,2013项目核心配套之国际超五星级酒店群：一线临海区域规划6家国际超五星级酒店，打造中国热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊，并将其中两家酒店作为启动区配套，塑造项目高端形象酒店星级简介卓美亚七星拥有250间海景客房及50栋别墅式套房，配套全日餐厅、水疗馆、宴会中心、会议中心等，预计2014年开业莱佛士六星定制化服务，拥有299间海景客房及套房、32栋别墅，已开业希尔顿五星拥有509间海景客房，预计2014年开业万豪五星拥有500间海景客房，预计2013年开业豪瑞阁五星拥有500间海景客房，预计在2015年投入使用喜达屋W酒店超五星拟提供约280间高尔夫球场景观客房及套房，预计2014年开业曾打造迪拜顶级奢华帆船酒店的卓美亚酒店集团，是进驻中国的第一家国际七星级滨海度假酒店集团。雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|7©CopyrightCentalineConsulting,2013项目核心配套之高尔夫球场：国内独有的沙滩果岭滨海高尔夫球场，并规划了3个标准国际球场，规模罕见，配套高端，作为启动区配套的其中一个球场已投入使用，再次凸显项目的高端性►配套3个18洞滨海国际高尔夫球场，国内绝无仅有►同时是亚洲唯一一个拥有沙滩果岭、三亚独有的一线海景高尔夫球场►配备三个豪华会所、温泉SPA、宴会厅、咖啡厅等►第一座球场占地面积1291亩，人工湖面积7.1万方，已于2009年5月正式开打，为配置18洞灯光夜场及19个打位的灯光练习场。高尔夫配套球场情况雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|8©CopyrightCentalineConsulting,2013项目核心配套之贵族游艇俱乐部：规划两家贵族游艇俱乐部，以先进的技术、豪华的配置及美丽的海湾为富足阶层定制的地中海式港湾码头，千个泊位规模罕见，提供名流汇聚的社交场所，锻造项目品味游艇俱乐部——大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活动可以带您进入神秘的海底世界。海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|9©CopyrightCentalineConsulting,2013项目其他配套：除酒店、高球场、游艇会外，项目还配套温泉疗养区，中远期规划世界风情商业街、黎族风情村、海洋体验馆等配套，从商业、文化、海洋主题等多个方面丰富项目世界级旅游胜地的内涵在离湾区十公里处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海南清水湾投入巨资把温泉引入湾区。金色果岭别墅区温泉入户，以及规划多国风情温泉谷让住户尊享温泉SPA疗养。世外桃源般的黎苗族风情村，是热带中国海南风情的烙印。远景规划中的海洋体验展览馆，带人尽情遨游海底世界。主题商业街、购物名店等一流配套，打造悠闲惬意的海滨度假国度。中后期配套规划温泉度假疗养胜地雅居乐清水湾——项目整体概况pageofthisreport|10©CopyrightCentalineConsulting,2013项目取地情况：项目地价总投入24.18亿元，合计建筑面积986万㎡，折合楼面地价仅为245元/㎡，土地成本在项目的开发成本中几乎可以忽略不计，使其盈利率远高于普通项目雅居乐清水湾——项目开发背景2006年-2007年2008年3月2008年6月1232006年雅居乐与政府签署一级开发协议；2007年以人民币10.18亿元通过挂牌形式获得清水湾土地450万平方米，可建设面积296万平方米；2008年雅居乐以9亿元买下附近占地290万平方米，可建筑面积435万平方米；2008年6月6日，清水湾附近建筑面积255万平方米的2幅地块被雅居乐以5亿元收入。雅居乐清水湾土地分为三次取得，每次的取地情况如下：雅居乐清水湾项目地价总投入24.18亿元，合计建筑面积986万㎡，折合楼面地价仅为245元/㎡数据来源：中原地产市场监测及实地调研pageofthisreport|11©CopyrightCentalineConsulting,2013项目开发情况：项目截止2008年上半年完成三次取地，并于2007年率先启动配套建设，一期开盘时高尔夫球场和主要景观大道已呈现，至2012年末四年累计销售金额超300亿土地获得（2006-2008）配套建设进度（2007年至今）房地产推盘销售（2009年至今）2006年6月，雅居乐与政府签约土地一级开发协议，2006年底组队进入实操。2007年2月，以人民币10.18亿元的价格，取得清水湾共12块土地合计450万平方米，总建筑面积约296万平方米。2008年3月，斥资9亿元买下附近占地290万平方米、建筑面积435万平方米的3幅地块。2008年6月，项目附近建筑面积255万平方米的2幅地块再度被雅居乐以5亿元收入囊中。自2007年开发动工迄今，雅居乐已在清水湾累计投入数十亿元。项目16公里的市政路已完成。2009年海景高尔夫投入使用。莱佛士酒店已于2009年7月开始动工，即将建成。七星级卓美亚酒店设计已经完成，进入建设阶段。而按计划，清水湾将开工建设五星级酒店共6间，投资额约60亿。2009年成功将温泉引入。项目自2009年开盘已来，推出金色果岭、蔚蓝海岸、蔚蓝高尔夫、瀚海银滩、星海传说、碧海帆影等多个组团，累计开发量近400万方。连夺海南地产四年销冠，累计销售金额超300亿。雅居乐清水湾——项目开发背景pageofthisreport|12©CopyrightCentalineConsulting,2013项目启动区：启动区选择清水湾西面地块，各组团同时交叉开发，各组团内部又分割为多期进行推出，住宅总开发时间为8-10年，目前已开发近400万方，推出五大组团金色果岭蔚蓝高尔夫蔚蓝海岸瀚海银滩星海传说10万㎡商业街项目启动区雅居乐清水湾——项目推售情况pageofthisreport|13©CopyrightCentalineConsulting,2013推售策略：项目以比邻景观大道和高尔夫球场的金色果岭组团入市并低开高走，既保证首次推售的火爆，又有利于后期价格的拉升，通过分批少量频繁加推，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面蔚蓝海岸组团（售罄）公寓：1018套面积段：68-176㎡价格：8800-12000元/㎡带装修：2500元/㎡金色果岭组团（售罄）别墅：254套面积段：180-567㎡均价：15000元/㎡公寓：136套面积段：115-291㎡价格：7200-10000元/㎡瀚海银滩组团（售罄）别墅：114套面积段：297-1415价格：25000元/㎡公寓：395套面积段：77-335㎡价格：15000元/㎡星海传说组团（售罄）独栋别墅：118套面积段：104-252㎡价格：35000元/㎡洋房：428套㎡面积段：55-90㎡价格：15000-20000元/㎡星海传说组团二期（售罄）洋房：652套面积段：55-90㎡价格：18000元/㎡带装修：2000元/㎡10年1.1211年蔚蓝高尔夫组团（售罄）独栋别墅：179套面积段:104-169㎡价格：45000元/㎡带装修：4000元/㎡11.2009年3.28首次开盘瀚海银滩组团（售罄）公寓：2030套面积段：60-145㎡价格：26000元/㎡装修标准：4000元/㎡10.111.259月星海传说组团二期（售罄）独栋别墅：497套面积段:104-252㎡价格：45000元/㎡带装修：4000元/㎡蔚蓝高尔夫组团（售罄）洋房：600套洋房面积:101-171㎡2.2万元/㎡，送2000元/㎡精装。07.18数据来源：中原地产市场监测及实地调研项目推售情况（截至2011年）雅居乐清水湾——项目推售情况pageofthisreport|14©CopyrightCentalineConsulting,2013金色果岭组团——360°阔景高尔夫大宅雅居乐清水湾——项目推售情况pageofthisreport|15©CopyrightCentalineConsulting,2013金色果岭组团占地20万方，0.4容积率的超低密度打造以别墅为主的高尔夫阔景组团，配套高端双会所提升组团休闲品质金色果岭组团规划指标占地面积约350亩建筑面积约9.35万方容积率0.4产品类型别墅（独栋、双拼、四联排）、公寓、少量洋房楼层数别墅2-3层、公寓18层栋数与套数别墅171栋共254套，公寓2栋共144套装修标准公寓2000元/㎡，别墅毛坯停车位低层1.3辆/户。高层1.2辆/户，室外200个物业费公寓3.8元/㎡，别墅5.8元/㎡配套设施54洞高尔夫球场环伺四周、五星