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新南路壹号商业街招商策略提报整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析。项目前期的商铺建筑形态、商铺建筑结构、商铺外立面设计的大量工作与数据的提供。对产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的思考。项目目标建议的形成条件对项目整体商业运营起到指导性的支持。项目的商业定位、业态设置、业种选择、商家定位与引进等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。有助于防止今后项目在销售、商业运营、物业、企划推广等方面出现各个部门分割的状况。通过各方面力量参与协同作战，弥补招商资源的不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商铺销售目标的最终完成。是绿地品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和招商资源的累积，进一步提升新南路壹号该项目的品牌形象。建议的形成目标项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心项目紧邻新南路，莘闵板块内主干道路，双向二车道；项目西南。东北各分别相邻板块内两大商业（巴比伦生活广场、弘基休闲广场）。弘基巴比伦明兴路项目新南路明中路项目区位本项目地铁1号线莘庄站项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄新南路壹号丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域，也是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一。作为上海中档和经济型别墅最为集中的区域，莘闵别墅区现有别墅项目近30个，别墅总量10000多栋，作为亚洲最大的成熟别墅区，莘闵别墅区环境幽静、雅致、低密，畅阔，宜居而舒适。莘庄地区已经成为上海人口导入最主要的地区之一，未来5年人口预计当达到30万。莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。闵行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；莘庄七宝南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴好爱广场家得利日用大卖场是闵行的主要商业形式目前闵行有18家大卖场，2009上半年实现社会消费品零售额34.44亿元，比上年同期增长21.2%。近年新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2009上半年零售总额4.86亿元，对区域零售额增长的贡献率为3.6%。闵行商圈南方商城是整个闵行区域的购物中心闵行商圈商场名称规模档次面积业态南方商城五层中高10万,营业面积6.8万1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧)家乐福南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，，已成为闵行地区人气最旺的购物中心。莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区东川路七莘路闵行商圈闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴爱好广场家得利消费向东，消费习惯分为三大圈层第一圈层：日常消费就近的大卖场，购物班车5－10分钟；第二圈层：日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心；第三圈层：周末购物及休闲娱乐徐家汇、虹桥人口消费特征徐家汇第一圈层第二圈层第三圈层每月在闵行卖场消费总额为500-800元。人口消费特征摘自《闵行商业市场调查报告》。。。超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。购物地点的时间基本在30分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。二口或三口之家,个人收入3000-6000元/月为主流摘自《闵行商业市场调查报告》人口消费特征摘自《闵行商业市场调查报告》特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区满足生活用品采购的主要来源。特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一区域商业地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。发展机遇大莘庄：打造城市副中心交通带动新发展莘庄，作为轨道交通发展捧红的一个传奇为人们所熟知，一号线带动了区域跨越式的发展。而根据《闵行新城总体规划（2006-2020年）》，未来的闵行新城范围内，将有七条轨道交通线贯穿其中。此外，根据虹桥综合交通枢纽路网配套规划，闵行新城近期建设重点中，还将新增“一纵三横”快速道路，包括辅助快速路、北翟路、青虹路、漕宝路快速路。辅助快速路与机场高速A15公路将形成缓解环西一大道、环南大道交通压力的的辅环，为虹桥综合交通枢纽、浙江方向、浦东国际机场之间提供一条便捷的快速通道。发展机遇大莘庄：商业配套日益齐全大莘庄地区共将形成66万商业体，其中包括友谊南方商城：面积14.4万平；莘庄龙之梦：面积5万；地铁上盖综合商业：面积12-14万；莘庄仲盛：面积28.5万；绿地新南路：面积4万商业区域，媲美徐家汇：面积70万商业体量。商业汇聚升级，再造一个徐家汇。大莘庄商圈的形成，将对徐家汇商圈客流形成一个有效地截流。莘庄地区已经成为上海人口导入最主要的地区之一，未来5年人口预计当达到30万。大莘庄：交通网络不断完善京沪高铁、A8、虹桥枢纽基地的建设，上海西南逐渐承担起连结长三角一体化的核心枢纽功能。上海西南交通枢纽，直接对接虹桥枢纽中心，进出上海的西南门户；莘庄地区已经成为上海人口导入的主要区域之一，未来5年总人口将达到30万人。大交通改善的价值提升：1）依托轨道交通一号线、五号线，并通过沪闵高架延伸段连接外环线、四号线、沪宁、沪杭高速公路、沪杭高速扩容至6车道。2）A8收费站南移，且开拓地面辅道。3）银都西路隧道开通。4）2011年金山铁路支线开通。发展机遇莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系区域商业1.莘庄老镇中心商业区主要项目：莘松路、沪闵路“十字型”路口新建的块状集聚型“综合商业商务”。规划面积：１０万平方米。中心商业区：2.上海莘城中心商业区主要项目：“仲盛商业中心”和地铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中心”：总建筑面积约２８万平方米社区商业:南为华联吉买盛区域、西为农工商区域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪联华区域、东北为华润万佳区域。现代商贸走廊:七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》-------未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。莘庄老镇商业中心上海莘城商业中心社区商业商贸走廊莘松路铁路以西路段，商业的发展完全取决于住宅的拉动需求。区域商业莘闵板块商业主要分布四个区域，全部为满足居民日常消费为主。乐购（莘松店）：二层卖场，一层好美屋，一家酒店及餐饮KFC等——满主周边居民日常生活用品采购需求，中档。巴比伦商业广场及弘基广场：三层。一层中介、美容美发、宠物店；二层茶坊、咖啡店等；三层餐饮。——满足周边居民日常生活配套消费需求，中档。莘闵生活广场：一层农工商层，二层三层餐饮，四层招商中——满足莘闵别墅区中低档居民日常生活，档次较低。乐购卖场巴比伦广场莘闵生活广场弘基广场小结竞争严峻1.商圈集中，形式雷同2.各自为营，互动性弱3.住宅拉动，需求单一闵行商圈主要集中在莘庄，七宝和南方商城，形式基本以日用大卖场为主。位置和经营档次是决定大卖场经营状况的关键。由于商业形式单一，闵行各大卖场依靠自身生存。加上闵行众多道路的阻隔，各个板块商业难以形成集合效应，形成各自为营的局面。闵行的商业市场主要由于住宅拉动。由于购房人口大量导入，引发了大量对生活日用品的需求，下班到大卖场采购，周末市中心商场采购是居民消费的主要模式。核心问题解读核心问题项目自身条件要点外部环境要点项目有一定的规模优势地面交通便捷，但是没有轨道交通上的优势目前板块已经有一定的吸引力闵行的经济和房地产市场均在快速发展阶段，区域前景看好商圈密集，竞争激烈项目周边有较大的居住和产业人口支撑，而且客户档次有一定的高度，未来高端居住区的成熟对商业提出了更高的要求项目如何在融合周边商业的同时，形成标杆的形象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费莘庄板块代表个案—仲盛世界商城楼层业态租金（元/天/平方米）B1F家乐福卖场1.51F品牌零售、百货202F品牌零售、百货、建材市场10-133F儿童服饰、教育培训、百思买百思买64F餐饮、影院餐饮5-6、影院1.25F游乐园、娱乐、餐饮3.5-4莘庄地区商业中心项目得房率60%、空置率50%，物业管理费统一为2元/平方米/天。消费客流分析：作为莘庄新兴的地标型商业，莘庄地区20万的人口给仲盛世界商城所拥有的28万方体量很大的支撑。但就目前来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。因此尽早的搭配适合当地消费结构的业态组合是很重要的。莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案——仲盛世界商城业态配比仲盛世界商城以零售为主，外加大卖场和餐饮卖场21%餐饮20%零售41%休闲娱乐11%生活配套7%莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案——仲盛世界商城作为莘庄板块目前体量最大、品牌档次最高的一站式购物中心，同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的人流，所进驻的C