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上海金山新城滨海名邸商业策略提报2009.8.12本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926壹－－市场概况贰－－项目综述叁－－项目定位肆－－商业规划伍－－招商策略陆－－运营建议内容纲要前言一我们的目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向，包括：消费者导向形象\业态\布局\商业租户的组合开发利润\商业人气核心问题项目界定解决方案市场环境：市场概况区域感知房产感知市场竞争四大目标：区域价值提升业态组合优化实践企业使命企业品牌提升非期望结果：由特定情境导致的特定结果期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果——此岸(项目条件)自我认知彼岸——自我实现(项目目标)R1R2前言二界定问题5本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926、市场概况6本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926位于上海西南，杭州湾北岸，西与浙江省平湖、嘉善市相邻；东接奉贤区；南濒杭州湾；北靠青浦区和松江区。杭州湾跨海大桥的正式建成通车，金山成为连接中国经济最活跃地区的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显.金山区占地586平方公里，现在人口约62万人，其中城镇人口27.49万人，城市化水平44.9%。枫泾古镇为江南水乡四大古镇之一，已有1000多年历史；金山农民画极富农民特色；拥有23.3公里海岸线。区域亮点：优越的地理位置、完善的基础设施、悠久的历史、深厚的文化底蕴。城市风貌：金山，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域,史有“控扼大海，襟带两浙”之说。1、金山城市综述7本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划金山区城镇体系由金山新城、新市镇和中心村三个层次组成,形成“一城九镇中心村”构架.规划至2020年，金山区人口总规模为10万人，区域城市化水平达到85%。一城:金山新城。是金山区的政治、经济和文化中心，规划至2020年总人口40万人。九镇:为枫泾、朱泾、亭林、张堰、漕泾、吕巷、廊下、金山卫镇、山阳镇等，是镇域政治、经济文化中心，规划至2020年总人口为60万人。中心村:规划“中心村”至2010年100个左右，至2020年80个左右，村域规模5平方公里左右。1、金山城市综述8本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926布局1:金山市级工业区，规划面积44平方公里，主要发展化工医药、新型材料、电子信息、现代装备制造。布局2:两大化工基地的配套区，包括：金山第二工业区，规划面积10平方公里，主要发展石油化工下游产品、精细化工及有机化学新材料;上海化学工业区金山分区，重点发展物流、仓储和化工检修为主的现代生产服务业。布局3:包括：金山西部工业区，规划面积15.8平方公里，主要发展服装机械、纺织服装、汽车及摩托车等先进制造业；金山北部工业区，规划面积9平方公里，主要发展轻工机械、新型合金材料加工、建筑装潢材料、服装和旅游用品；金山中部工业区，规划面积6平方公里，主要发展机械电子、汽车零部件、金属复合材料制品和家纺业。至2020年，金山工业将基本完成“1+2+3”的工业布局和“一线二轴”的发展模式，形成“一业特强、多业发展”的产业格局。1、金山城市综述9本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926区域规划：以化工产业为主导的先进制造业基地和现代服务业基地；都市型现代农业基地；以城市海景为代表的、体现金山文化特色的、城市功能齐全、人居环境优美的现代化国际化工城。一线:是杭州湾北岸的金山段海岸线，全长23.3公里，是上海城市和滨江产业发展的重要组成部分，由上海石化、金山新城、公共码头化工物流、上海化学工业区等四大片区组成。二轴:是沿亭枫和亭卫公路形成两条发展轴。亭枫发展轴贯穿金山北部的东西向，逐步形成城镇与区级工业区结合的亭林组团、朱泾组团和枫泾组团。亭卫发展轴贯通金山东部的南北向，逐步形成金山市级工业区组团和金山新城组团。1、金山城市综述10本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立一个服务全市、面向全国的综合交通体系。轨道交通:沪杭铁路、沪杭客运专线，使新金山成为浙江和南方各省快速进出上海的桥头堡；浦东铁路由东向西进入金山区域，并伸专用线进入上海化学工业区；铁路金山支线将改造成市郊快速铁路；规划市域快速铁R1线，由奉贤区进入金山新城；规划市域快速铁R4线从松江区经朱泾镇进入枫泾镇。公路:规划建设与区域社会经济发展相协调的，功能布局完善的“六横八纵”区域主要公路网格。“六横”为亭枫高速、亭枫——大亭公路、朱吕公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。“八纵”是沪杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新卫高速、松卫公路、车亭——亭卫公路、嘉金高速。内河航运:根据黄浦江上游水系规划的结构布局，规划金山区骨干河道水系为“十一横，十一纵”的框架。1、金山城市综述11本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-588999262008年金山区完成国内生产总值（GDP）311.8亿元，同比增长2.1%。其中第一产业增加值9.8亿元，同比增长7.0%，占国内生产总值比重为3.2%；第二产业增加值198.5亿元，同比增长0.7%，占国内生产总值比重为63.6%，其中工业增加值185.8亿元，同比增长0.7%；第三产业增加值103.5亿元，同比增长4.0%，占国内生产总值比重为33.2%。三次产业占比为3.1∶58.9∶38.0。完成工农业总产值（按现行价格）1041.3亿元，比上年增长0.9%.产业结构继续优化，三次产业比重结构为3.1∶58.9∶38.0，其中第一、第三产业比重分别比上年上升0.2个、0.6个百分点，第二产业比重比上年降低0.8个百分点。宏观经济：金山区2008年经济增长率为2.1%,其总体经济水平距离上海市平均水平尚有较大差距.注：上实市场部数据2、区域经济一览12本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926年第一季度，金山消费品市场呈现以下四个特点:社会消费品零售总额保持平稳态势,同比略降1.4%个体私营经济占市场主导地位,同比下降1.3%,但依旧占社会总消费额的71.3%餐饮业零售额继续保持增长,同比增长3.2%国有集体单位零售额下降以上特点显示金山消费品市场以分散性为住,集中性的购物场所尚有较大的潜力以待挖掘。城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势，2008全年实现社会消费品零售总额171.7亿元，比上年增长10.1%。注：上实市场部数据2、区域经济一览13本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-588999262008年城乡居民收入稳步提高，城镇居民家庭人均年可支配收入达到22100元，比上年增长10.5%；农村居民家庭人均年可支配收入达到10312元，比上年增长10.4%.2008全年完成固定资产投资102.8亿元，比上年下降33.8%，2008全年实现财政总收入76.6亿元，同比增长1.7%.居民生活：居民收入水平增长较快提高，为本地房地产发展创造了良好的市场环境。注：上实市场部数据2、区域经济一览14本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926商业物业租金水平：从金山区的大型商用物业（包括办公、零售）的调研情况来看，租金水平视物业定位档次和经营管理水平不同，从1.2到.5RMP/平方米不等，而像上海服装城出于培育市场的考虑目前租金水平降到了0.4RMP/平方米，后期应该会大幅度提价。商用物业新增供应量：根据09年新增的物业商业部分累加计算（以网上公布的面积为准），金山2009年新增的商用物业面积超过了20万平方米。金山商用物业租金水平3、商业地产现状15本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室TEL-021-58899556·FAX-021-58899926