青城山研发社区项目发展概念规划报告

青城山研发社区项目发展概念规划报告Title开发背景条件Title概念创新思路Title项目地块分析Title发展规划概述成都，西部新特区成都新特区京津总部经济区中国第四城中国新特区GDP名列中国西部省会第一中国西部第一大城市带广深总部经济区沪宁总部经济区西部四大核心旅游资源：•峨眉天下秀•青城天下幽•九寨天下奇•剑门天下雄发展中国西部经济.发展旅游产业.成都创建旅游城市.主推环保产业——成都核心环保产业：发展软件产业链经济成都创建最佳旅游城市主推环保产业——成都最近最核心的旅游资源世界双遗产旅游资源都江堰之•成都将以电子信息、机械、医药、食品四大主导产业,推动工业集中集群发展，加快建设以高新技术产业为先导、现代制造业为基础的新型工业基地•电子信息产业将加快建设西部信息产品制造业基地和西部信息服务业基地，推动形成以芯片设计、制造、封装、测试为支撑的集成电路产业集群。争创国家级软件出口基地,代表型产业园区信息来源2006年成都市市委、市政府联合下发《关于加快产业发展年工作的意见》电子信息成为成都主导产业之一成都青城山软件产业基地武候科技园产业发展带成都软件产业集群则着力构建以成都高新区为主要聚集区，连接武侯区、成都青城山软件产业基地。重点发展软件外包、集成电路设计、信息安全、数字娱乐、行业应用软件和嵌入式软件六大领域。高新技术产业南部及西部园区发展带成都三大软件集群带青城山软件产业基地位于都江堰——中国唯一拥有世界双遗产城市70公里70公里世界级自然旅游资源—青城山风景区独一无二的人文内核——千年古堰两条快速通道，直达成都、车程约40分钟成都青城山软件产业基地成都青城山软件产业基地属于成灌高新技术产业发展带，是成都都江堰市在青城山规划建设的，集IT教育、产业和配套服务等功能为一体的新型软件产业基地规划总面积4平方公里，一期占地1平方公里，其中东软软件产业园占地600亩，其中，教育用地400亩，产业用地200亩；规划总建筑面积20万平方米，容积率为0.5，其中，产业区建筑面积77000平方米（包括：产业用房建筑面积57000平方米、公寓20000平方米）。规划分为西部、中部、东部三个经济综合区，同时以青城山镇区为中心，以川西旅游环线省道106（S106）、景区道路为轴线，形成“一核、二轴、三区”点、线、面结合的产业空间布局结构。产业园区青城山软件产业基地规划2005年9月29日正式成立，2006年11月建成并投入使用。园区规划占地总面积100万平方米，其中教学、研发和IT会所占地60余万平方米，规划建筑面积25万平方米。园内设有成都东软信息技术学院，并能提供超过5000人的就业岗位。青城山软件产业基地的建设东软信息技术学院东软逸园成都东软信息技术学院规划总投资5亿元，分三期建设，目前已经完成一期工程，可以满足近3000-6000人同时在校学习。东软现象之启示打与政府合作开发之需行开发商自主开发经营之实招商现状不佳占面1800余亩，集ＩＴ教育、产业和配套服务等功能为一体目前奠基的项目包括东软软件园成都园区产业设施、教师及软件工程师公寓和为基地配套的高档ＩＴ社区－－青城归谷初次投资超过3个亿，年经营收入规模达到30亿元左右。东软印象东软产业园川苏工业区投资3个亿20个亿规模1800亩6.67平方公里规划园区产业软件园食品,医药,机械制造,新材料入驻企业东软职业学校,电子科大（协议）拉法基水泥，宁江车床厂等入园条件软件企业环保管理方式园区独立,不统一管理政府统一协调管理东软现象分析东软产业园VS川苏工业区盈利模式的矛盾投资商风险控制的本能与政绩需求的矛盾企业必须面对的高回报与低风险的市场运作规律政府与投资商即成事实的尴尬投资规模资金注入周期的矛盾政企运营思路错位软件开发园区演变成软件人才培养基地民办职业高校投资者成为招商者，政府成为概念的宣传推进者，协议出让土地后使政府不具备绝对控制性导入概念与实际概念偏离青城山软件产业基地现状•产业园发展处初步阶段，各项配套设施不完善•产业链较为单一，赢利及整合能力较弱•片区整体开发力度较弱，建设速度较慢产业园高新区武候科园青城山软件产业基地西区南区产业模式以集成电路、软件产业、生物医药和精密机械制造的国家高新技术产业开发区以科技创新、研发孵化、软件开发和现代知识服务业为主体的国家高新技术产业开发区以电子信息、生物工程及制药、机电一体化、环保新材料为主的高科技产业基地省级开发区属于成灌高新技术产业发展带，集IT教育、产业和配套服务等功能为一体的新型软件产业基地规划面积规划面积47平方公里规划面积约35.5平方公里规划6.5平方公里，已建2.12平方公里规划总面积4平方公里，一期占地1平方公里，其中东软软件产业园占地600亩主要技术方向高新技术研发与生产高新技术研发与生产软件销售与展示平台高新技术产业链孵化园区代表型入驻企业Intel、中芯国际、isem、Molex、MPS等微软、SAP、SUN、爱立信、AMELOFT、华为等成都彩虹集团,四川锦江电子,成都新东方学校等东软集团优势依托城市资源，自身软硬件配套完善，人才资源丰富，物流成本低及效率较高，物业质量高自然、人文资源、交通便利、花园式办公，产业可扩展性高劣势土地成本高，自然环境资源较差；城市扩张交通便捷性下降处发展初期，缺乏整体的产业链规划，配套及发展定位不完善，产业相对单一三大产业集群地对比分析Title项目地块分析Title概念创新思路Title发展规划概述Title开发背景条件项目位置图青城前山青城后山项目位于青城山镇，紧邻绕镇路与东软大道，距离青城前山约2公里。本案位置地块经济指标总用地面积540（亩）其中:科研用地180亩商业用地180亩居住用地180亩容积率:科研用地≦0.8商业用地≦0.8居住用地≦0.63建筑密度:科研用地≦60%商业用地≦60%居住用≦40%道路退让：主要道路红线退让10-15（米）次要道路红线退让6-8（米）动漫基地电子科大地块周边邻里状况青城山绕镇线以东，东软大道以北1、2、3、4号地块用地红线图本案位置地质地貌----矩形/田地/树木/水渠项目地块大致呈矩形，北侧长度约为397米，南侧长度约为517米，东侧长度约为747米，西侧长度约为810米。地块高程从北侧到南侧呈下降趋势。地块下降趋势较均匀，且东西侧高差不大。地上覆盖着农田、树木和村庄地块东边与南边有水渠。交通项目通过东软大道与106省道（青城大道）相连。东软大道虽然已经规划，但目前仍未通车东软大道106省道绕镇路成青大道通过106省道直达青城山前门脚下。接着便可到达都江堰。同时经由106省道连接刚刚通车的成青大道，开车40分钟便可达成都文化价值世界文化遗产青城山项目南侧有公元前23世纪左右修建的芒城遗址与核心环境资源有一定距离地块距青城山山体资源约2公里，离核心环境资源较远。106国道作为重要交通干道，进一步区隔项目与青城山的心理距离，更降低地块环境价值。核心环境资源边缘环境资源普通环境资源本案项目紧邻东软软件基地、动漫基地用地和电子科大用地科研产业已规划/发展中……软件工业的氛围正在逐步形成但目前软件基地仍处于缓慢的初期发展阶段，产业聚集尚未形成，目前地块产业成熟度仍然很低。项目周边东软＼动漫基地＼及电子科大地块，虽然现未面市，但潜在威胁，仍需关注地块处于青城山风景区边缘地带，距离本案较远，场地风景资源以及周边产业价值严重不足。在本项目规模和资源有限的情况下，若不进行产品打造的“大动作”，整体地块国际化、高品质的开发将无法进行。如何充分发挥南京新城整合高水准开发技术力量的资源优势？如何移植与复制南京新城（吉山基地）成熟产业开发运营模式？如何做到在现实当地环境中找到开发的个性成为本次概念规划的核心？以产品带动产业以产业整合城市资源用城市发展推动产业发展Title概念创新思路Title项目地块分析Title发展规划概述Title开发背景条件学术研发为核心，整合区域IT、教育、软件、旅游、休闲等产业，形成城市产业竞争合力开放之“城”、独立成“城”，提供工作、居住、休闲社区，满足研发社区生活之需的同时，辐射大成都,形成吸引力解决之道／本案核心定位研发社区——创造一流的人才聚集及交流平台!城市价值分析研发社区城市形象城市文化城市凝聚力城市地位城市精神城市环境城市魅力城市GDP城市就业城市旅游提升城市价值拉动经济价值关联产业5+2研发社区概念思路1新生活模式南京新城吉山基地成功运营模式传统城市型研发园区生活模型产业园区一般只承载研发\商务\生产\功能，并不具备生活、商业、休闲配套功能，更无法享有人文、自然资源园区人们必须回到城市中生活/休闲需要付出较大的交通、生活、工作成本传统研发园区欠缺点工业化打造，人文自然资源缺少注重产业纵深发展，跨产业整合力弱产业单一，缺少生活／休闲配套市场条件新型研发社区产生的根本原因满足的根本需求产业结构变化——智力密集型企业日益增加脑力资源成为首要资源员工创造力价值的凸现个体的价值被充分挖掘和重视对员工个性的充分释放；对创造力的极大激发；对智力资源的有效培育形态特征内涵特征冥想的境界灵感的源泉智慧的启迪位于城市边缘低密度物业花园式环境新5+2生活模式人文自然资源型研发社区新5+2生活模型研发社区为第一居所，人脉、事业、社交场均在社区内，上班日（5天）均在社区内工作/生活/休闲城市为第二居所，周末（2天）返回城市三个“8小时”生活方式，山水如画，花园式办公，享受生活，享受工作，享受自然新5+2生活模型91休息8小时59工作8小时51玩乐8小时研发楼工作商业区/文化休闲区娱乐花园式住区休息总体功能布局青城山研发社区定位功能构成：创意研发产业+生活居住+公共活动中心及服务配套设施产业配套居住产业配套生活配套生活工作社区生活与工作有机结合公共活动中心国际学术交流中心研发社区概念思路2高科技产业孵化园区——成都青城山软件产业基地创建国际化高科技软件学术交流平台——国际学术交流中心推动软件产业链经济——聚集高科技人才打造新型的具有西部特色的：汇聚（人才资源效应.旅游资源效应.文化资源效应.高科技资源效应）的资源型研发社区模式，运营新型产业链经济模式开创首脑经济：国际学术交流中心进驻成都青城山软件产业基地构建新型：研发社区串接产业经济链完美平衡树立核心竞争力：整合现有6大产业链资源东软资源（现有的规划与投入资源）旅游资源（世界双遗产）环保资源（政府较大的环保建设投入）品牌资源（南京新城）人力资源（高校人才资源）城市资源（完成与成都特区总部经济的对接）树立都江堰.青城山特有的产业基地形象！国际学术交流中心整合撬动力展示学术产业学术研究交流主题展览带动教育产业带动培训拓展带动主题会议承接…多产业整合联接城市经济发展城市形象提升以“学术产业”整合IT、软件、教育、休闲、旅游等产业，带动城市经济发展亲水文化主题科技休闲区研发社区概念思路3以九寨天堂的水疗中心为建筑意向，在其中用都江堰水利模型作为水疗中心的水景效果，使人们能够在“都江堰”里嬉戏山景休闲与水景休闲亲水文化主题科技休闲区产业整合撬动力展示亲水文化主题科技休闲区旅游产业带动户外产业带动娱乐餐饮业带动酒店业带动养生保健带动…多产业整合联接城市经济发展城市形象提升“古堰再现”模型为核心代言千年都江堰亲水文化城市形象城市有水休闲中心都江堰首个亲水文化主题科技休闲区，为项目注入文化品牌附加值，为城市提供旅游兴奋点，为社区提供休闲配套，拉动多产业共同发展．城市价值分析Title发展规划概述Title项目地块分析Title概念创新思路Title开发背景条件亲水文化主题科技休闲区国际学术交流中心研发楼花园式生活住区传统商业配套研发社区核心概念产业规划架构主产业主产业研发楼（现代简约风格）会议中心学术交流中心－高水准的物业品质，满足国际会议需求多样功能会议室。提供各种论坛、培训、会议场所注重多媒体演示、智能化控制、同声传译系统等科技配套。亲水文化主题科技休闲区具有互动性的水休闲作为载体具有互动性的水休闲作为载体会议酒店配套会议酒店配套打造人性化