上海香梅花园四期市场研究策略汇报

香梅花园4期市场研究策略汇报上海华燕置业策划有限公司谨呈二零零五年九月1.宏观市场面提示；2.破译重点竞争个案；3.本案3期成交状况回顾；4.本案4期产品比较评估；5.本案竞争策略性建议。市场研究纲要1.宏观市场面提示6093689875037585824381328627863292688465915680138394738672948585600070008000900004，504，604，704，804，904，1004，1104，1205，105，205，305，405，505，605，705，8总量分析一：全市商品房价格价格受政策影响下降较为明显，7、8两月价格回升完全是在绝大部分楼盘“捂盘”背景下个别楼盘上市冲高所致，改变不了近期楼市价格下滑的客观现实！58791670224681271943186427589343112666913308148529146224831515910185847210327500010000150002000025000300003500004，504，604，704，804，904，1004，1104，1205，105，205，305，405，505，605，705，8总量分析二：全市成交量（套）6-8月成交量虽具有逐步放大的“假象”，但成交量依然不到去年同期一半，市场回暖依然“任重道远”！真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图”8月商品房交易量116万，住宅交易量86.25万，扣除动迁房，实为62.82万，前七名楼盘总交易量为14.7753万，约占25%。排名楼盘成交量区域环间1环球翡翠湾花园38649浦东中外环2张江汤臣豪园34813浦东内中环3达安春之声花园19045普陀内中环4九歌上郡17775闵行中外环5静安四季苑16801静安内环内6东方城市公寓10446浦东内环内7宝山六村10224宝山外环外8古北玛瑙园9820长宁内中环9江南星城7831闵行中外环10梧桐城绑7678宝山中外环总量特征提示性结论1.区域，甚至全市的住宅交易量，已经受到个盘的销售业绩影响！2.在部分区域，个盘销量甚至成了区域销量的代名词！内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显内环内住宅周成交套数与总价0501001502002503003504001.1-1.71.15-1.211.29-2.42.12-2.182.26-3.43.12-3.183.26-4.14.9-4.154.23-4.295.7-5.135.21-5.276.4-6.106.18-6.247.2-7.87.16-7.227.30-8.58.13-8.198.27-9.2均套面积均套总价结构分析一：内环内均套面积与总价内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理内中环内住宅周成交套数与总价0501001502002503001.1-1.71.15-1.211.29-2.42.12-2.182.26-3.43.12-3.183.26-4.14.9-4.154.23-4.295.7-5.135.21-5.276.4-6.106.18-6.247.2-7.87.16-7.227.30-8.58.13-8.198.27-9.2均套面积均套总价结构分析二：内中环均套面积与总价西部板块的降价趋势达安、雅筑等从12000左右到8300左右各种促销手法从5000-6000到大江苑4200到10％首付万里松江导出碧林湾从9000-10000到7500左右七宝奥林匹克花园10000左右英伦风尚号称5000开盘九亭宏观价格走势案例浦东板块的典型案例板块楼盘5月9月优惠8月业绩高桥幸福小镇带电梯8600无电梯7100150040东方城市华庭73096折8金杨证大家园110007500260047云山星座苑155001100040005源深东方城市公寓941898折77名门河滨花园装修15500毛坯1200035009世纪公园仁恒河滨城1850016000250031北蔡锦绣华城14000-16000多层920056海上国际花园1200010000200011东城上海绿城15000-18000三期125004锦绣满堂143001100033003上南三林环球翡翠湾7900286张江张江汤臣豪园8000职工97337犹抱琵琶半遮面的杨浦板块板块楼盘预计实际黄兴珠江香樟园118008500海尚家园1200011000靖宇家园100009300新江湾城上海梦想110009600内环华升新苑1700015000五角场怡福苑1200010500地方政策：上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。中央政策：中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。评估结论：从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个“1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。政策评估市场背景：全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！十月市场预估：其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动；其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间；其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态市场评估2.破译重点竞争个案总建筑面积：150，000m2建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所房型面积：2房：82.43-143.65m23房：137.54-175.18m2容积率：2绿化率：53%交屋时间：2006/6物业管理费:3元/平方米/月2.1陆家嘴中央公寓2期等后续规划调整较大·不再拟建住宅·已经失去规模效应.外部景观资源禀赋评估世纪公园·正东面张家浜景观河道·上海科技馆·正北面中央公寓香梅花园从科技广场看中央公寓张家浜景观河道世纪公园010203040506011月14日11月16日11月18日11月21日11月24日11月27日11月29日12月1日12月2日12月4日12月6日12月7日12月8日12月10日12月11日12月16日12月29日1月18日1月21日1月23日2月3日2月28日4月16日6月18日6月20日6月22日6月24日6月27日6月29日7月1日7月3日7月8日7月12日7月21日7月26日7月30日8月2日8月3日8月6日8月9日8月26日8000100001200014000160001800020000成交套数成交单价7天移动平均(成交单价)整体成交发展轨迹销售成交态势发展良好，成交价格一路走高！幢号12号11号开始成交日2004-11-142004-11-24最近成交日2005-04-022004-12-10总成交面（M2）1290012500总成交套数（套）97106成交均价（元/M2）1070011404市场销售动态跟踪评估1.12-11号27-29/25-26单元(第1、2批)成交回顾靠近花木路,受香梅花园高层建筑日照采光的限制,价格比较低。开始成交日2004-12-02最近成交日2005-02-28总成交面积（M2）7200总成交套数（套）58成交均价（元/M2）12300（整幢均价）2.10号23-24单元(第3批)成交回顾靠近花木路、锦绣路交叉口,部分受香梅花园高层建筑日照采光的影响,但部分具有世纪公园景观，价格开始走高，景观房市场最高价格达到15260、16997元/M2的高位。开始成交日2005-01-17最近成交日2005-08-03总成交面（M2）12600总成交套数（套）96成交均价（元/M2）13800（整幢均价）3.7号15-17单元(第4批)成交回顾位于小区内部，靠近组团绿化,受外界干扰较少，整幢均价接近14000。总套数172总面积27300逾30日未交易登记11当前可售套数88当前可售总面积14000已预定套数0已售房屋套数85累计合同均价16920累计住宅合同均价16920累计撤消次数4727.33%累计合同撤消均价18502累计住宅合同撤销均价18502登记套数66累计均价16833累计住宅均价16833开始成交日:2005.6.17-最近成交日:2005.8.294.8、9号18-22单元(第5批)成交跟踪基本为公园景观房，处于观景最佳位置，价格达到历史最高点，6-8月分别成交49、23、13套。18-22单元成交明细435218912111115111311111311222111221118578170631850218077178491707618756180361843618016173301701717844172291773817409170981733018185182471854217082024681012141618206-176-186-196-206-216-226-236-246-266-276-286-296-307-17-27-37-77-87-117-127-207-217-227-267-287-307-318-28-38-48-68-78-98-158-268-291400014500150001550016000165001700017500180001850019000成交套数成交单价具有景观支撑的市场销售价格在17000元/M2以上,部分超级无敌公园景观房更是达到18016-18756的最高水平。不具有景观资源支撑的市场销售价格在15000-17000元/M2。18-22号单元成交明细43521891211111511131111131122211122111538416296161591556715022169741434515658161621667415202154741682816833024681012141618206-176-186-196-206-216-226-236-246-266-276-286-296-307-17-27-37-77-87-117-127-207-217-227-267-287-307-318-28-38-48-68-78-98-158-268-291400014500150001550016000165001700017500180001850019000成交套数成交单价第5批05.6.16-至今13300/8516833第4批05.1.17-05.8.312600/9613800第1批04.11.13-05.4.212900/9710700第2批04.11.24-04.12.1012500/10611404第3批04.12.2-05.2.287200/5812300分批分幢推盘策略总结1：分批分幢推盘策略总结2：97106589684107001140412300138001683350709011004-11-1304-11-2404-12-205-1-1705-6-1610000120001400016000分批成交套数分批成交均价第1批第2批第3批第4批第5批04年年底市场快速反弹并出现非理想膨胀阶段宏观调控前4批价格的提升除借力市场大势之外，更重要的是分批楼幢位置的逐级提升所造成；第5批价格在逆市背景下实现快速大幅度提升完全在于双向公园景观的强力支撑，产品独特性、唯一性、差异性无比显著！201：153.13202：154.34301：153.42302：153.92401：153.13402：154.24501：153.42502：153.92601：154.32602：163.03701：154.61702：161.61801：153.13802：154.3