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中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告谨呈：中南控股集团有限公司报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析3项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域地块占地行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区通达性从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速地块现状：夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄地块地形：地块的整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现状商业设施：地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。周边现状教育配套设施：王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈——李沧商圈直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径：市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争：地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域天泰城308国道青银高速伟东.幸福之城百通馨园市区方向盘点•地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。•以水景（湖水）和山景为主的景观资源。•东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。•城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施•青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知•区域认知度较高，与市区的交通联系便利。•地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。本体条件分析13项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。九水路金水河区域地块占地行政区青岛李沧地块21000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条件本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区通达性从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。进入性但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。公交九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现状王家下河刘家下河毛公地金水河现状金水河现状地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治地块现状：地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观。地块内部现状九水路金水河通往崂山区通往李沧市区王家下河刘家下河毛公地村庄现状违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。金水河北部地块地势平坦地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地块以东的高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。宾川路地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象绿城•理想之城在售、和达•和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城郑庄旧改地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈区域认知：相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主市区客户到达本地块的途径：市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。区域竞争：地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。地块北侧的绿城•理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达•和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。地块外部区域九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路郑庄旧改汉川路和达和成盘点•地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。•拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。•南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。•属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。规模上自然资源配套设施•地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。•地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。交通条件区域认知•区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知本体条件分析23项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块3地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩地块3位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺少城市意向。区位条件金水路宾川路区域地块占地行政区青岛李沧地块31000亩李家上流、南王本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条通达性地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。地块北侧、东侧边界没有道路。地块最西部边界紧临已建好的宾川路进入性从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。地块北部、东部、西部的进入性较差。公交地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条：128。交通条件金水路宾川路128路公交地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差地块四至：南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。地块现状：典型的坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。地块内有条河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。地块中的坡地，有大量的违章建筑。地块内部现状金水路宾川路违章建筑违章建筑河道地块内部是典型的坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低地块内部地形金水路宾川路地块南侧地块南侧地块北侧地块北侧地块北侧地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活配套地块周边具备较好的山体坡地资源。但与山体相隔着其他村庄。地块北部向北，紧临山体的天水路，周边属于休闲度假区性质，此处有中海玫瑰庭院项目，尚未开盘，属于低密度产品。区域南侧边界周边有个小学。地块周边缺少医院和商业配套。地块外部资源长涧庙地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块的道路大多没有修通，地块进入性较差地处城市陌生区，人口聚集度、关注度有限。除南部边界外，地块的进入性较差。地块外部限制金水路宾川路盘点•地块规模较大