昆明南亚风情第壹城调研报告

南亚风情第一城调研报告南亚风情第壹城效果图物业类型：现代城市综合体（住宅、公寓、写字楼、商铺、酒店等）购物中心（SHOPPINGMALL）9.8万平方中央商业广场：3万平方金鹰国际百货：4万平方豪廷大酒店：5万平方3幢5A甲级写字楼：13.9万平方住宅楼与底商（部分底商安排了家居、餐饮对住宅区形成生活配套）三个住宅组团建筑风格分别是现代欧式建筑、海派建筑、东南亚风格，建筑面积分别是7.8万平米、9.6万平米、7.2万平米。锋尚MALL（购物商场）：1.5万平方两个运动、休闲广场：青春运动广场、香颂广场五个主题商业、休闲街主要商业搭配的黄金比例：百货5：餐饮3：娱乐2目录•一、项目总体概况•二、优越的项目区位与交通•三、科学的规划设计•四、丰富的商业布局与一线品牌招商•五、集中式营销推广与挤压式产品销售•六、优质品牌的物业管理•七、项目特点•八、项目运作成功之处•九、项目不足之处•十、项目开发运营主要启示发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司建筑设计：同济大学建筑设计院（集团）商业全程顾问：北京汉博投资顾问有限公司施工单位：建研地基基础工程公司云南分公司云南建工第五建设公司监理单位：云南诚成建设监理公司一、项目总体概况昆明诺仕达企业（集团）有限公司介绍成立于1992年6月，经营业务涉及珠宝、商业零售、房地产酒店、旅游、茶产业、餐饮娱乐、殡葬等领域，形成了跨地区、大规模、多行业经营的格局。现拥有近20家下属公司，其中拥有“昆明南亚风情房地产公司‛、‚云南春城财富臵业有限公司‛、‚昆明南亚风情臵业公司‛三家房地产公司，以及‚昆明南亚风情园有限公司‛、‚昆明七彩云南实业股份有限公司‛、‚加拿大七彩云南实业有限公司‛、‚云南诺仕达金宝山艺术园林有限公司‛、‚昆明南亚风情园商贸有限公司‛、‚北京七彩云南商贸有限公司‛、‚昆明七彩云南（国际）翡翠珠宝有限公司‛、‚昆明七彩云南庆沣祥茶业股份有限公司‛、‚北京七彩云南庆沣祥茶业有限公司‛、‚勐海七彩云南茶厂有限公司‛等著名品牌企业。企业现有员工10000多人。项目主要指标：1、退红线：25米2、项目占地：282.45亩，净用地229亩。3、容积率：4.57；绿化率：57.93；建筑密度42.82%。4、总建筑面积：97.8万平米,其中零售商业：27.8万平米白金五星级酒店：5万平米商务办公：9.6万平米的SOHO公寓：4.3万平米高端住宅：24.6万平米，2600户。二层地下空间：27.6万平米，含3.8万平方米地下商场和4675个停车位，15个车位出入口总投资：68亿，总产出200亿元左右。打造目标：以城市复合多元业态打造云南省级现代中央商业特区。成为南市区核心地段的地标性建筑，代表现代城市最高商业水准的现代城市综合体。建设进度：速度较快，雨季前完成了基础工程，年底主体竣工。开业时间：商业商务部分预计2011年9月整体开业。二、优越的项目区位与交通位于滇池路中段，地处南市区中心地带。处在省级核心政务圈。项目3km范围内至少分布152万人。9条公交线路、5号轻轨三、科学的规划设计•住宅共计17栋，星光苑6栋，14-28层；星河苑7栋28-30层；星辰苑4栋29-30层。•24.6万平米，2600户•主要户型面积情况：1室2厅：建筑面积:58～78㎡2室2厅：建筑面积:74～110㎡3室2厅：建筑面积:100～132㎡顶楼跃层（天幕别墅）：以4室或5室为主，主要建筑面积在160-220平方商业部分另行介绍项目规划了12个交通到达口将来的城市次干道南亚路48米宽,穿越项目，将滇池路、二环、三环、广福路进行有机串连。内部路又分为车行、混行和步行三类道路。主要道路上预留港湾式停靠公交站。地下停车场•27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施。•布局3.8万平米的地下商场和4675个停车位，可能成为昆明最大地下停车场。•设臵有15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。•立体景观系统地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。•市政基础设施规划设臵给排水、燃气、供电系统。采用双回路供电，规划了7个泵房、7个化粪池、8个污水排出口、10个10千伏变电所、4个柴油发电机房、4个10千伏开关站、8个车库排风口和1个垃圾收集站。•其他配套项目：幼儿园、两个运动、休闲广场等四、丰富的商业布局与一线品牌招商规模和体量：商业零售和酒店的面积达35万平方米，商业面积相当于3个顺城、3.5个正义坊、14个北辰财富中心、11个百大新天地。客流量：调研测算日常约8-10万人。业态安排：将各种业态的消费集合在一起，覆盖一、二、三级商业业态，包括酒店、写字楼、百货、餐饮娱乐、健身、影院、超市、会所等。大约70％面积开发商持有，80％以上业态已经落定。•招商客户：邀请一流商家。保利影院、金鹰百货、豪廷大酒店、家乐福、国美电器、麦当劳、肯德基、必胜客、青鸟健身及其他百货、服装、餐饮、娱乐等知名企业。1、购物中心介绍（SHOPPINGMALL）9.8万平方客户定位：20-35岁年轻人，经营中高档商品7F6F5F4F3F2F1FB1F影院青鸟健身保利国际影院电玩餐饮休闲服饰餐饮时尚品牌服饰轻食时尚精品服饰化妆品轻食20007㎡儿童配套运动户外美容美发纤体及配套潮流服饰温莎KTV配饰精品•负一楼家乐福面积2万平方，将成为西南地区最大的零售商场。•地上1～4层为以国内一线品牌、国际流行品牌、轻食为主的零售业态；4层还有云南面积最大、集合度最强的儿童天地。•5层为大型餐饮。目前昆明购物中心楼上（顶楼）餐饮已被广泛接受，百大新天地、柏联百盛、新西南百盛生意都非常好。•六至七层是五星级保利国际电影院、品牌健身、电玩、KTV。电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，1900个座位2、中央商业广场面积：3万平方米街区式商业广场。由东南亚特色的大门、广场和3层半的独立建筑组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国际百货地下精品超市无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共享。业态分布：以国际餐饮、品牌旗舰店、特色情调餐厅、时尚前卫服饰、大型美食广场、旅游商品为主，形成特色商业区。销售安排：原安排全部持有出租，后来进行调整，将四周形象点持有，其余出售，以保证整个商业中心的良好形象。推出169套克拉钻铺，商铺户型面积在12-180㎡，主力户型为30-70㎡，皆为临街商铺，已售完。•3、金鹰百货大楼（6万平方）1-4楼；4万平方米，由金鹰百货经营（协议保证进入不低于15个奢侈品品牌）。5-6楼：2.4万平方米，由南亚风情园自己经营：餐饮娱乐，经营原有的怡心园餐厅、一代天骄夜总会、温泉SPA、棋牌等传统优势项目。•4、锋尚MALL（购物商场）：1.5万平方是可灵活操作的商业区，以青春、时尚、跃动、酷炫为主题，能为年轻人提供一个娱乐、交友及购物平台。地下一层、地上一层和二层MINI商铺，对外出售，共216套，面积从10—80平米不等，价格在1万多至4万多不等，开盘2小时即售罄。三、四层持有，进行招商引资，经营以‘青春、时尚’为主打的外贸品牌折扣店。•5、三幢5A级写字楼（13.9万平方）A座高168米，36层，层高在4米以上。已整体出售给中石油。B座高120米，30层，层高在3.9米以上。已分层销售。C座高70米，17层，层高在3.9米以上，共4.3万平方，单位面积100-2000平方。主力面积为200-400平方，销售给中小企业，3万元/平方，600-1000万/套。销售难度较大。•6、七彩云南温德姆豪廷大酒店（5万平米）世界500强第一酒店品牌，是美国温德姆酒店集团（Wyndham）旗下白金五星级酒店品牌，有400余套47平米超大标准房，近1000平的宴会厅，两个400平米多功能厅和12间独立会议室以及跨国视频系统。七彩云南温德姆豪廷大酒店的打造，遵循定制化规划与设计理念，将国际先进的硬件设施与奢华的酒店服务融入其中。该集团公司看中的是省级政治经济核心区，必将吸引大量商务、会议人士及高端人士下榻于此。•7、住宅底商一般在30平方左右，已售完。部分底商安排了家居、餐饮对住宅区形成生活配套。•全案推广：ZwZ北京三英禾田广告•广告片制作：叶茂中策划机构•推广费：3000万元/年•认筹与优惠办法：认筹卡10万/张，开盘时凭认筹卡一次性付款可享3%的优惠，按揭可享2%的优惠。五、集中式营销推广与挤压式产品销售•开盘前3个月进行了集中式高频次大力推广。在昆明发行量最大的《春城晚报》上一连4个整版，结合其他都市类报纸进行强势轰炸，同时，电视上开始每天高频次的播放叶茂中为项目制作的30秒广告片和水魔方制作的2分钟宣传片，再加上网络和杂志的热力宣传，一时间就引来全城关注及热议。其核心概念为：省级行政核心区的中央商业特区。其炒作的概念为：这里是昆明的巴黎，这里是昆明的曼哈顿，这里是昆明的香港。•从9月1日正式推出，10月28日启动认筹活动。经过一个月的蓄客，12月7日，南亚风情•第壹城终于推出了第一批房源，5000人到场。如：一期开盘当天，近5000人到场，首批644套房源，历时6小时宣告售罄。再如：商铺每次推出200套左右，对应的认筹卡数量却达到1000张左右，使得开盘销售时短时间内一售而空。价格、开盘与入住时间：一期住宅：均价7600元/平米，2009-12-07开盘。二期住宅：均价8600元/平米，2010-01-03开盘。顶跃（天幕别墅）：均价11800元/平米。高档公寓价格最高13000元/平方。住宅均已售完。C座写字楼：均价11000元/平米，2010-4-25开盘，主力面积200-400平方，在售。A、B座写字楼已售完。锋尚Mall：2010-07-18开盘，已售完。216套，面积从10—80平米不等。负一层1.5万/㎡—2.7万/㎡；一层3万/㎡—4.7万/㎡；二层1.7万/㎡—3.1万/㎡中央商业广场：8月21日至今，认筹卡正在办理中。169套商铺，户型面积在12-180㎡，主力户型为30-70㎡•负一层均价5.5万元/㎡;一层9.8万元起价-15.8万元/㎡，均价12.5万元/平米；•二层4.6-5.2万元/㎡,均价5万元/㎡；•三层3-3.6万元/㎡，均价3.3万/㎡其他商业部分：3.7万-5.9万元/平米入住时间：预计2011年6月统一入住。商业商务部分预计2011年9月整体开业。六、优质品牌的物业管理物业公司：CBRE世邦魏理仕物业管理费：住宅：1.8元/㎡；写字楼：6元～10元/㎡；住宅底商：3.5元/平方米；纯商业：25元/㎡。•1、产品形态：现代商业综合体项目，将商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间进行充分的优化组合和科学规划设计，并形成了一站式消费模式。•2、开发模式：总体而言，这个项目是在诺士达商业公司主导下，专业商业顾问公司全程策划下，各商家积极参与下的开发运作模式。•3、产品市场目标、消费目标对象：中高端产品，面向中高端市场需求者、企业单位。•4、二层地下空间实行整体开挖，昆明首次，使地下空间得到最大程度的有机利用。•5、大约70％商业面积开发商自己持有，获取长期收益。从长远看，房地产开发和销售是短期获利行为，房地产市场未来将会处于一个相对饱和、平稳发展和利润较低的状态。持有合理比例的收益性好的商业产品可以实现长远受益，这是一种企业战略行为。七、项目特点八、项目运作成功之处1、良好的区位优势、丰富的行政资源、高端住宅区、旅游度假区、足够的人口规模和成熟的市场需求，需要有一个大型的商业中心，来填补其区域商业的空白。2、昆明第一个城中村改造项目，有政策支持。市政府给予了大力支持，同时虽然项目用地性质为商业用地，但住宅的土地使用权却为70年。3