搜索
专业——让建筑更具价值！德州东鸿房地产开发公司“龙吟半岛”项目——《规划建议报告》专业——让建筑更具价值！报告框架逻辑体系市场调研分析开发战略定位产品规划调整建议战略目标设定实现专业——让建筑更具价值！2、结合宏观及区域政策变化，合理的制订项目整体开发战略，实现销售速率及项目整体收益的最佳平衡。战略目标设定根据发展商自身情况结合市场大环境及项目地块现状制订出最有利于实现目标的规划战略：1、通过对市场的深入研究，打造出与市场需求最相吻合的畅销产品及高端品质规划；专业——让建筑更具价值！市场调研分析一、宏观环境分析；二、区域市场分析；三、项目自身分析；专业——让建筑更具价值！一、宏观环境分析背景：2008年席卷全球的经济危机使世界经济一片萧条，中国经济也受到了严重的打击，地产业在过足7个牛市年景后，步入了行业低谷，一时间“量”“价”齐跌，项目停工.地产企业破产等负面消息接踵而来，至08年底，全国上下几乎到达谈房色变的地步，当大家都不看好09年地产行业的时候，仿佛一夜春风来…..地产业出乎意料的回暖了。而这种回暖是否代表着新一轮地产旺市的到来？这种回暖又有什么特性其又能维持多久呢？专业——让建筑更具价值！09地产关键词一：7万亿投资在金融危机后，国家为快速拉动经济恢复增长，保证09年GDP8%的增幅，制定出5万亿的基础建设投资，通过拉动内需带动经济复苏。至今09年已过大半，国家半年报数据显示，上半年GDP的增长超过了预期，中国经济也领先于世界经济现行复苏。而在这个数据之后却是国家半年7万亿的投资和几乎不设防的宽松货币政策，分析上半年GDP的构成，投资直接拉到的经济增长超过总增长的40%，而以前占增幅比例近三成的出口业贡献为负值，欧盟前主席曾经说过，“没有一个大的国家是可以靠投资立国，并能维持持久的繁荣的”。中国作为一个依靠“制造”立国的国家，在社会货币大量供应的情况下，面临着“通货膨胀”或“资产缩水”的巨大隐忧。专业——让建筑更具价值！09地产关键词二：刚性需求09年的地产市场购买力依然维系08年的刚性需求为主的基调，从产品供应类型及客户构成分析，地产投资市场依然未有整体启动的迹象，客户购房目的以满足基本需求及改善生活环境为主，从销售一线传回的客户基本情况分析，08年观望未购房的客户占到09年增量中的大半。在地产价格的再度增长、供应量的提升与日趋稳定的刚性需求之间的平衡关系将影响到此次地产走热的周期长度。专业——让建筑更具价值！综述：2009年的地产行情，在红火的外貌下暗藏隐机，社会整体经济环境尚未从根本上稳定，单纯靠大额投资及宽松的货币政策维系的繁荣景象，依然显得不是那么牢固。在市场需求上，其购房主力依然以刚性需求为主，投资客户所占比例较少，市场供应量及土地开发量快速增加，在当下环境下，地产业短期会继续向好，而未来的中长走势难以把控，政策面将是左右市场环境的最重要因素。专业——让建筑更具价值！二、区域市场分析胶南－青岛西海岸的城市印象胶南－房地产市场调研开发区－房地产市场项目现状专业——让建筑更具价值！胶南市位于青岛市区的海西岸，北纬35°35′至36°08′，东经119°30′至120°11′，是青岛市的卫星城市。它东与青岛经济技术开发区接壤，西、西北及北分别与日照市、五莲县、诸城市和胶州市毗邻，南及东南临海，海岸线138公里。全市1894平方公里，84万人口。胶南市冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温12.1℃，是人们避暑、疗养和观光旅游的滨海胜境。2000年，国家旅游局公布胶南市为中国优秀旅游城市。胶南市临近青岛国际机场、胶济铁路、济青高速公路和黄岛至青岛的轮渡码头，海陆空交通十分发达。胶南，区位，气候，城市规模、交通…共同见证西海岸之星的未来…1、胶南，西海岸价值胶南－青岛西海岸的城市印象专业——让建筑更具价值！胶南，气候，宜人性…胶南市地处沿海，为海洋性季风气候。年平均气温12.1℃。日最高气温≥30℃的日数，历年平均出现20.8天，一般出现在5月下旬至9月上旬，日最高气温≥35℃的日数，历年平均出现0.5天，一般出现在5月下旬至7月上旬。日最低气温≤-10℃的日数，历年平均出现8.7天，一般出现在12月上旬至翌年2月下旬。最低气温≤-15℃的日数，历年平均仅0.2天。所以说，胶南市冬无严寒，夏无酷暑。年平均降水798.3毫米。胶南一年四季适合旅游。专业——让建筑更具价值！胶南，138公里海岸线，尽显山海气质天成…胶南自然景观资源丰富，山海相依，山在海上雄峙，海涌万千浪花簇拥群山。138公里海岸线，138公里海阔山高，令人艳羡。古就有“岸海名山”美誉的大珠山和小珠山，一座蜿蜒黄海之滨，一座矗立胶州湾畔。专业——让建筑更具价值！胶南，休闲宜居福地…作为中国优秀旅游城市，胶南食、住、行、游、购、娱六大要素全面发展，城市基础设施建设也不断加强，品质性住宅不断涌现，在经济大跨步发展的同时，居民人均收入不断增加，居民生活质量同步提高。胶南已然成长为是一座适宜休闲居住的美丽的现代海滨城市。专业——让建筑更具价值！2001年，青岛市开发西海岸系列政策出台实施……2002年，“挺进西海岸”发展战略定策……2003年，青岛提出构筑“三点布局、组团发展、一线展开”现代化大城市框架的战略。胶南琅琊组团、灵山卫组团在列，西海岸（黄岛、胶南）发展提速……2006年12月27日，青岛胶州湾海底隧道工程在薛家岛端正式开工建设，2011年贯通……2007年，跨海大桥主体工程实施，2008年年底工程完工……2008年，“环湾保护、拥湾发展”战略，胶南区域再次升温……2009年，“西海岸”建设雏形渐现，区域预期价值将逐步实现……胶南，海阔凭鱼跃，期待新的蝶变…2、胶南，可以预见的发展前景专业——让建筑更具价值！3、胶南与周边城市纵向比较胶南市与青岛开发区隔路相邻以开发区为参照系，从与居住生活相关的7个方面综合数据可以显示出选择胶南的城市价值，选择胶南的合理性。在山海景观、气候宜人性、居住环境、城市交通等几个方面与其他城市相比优势明显。城市配套经济状况城市区位城市交通居住环境景观资源气候宜人性综合指数开发区11111111即墨市0.90.90.80.80.90.80.80.84莱西市0.60.70.70.80.70.70.60.69平度市0.60.60.70.80.70.60.60.66胶州市0.70.80.810.80.70.70.79胶南市0.80.80.80.910.910.89专业——让建筑更具价值！西海岸区位气候宜人性发展前景海景资源居住环境专业——让建筑更具价值！胶南地产市场整体特征胶南地产市场板块划分胶南－房地产市场调研专业——让建筑更具价值！09年1-7月份青岛地产市场形势自09年3月起地产业整体回暖，青岛房地产市场呈现供销两旺的局面，楼盘月销售量相对08年普遍增幅30%以上，销售价格稳步提升，项目开工量及供应量增速加快。青岛地产市场大背景胶南市房地产市场特征市场板块化更加明显，住房建设布局主要集中在“两区、两组团”，“两区”即老城区、东部新区，“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。09年胶南市开发量加大，区域内同质化楼盘较多。区域房价销售量快速放大，楼盘涨幅逐步加速，09年房地产市场较为乐观。经济适用房、限价商品房、城中村改造、旧城改造力度继续加大。国家宏观调控后，中小户型成为胶南市场主力，市场竞争压力继续加大，小户型创新成为首要课题。中海等知名开发商介入胶南，本土中小开发商和中小盘项目加大整合。随着青岛跨海大桥、海底隧道、滨海大道建设进程的加速，胶南房地产将继续呈现稳中有升的态势。专业——让建筑更具价值！2006年青岛地产项目开发总量1082万平米，胶南110万平米2007年青岛地产项目开发总量1267万平米，胶南124万平米2008年青岛地产项目开发总量1300万平米，胶南130万平米2009年青岛地产项目开发总量预计1500万平米，胶南预计170万平米…06年110万㎡07年124万㎡08年130万㎡09年170万㎡胶南市房地产项目供应量专业——让建筑更具价值！西海岸胶南板块，9年，见证城市价值2001年，1200元/平米2002年，1700元/平米2003年，2300元/平米2004年，3000元/平米2005年，3800元/平米2006年，4300元/平米2007年，4500元/平米2008年，4800元/平米2009年，5000元/平米……胶南市房地产项目均价价格变动趋势从价格走势看，胶南项目平均价位以每年30%-40%的涨幅力度演进，尽管06年至目前为止，涨幅力度有所放缓，但随着隧道及跨海大桥的修建开通日期日趋临近，西海岸胶南板块将进入理性的价值预期涨幅阶段，涨幅潜力依然巨大。专业——让建筑更具价值！琅琊组团灵山卫组团老城板块新城板块胶南市新开发项目呈现片区分布的格局，住房建设布局主要集中在“两区、两组团”。“两区”即老城区、东部新区。“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。胶南市地产板块划分及区域市场情况专业——让建筑更具价值！新城区板块特征住宅项目较多，开发总量较大，项目以中小盘为主。香槟海岸、隆和水岸、海韵丽都等海景房项目依托海景资源优势，价位偏高。80-120平米中等户型占比例较大，房型以套二为主，海韵丽都、香槟海岸等项目户型偏大。建筑类型方面，多层较为稀缺，高端别墅项目紧缺，近海区域小高层、高层偏多。新城区城市配套逐年跟进，城市基础设施建设初见成效，交通便捷，居住舒适度、便利度提高。新开发项目较多，部分项目由于投资客户、度假居住客户较多，实际入住率不高。专业——让建筑更具价值！风河南部板块特点：新城区的成熟以及老城区土地资源的紧缺，带动了风河南部区域的开发。该板块新楼盘较少，并带有拆迁改造的性质。该区域价位区间较大，沿海及沿河区域项目价位偏高，与新城区价位持平，毛坯房均价在4500元/㎡左右，而其他区域毛坯房价位在3500元/㎡左右城区、现有村落原住民以及本地新增城市人口在该区域置业者居多，以居住自用为主。专业——让建筑更具价值！灵山卫板块特征：灵山卫板块新开发楼盘增多，体量增加，瑞海花园、海景丽园、天籁村等项目均为中大型住宅项目。山景、海景资源成为核心卖点，吸引外地投资者购置沿海居所及投资客户。购买群体以外地投资者以及新增城市居民为主，占到总成交的70%，本地购房者仅占到30%左右，实际居住自用客户偏少，空置率走高。依托稀缺海景资源，以及板块区位的升温，跨海大桥、海底隧道工程的拉动，该板块价位超过胶南老城区价位，毛坯房主力价位在4500-5200元/㎡之间。专业——让建筑更具价值！购房客户分析：购房客户构成比例分析本地投资12%外地客户32%区域内自住56%本地投资外地客户区域内自住客户购房目的分析自住55%度假20%投资25%自住投资度假胶南地区购房客户外向型特征明显，特别是沿海区域，外地购房比率超过总购房量的30%。区域内客户购房目的仍以自住为主，但受到政策面及市场前景看好的刺激，西海岸投资及度假市场远超其他区域。专业——让建筑更具价值！综述胶南地产市场购买客户外向型特征明显，特别是项目所在的灵山卫板块，依托海景山景的自然景色优势及南遂北桥的优势吸引大量外地购房者及投资购房者。2009年胶南地产市场呈量价齐升的可喜局面，市场近期向好趋势不变。供应量大幅增加及价格的急剧增长，市场竞争日趋激烈形式不容乐观。受南限的影响，滨海路旁的二线海景房在一定时期内将趋于紧俏，是项目开发建设的最好时期。在当下大环境向好的前提下，如何使项目突破“市政规划区域的坚冰及更好的开拓外销渠道，是项目实现价格突破及消化速度突破的关键！专业——让建筑更具价值！开发区－房地产市场项目现状开发区7月份楼盘销售数据统计表：项目名称本期存量面积（㎡）本期成交面积（㎡）本期成交套数鲁商蓝岸国际7485540957445天福园41439792116湛园483610213115海尔·幸福里25507933099千禧银杏苑24161767081凤凰城33454826080凤凰国际28200