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呈交：上海中暨科技发展有限公司2012年08月26日上海青浦华新镇项目发展顾问报告（终稿）CBRE|第2页阶段性工作第一阶段工作——市场&宏观（已完成）2012.08.061.0宏观环境透视经济、人口、规划、宏观政策2.0项目基地分析交通、景观、资源3.0物业市场研究园区型办公市场研究标准办公市场研究园区配套商业市场研究高星级酒店市场研究酒店式公寓市场研究第二阶段工作——建议&支撑（已完成）2012.08.064.0物业需求研究办公租户需求研究商家运营需求研究酒店营运需求研究酒店式公寓租户需求5.0优秀案例借鉴国际优质案例分析6.0项目定位建议项目整体定位办公产品定位商业产品定位酒店式公寓产品定位7.0项目财务分析模型建立/财务结论第三阶段工作——终稿修改（已完成）2012.08.256.0项目定位深化发展模式深化项目发展深化其他相关问题CBRE|第3页目录1.宏观环境透视52.项目基地研究553.物业市场研究853.1园区型办公市场3.2标准办公市场3.3园区配套商业市场3.4高星级酒店市场3.5酒店式公寓市场4.物业需求研究3245.优秀案例借鉴3756.项目定位建议4427.项目财务分析623CBRE|第4页6.1整体定位建议项目发展建议产业发展政策研究业态筛选产品设计CBRE|第5页市场深度透视金山嘉定青浦青浦区及项目周边产业分布青浦区产业规划青浦区产业产值本项目办公部分的产业发展方向6.1整体定位产业筛选思路产业筛选思路资料来源：世邦魏理仕企业规模和选址特征产业发展方向预判1产业发展方向预判2产业布局和份额未来高产值的产业产业配套需求企业资源区域内现有产业及产业规划主导产业主导产业配套产业配套产业产业发展方向预判3CBRE|第6页企业规模所属行业办公选址特征办公选址驱动因素小型企业制造业•办公与工厂相连；•便于节约成本并进行生产管理中小型企业制造业•办公与工厂相连或相互独立；•若独立，选址通常位于距工厂较近的写字楼内。•企业成本有限•期望改善企业形象•较好的交通条件便于接近客户大中型企业制造业•办公与工厂相连或相互独立；•若独立，选址通常位于传统成熟商务区内。•企业有将强的租金承付能力•提升并展示企业形象•便捷的交通更接近客户市场深度透视嘉定金山青浦资料来源：世邦魏理仕通过研究金山、嘉定、青浦三个地区的制造类企业的办公选址特征，初步确定本项目的潜在租户为办公选址一般位于距离工厂较近的中型企业。本项目潜在租户类型6.1整体定位产业发展方向预判1CBRE|第7页6.1整体定位产业发展方向预判1区域公司名称所属行业办公地址生产基地所在园区企业规模（人）金山上海超强化工有限公司能源化工禾龙商务大厦亭枫工业区300~400上海美兴化工有限公司能源化工禾龙商务大厦亭枫工业区150~200上海汉中化工（涂料）有限公司能源化工锦宏大楼金山工业区50~99上海焰仓物流设备有限公司材料、设备锦宏大楼金山工业区100~150上海彤逊化工有限公司能源化工山鑫城市广场商务中心金山嘴工业区11~50上海天时化工有限公司能源化工金宇大楼金山精细化工园区100~150嘉定上海三耐利工贸有限公司材料国际五金城敏枫工业园区100~150上海重起起重机械有限公司机械设备国际五金城敏枫工业园区200~300上海欧洋机电有限公司机械设备国际五金城敏枫工业园区50~100上海雷郎电器设备制造有限公司机械设备国际五金城嘉定外冈工业园区100~200上海雄莹电子科技有限公司电子世康大厦安亭工业园100~200上海统麒化工有限公司能源化工嘉鼎国际嘉定工业区50~100豪钢机械工程（上海）有限公司机械设备绿地嘉创国际商务广场嘉定工业区50~100上海曼吉磁生物有限公司生物医药嘉乐园商务大厦曼吉工业园150~200青浦上海伊盛泵业有限公司机械设备港龙国际大厦青浦工业园区200~300上海锦辉润滑油厂能源化工港龙国际大厦靠近华新工业园区200~300上海长志涂料有限公司能源化工青浦工商联练塘工业园100~150上海登贤胶粘制品有限公司材料青浦工商联青浦工业园区400~500上海朗亮电子科技有限公司电子青浦工商联朱家角工业园区11~50资料来源：世邦魏理仕市场深度透视金山、嘉定、青浦三个区内办公选址靠近工厂的部分企业列表如下，主要为100~300人的中小型企业：由于中小型制造企业就近办公的选址特征，区域内的办公租户与区域内现有产业发展依存度高CBRE|第8页青浦区产业分布6.1整体定位产业发展方向预判1资料来源：世邦魏理仕主要产业张江高新青浦园区青浦出口加工区青浦工业园华新工业园徐泾工业园练塘工业园朱家角工业园白鹤工业园金泽工业园商塌工业园华新生产性服务功能区合计机械设备√√√√√√√√√9信息电子√√√√√√6服装√√√√√√6材料√√√√√5生物医药√√√√√5汽车零部件√√√√4家具建材√√√3金属及非金属矿物制品√√√3精细化工√√2食品√√2新能源√1印刷传媒√1纸制品√1摩托车√1箱包√1文体用品√1包装√1青浦各园区内，产业布局以机械设备、信息电子、服装、材料、生物医药产业为主。CBRE|第9页84576109312园区规模级别1张江高新青浦园区25km2国家级2青浦出口加工区16km2国家级3青浦工业区56km2市级4华新工业园6km2市级园区配套区5徐泾工业园7km2市级园区配套区6练塘工业园7km2市级园区配套区7朱家角工业园8km2工业区块8白鹤工业园0.8km2工业区块9金泽工业园0.9km2工业区块10商塌工业园2km2工业区块11华新生产性服务功能区0.5km2--116.1整体定位产业发展方向预判1项目周边产业分布资料来源：世邦魏理仕规模最大的青浦工业园正在规划建设中央商务区和企业总部基地。本项目周边园区的规模较小和等级较低，就单个园区而言没有发展总部基地的能力，但又存在一定需求。因此需要在将周边多个园区产业资源整合的基础上，发展一个共享的商务核。CBRE|第10页6.1整体定位产业发展方向预判1项目周边产业分布主要产业华新工业园徐泾工业园白鹤工业园华新生产性服务功能区合计机械设备√√√3信息电子√√2服装√1材料√1生物医药√1汽车零部件√1家具建材√1金属及非金属矿物制品0精细化工√√2食品√√2新能源0印刷传媒0纸制品0摩托车√1箱包√1文体用品0包装084511项目周边园区内，产业布局以机械设备、信息电子、精细化工、食品产业为主。资料来源：世邦魏理仕CBRE|第11页6.1整体定位产业发展方向预判1本项目产业发展方向预判1资料来源：世邦魏理仕青浦区产业分布排名项目周边产业分布排名1机械设备1机械设备2信息电子2信息电子3服装3精细化工4材料4食品5生物医药6汽车零部件根据青浦区及项目周边各制造类产业分布，机械设备及信息电子的产业覆盖率最大。CBRE|第12页排名行业名称产业分类2011年产值（亿元）全区规模合计1,412.2十大行业合计1,055.51交通运输设备制造业机械设备210.72化学原料及化学制品制造业精细化工152.53通用设备制造业信息电子137.54电气机械及器材制造业机械设备1225通信设备、计算机及其他电子设备制造业信息电子92.66专用设备制造业机械设备83.97金属制品业金属及非金属矿物制品78.38造纸及纸制品业纸制品679塑料制品业材料6210非金属矿物制品业金属及非金属矿物制品49汇总：机械设备416.6信息电子274.5精细化工137.5金属及非金属矿物制品127.3纸制品67材料62青浦区产业产值6.1整体定位产业发展方向预判22011年青浦区十大行业中，机械设备和信息电子的产值最大。资料来源：世邦魏理仕CBRE|第13页6.1整体定位产业发展方向预判2青浦区产业规划重点发展战略性新兴产业，促进新材料、新能源、生物医药、先进重大装备、电子信息制造等高新技术产业集聚发展。加快改造提升纺织、印刷、机电等传统优势产业，鼓励企业积极向产业链、技术链和价值链高端延伸。资料来源：世邦魏理仕传统优势产业根据十二五产业规划，青浦将大力发展先进制造业，未来产业发展重点在于战略性新兴产业，同时对传统产业进行改造提升。战略性高新产业政府关注度将从传统优势产业转向战略性新兴产业在现有的产业基础上全面实现产业升级重点发展改造提升CBRE|第14页6.1整体定位产业发展方向预判2本项目产业发展方向预判2资料来源：世邦魏理仕战略性高新产业规划青浦十大行业产值排名传统优势产业规划新材料机械设备纺织新能源信息电子印刷生物医药精细化工机电先进重大装备金属及非金属矿物制品电子信息制造纸制品材料机械设备、信息电子机械设备通过将青浦行业产值与两类产业规划进行交叉比较，战略性高新产业中的先进重大装备、电子信息以及传统优势产业中的机电具有高产值的特点，是未来产业升级的优势产业。CBRE|第15页6.1整体定位产业发展方向预判2本项目产业发展方向（主导产业）资料来源：世邦魏理仕机械设备和信息电子产业将是本项目主要的租户产业方向产业发展方向预判1产业发展方向预判2预判角度产业布局和份额产业规划和产值预判结论机械设备、信息电子机械设备（先进重大装备、机电）、信息电子CBRE|第16页6.1整体定位产业发展方向预判2本项目产业发展方向（主导产业）机械设备及信息电子类产业的细分产业包括：机械设备部分代表企业举例信息电子部分代表企业举例普通机械制造业•上海柴油机股份有限公司•上海汇通能源股份有限公司•陕西航天动力高科技股份有限公司电子元器件制造•上海金陵股份有限公司•上海飞乐股份有限公司•有研半导体材料股份有限公司专用设备制造业•上海振华重工（集团）股份有限公司•上海二纺机股份有限公司•中船江南重工股份有限公司日用电子器具制造业•福建福日电子股份有限公司•青岛海信电器股份有限公司•彩虹显示器件股份有限公司交通运输设备制造业•恒天凯马股份有限公司•金山开发建设股份有限公司•上海航天汽车机电股份有限公司通信及相关设备制造业•烽火通信科技股份有限公司•上海宽频科技股份有限公司•上海普天邮通科技股份有限公司电器机械及器材制造业•上海电气•上海机电股份有限公司•上海置信电气股份有限公司计算机及相关设备制造业•上海华东电脑股份有限公司•方正科技集团股份有限公司•航天信息股份有限公司仪器仪表及文化、办公用机械制造业•上海自动化仪表股份有限公司•江苏林洋电子股份有限公司•宁波三星电气股份有限公司资料来源：世邦魏理仕CBRE|第17页青浦产业十二五规划（新产业培育）努力发展总部经济和航空服务、高端教育、电子商务等产业，积极培育文化创意、金融服务、专业服务、现代物流……6.1整体定位产业发展方向预判3资料来源：世邦魏理仕本项目产业发展方向（配套产业）CBRE|第18页行政后勤•财务咨询•律师顾问•人力资源•……6.1整体定位产业发展方向预判3本项目产业发展方向（配套产业）除了机械设备及信息电子产业外，还需要财务、法律、物流等利于主导产业发展的配套产业。资料来源：世邦魏理仕技术支持•工业设计•IT顾问•设备租赁•……业务拓展•物流•贸易•……咨询服务、技术支持等软性服务是本项目的特色定位之一，若园区自己运作，将承担大量财力、人力。因此，发展初期可将增值服务转化为配套产业，通过租金补贴等方式吸引这类企业，降低园区的运营成本。CBRE|第19页企业和产业升级发展的基地在这里，企业可以•享受专业的技术支持和管理咨询服务•扩大客户交际圈，更加贴近市场•拥有进行企业品牌和产品展示的推广平台•提供良好的工作、生活环境从而吸引人才……最终实现，从小到大、从弱到强的蜕变6.1整体定位主题概念资料来源：世邦魏理仕CBRE|第20页企业和产业升级发展的基地6.1整体定位主题概念产业升级•推动生产性服务业发展、推动制造企业2、3产业分离产业整合•以机械设备和信息电子为主导产业，以咨询、设计、物流等为配套产业•同时，有效利用E通世界现有的电子商务产业资源•通过主导产业和配套产业的优势组合形成一个自立更生的产业组群资料来源：世邦魏理仕CBRE|第21页6.1整体