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本报告是严格保密的。众安温哥华城三期价格策略报告谨呈：安徽众安房地产开发有限公司中国·淮北2010年5月28日本报告是严格保密的。1定价基础分析3核心均价推导4价格制表完成5价格策略实现2价格策略制定报告导图目标分析市场分析竞争分析客户分析本报告是严格保密的。7月底清盘，总套数264套即每月132套（包括20套联排），远远超出市场平均水平1速度目标现状：市场月正常速度平均40套/月；本项目，从2003年以来，5、6、7月最佳销售月度总和为134套。提升巩固淮北第一品牌地位即在现状的约束下，通过一定的营销策略，实现项目第一大盘、第一品牌地位3品牌提升现状：众安房产作为上市公司，处于淮北开发品牌第一梯度，温哥华城作为第一大盘，面临同质楼盘带来的市场更加激烈。整盘战略下的价格目标及现状快速清盘，无明确价格目标即保证一定利润下，实现7月底清盘2价格目标现状：老城区价格在4500元左右；城东区域价值目前偏低；本项目价格在3300元左右。本报告是严格保密的。价格目标以完成快速销售和品牌提升为前提在保证一定利润下，实现快速清盘和品牌提升2价格目标1速度目标每月132套，项目历年5、6、7月最佳销售月度总和为134套3品牌提升提升巩固淮北第一品牌地位对价格目标的启示：价格不是终极目标，在保证一定利润下，实现快速清盘和品牌提升本报告是严格保密的。市场分析土地供应市场：3-5月份淮北市共有22块土地出让，目前成交16个地块，总计496.73亩土地，去年同期无土地供应量，未来2年内，市场竞争将加剧。地块编号座落面积成交价（万元）淮国土挂（2010）09号相山区凤凰山工业园6738㎡（10.11亩）240淮国土挂（2010）10号相山区凤凰山工业园、凤凰大道53327.78㎡（79.99亩）1690淮国土挂（2010）13号202省道西、101省道26204.85㎡（39.31亩）840淮国土挂（2010）05号相山南路西、寇弯社区9887.53㎡（14.83亩）620淮国土挂（2010）06号相山南路西、寇弯社区10059.57㎡（15.09亩）630淮国土挂（2010）07号相山南路西、寇弯社区8872.88㎡（13.31亩）560淮国土挂（2010）08号相山南路西、寇弯社区9986.22㎡（14.98亩）600淮国土挂（2010）12号杜集经济开发区、紫藤路9629.3㎡（14.44亩）190淮国土挂（2010）14号相山区凤凰山工业园、湘西路19054.45㎡（28.58亩）630淮国土挂（2010）15号相山区凤凰山工业园、凤凰大道53342.59㎡（80.01亩）1680淮国土挂（2010）16号相山区凤凰山工业园、凤凰大道39061.98㎡（58.59亩）1240淮国土挂（2010）17号相山区凤凰山工业园凤凰大道12300.94㎡（18.45亩）410淮国土挂（2010）01号长山路东、宿丁路17645.81㎡（26.47亩）1000淮国土挂（2010）02号翠峰路西、南黎路23594.36㎡（35.39亩）3900淮国土挂（2010）03号淮北煤炭师范学院14439.10㎡（21.66亩）3180淮国土挂（2010）04号规划环山东路17012.26㎡（25.52亩）3500本报告是严格保密的。市场分析住宅供销情况：全市新供应量较小，住宅供销在短期内呈现供小于求的特征，6、7月份住宅供应量将出现增大局面。区域预售统计成交统计备案统计套数面积(M2)套数面积(M2)套数面积(M2)相山区4876510583.5155091360234.13140701236433.37杜集区25731630.151180109273.51118103210.38烈山区000000相山区一直是淮北楼市主场，供应套楼占全市95%。下半年市场竞争加剧，同时以相山区最为活跃。供应量为510583.5平方，成交量为1360234.13，住宅供销在短期内将出现供小于求的特征。根据4月市场调研结果得知，相山庭院、金色云庭、中央花城、滨湖新城等楼盘将在6、7月或下半年有部分房源入市。淮北5月成交统计本报告是严格保密的。市场分析全市成交分析：淮北楼市成交量下降26%，房价上升3.6%，近三月均价以2.37%速度呈上升之势。873637931685305010020030040050060070080090010001月2月3月4月5月4月，淮北全市住宅成交量达685套，环比下降26%。截止到5月19日，全市住宅成交量达305套，同比呈现下降趋势。4月，全市住宅成交均价约3333元/平方，环比上升3.6%。截止到5月19日，全市住宅成交均价约3456元/平方，同比呈现小幅上升趋势。3月，房价环比下降2.5%，4月，房价环比增长6%，5月环比增长3.6%。344832253143333334562950300030503100315032003250330033503400345035001月2月3月4月5月1-5月房价走势情况表1-5月成交量情况（截止5月19日）本报告是严格保密的。市场分析相山区域分析：相山是楼市主场，随着“东进南扩”大势规划的深入推进，逐步形成四大板块格局。城南和城东，是现在和未来的“死敌”。老城区城西城东城南城东发展前景最好，代表城市“东进”方向；城南发展最活跃，代表城市“南扩”现状；城西发展最慢；老城区发展最成熟。城东与城南正在唱响淮北楼市最强音，是现在和未来主要竞争对手。本报告是严格保密的。市场分析城东区域分析：“东进南扩”大势规划，带来区域价值在未来2年内得以提升，区域成熟度加强，房价空间大。城南房价提升核心支撑：“东进南扩”城市规划、以“家居装饰”为主的次商业圈；未来2年机会：无城东房价提升核心支撑：“东进南扩”城市规划、一批事业单位（粮食局、军分区、公安局、公路路等）二大酒店（口子酒店、温哥华城酒店）、三大公园（湿地、桓谭、时代公园）、教育系统等。未来2年机会：矿务局将进驻向东深入推进本报告是严格保密的。市场分析小结1、淮北土地供应放量，未来2年住宅市场竞争加剧，以相山区最为活跃，在有限客户资源的淮北，争夺客户资源将成为楼盘营销的重点；2、全市住宅供应量较少，楼市在短期内呈现“供大于求”的局面；而在新政调控下，淮北住宅成交量下降，但房价依然缓慢上升，提高客户上门量，提升客户对产品价值的预期，将是淮北淡市下重点营销策略。3、城东区域作为相山区前景最好的发展区域，具备最大的溢价潜力。抓住城市发展机遇，结合项目建设进程，实现产品一定溢价，将是城东各楼盘获得利润最大化的重大机遇。本报告是严格保密的。竞争分析竞争楼盘分析：规模楼盘是竞争主力，多层产品消化速度最快，高层别墅产品供应量加大，小步快跑营销模式更具竞争力，品质景观生态仍是客户最大关注点。板块特征楼盘规模产品价格推售推广渠道主题语卖点老城区区域成熟金色云天52万㎡大型城市综合体高层、酒店、公寓、SOHO4500元/平方6、7月份推出80、90平米户型售楼处展示、报纸、电视、服务一般让城市更繁荣核心地段、城区中心综合体、SOHO中央花城24栋高层、大型中央生态居住社区高层、商业4000元/平方6月份推出另外３栋园林、样板房展示、户外广告、无拓展活动、城市中心，上品公馆地段、品质、学区城西发展滞后凤凰城城西900亩大规模居住社区公寓，退台洋房，高层3200元/平方二期销售30%路演、售楼处展示、服务一般百万平米国际生活城大盘、售楼处展示城南竞争激烈相山庭院２９８亩多层、洋房，别墅的高档社区多层公寓，退台洋房，高层4500元/平方三期３号于25日推出67套，销售率达6５%以上小型活动、户外广告、电视别墅级现代庭院地段好，景观好湖畔御景15多万方临湖别墅高档社区多层、洋房、小高层、临湖别墅4000元/平方6、7月份将推出80、90平米户型小型活动、广告、电视、报纸面湖而居、品位生活地段、湖景资源城东前景好滨湖新城664.5亩大规模完整功能综合社区多层、小高、高层、洋房、叠加别墅、联排别墅、独栋别墅3200元/平方下半年推出二期电视、广告、报纸、小型活动向东，再造一座城生态、环境、品质本报告是严格保密的。竞争分析楼盘入市分析：6、7月将是楼盘入市集中时间，80--90小户型产品将成为主要竞品，迅速争夺客户将成为赢取市场的关键。5月6月7月8月9月10月11月12月1月时间点6、7月份推出80、90平米户型，高层小户型产品金色云天中央花城锦绣和庄湖畔御景滨湖新城6月份推出另外３栋，高层小户型产品5月29日第一次推出，均价4300元/平方6、7月份将推出80、90平米户型，多层小户型产品下半年推出二期，联排、双拼、少量别墅产品本项目6、7月份三期全面入市，五期进入营销推广阶段淮北进入竞争时代本报告是严格保密的。竞争分析小结1、竞争格局：城南和城东依然是竞争主场，并以多层小户型为主要竞争产品；2、价格竞争：老城区以地段推高价格，集中于4000—4700元/平方之间，城东楼盘依然难于突破4000元/平方。同时，低房价依然成为影响客户置业的关键因素；3、产品竞争：品质、生态、景观、规模楼盘，成为主要竞争者，80—100平方小户型消化速度快。本报告是严格保密的。客户分析项目客户分析：31岁-40岁年龄段客户，以职工、个体经营者居多，需求集中在80平方---120平方，并看好教育资源、社区规划和配套。来访客户区域分析0%0%0%78%0%0%4%11%7%0%0%相山区杜集区烈山区濉溪县宿州市外省市其他来访客户媒体分析0%0%0%0%0%25%0%54%0%0%0%7%0%14%淮北晨刊淮北日报广电报户外广告牌DM电视广播亲友介绍房展会网络专题推介活动路过短信其他来访客户年龄结构分析7.14%7.14%32.14%25.00%7.14%14.29%3.57%3.57%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%25岁以下25-30岁31-35岁36-40岁41~45岁46-50岁51-55岁55以上来访客户职业分析0.00%0.00%0.00%57.14%3.57%25.00%0.00%3.57%3.57%0.00%7.14%0.00%政府领导政府公务员企业管理人员企业普通职员私营企业主个体经营者专业人士类公务员自由职业者家庭主妇退休无业来访客户需求面积分析7.14%42.86%42.86%3.57%3.57%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%80平方以下81~~100平方101~~120平方121~~140平方141~~170平方170以上商办购买商办租赁其他本报告是严格保密的。客户分析客户价值分析：4月市场调查结论--客户对城东多层产品总价区间在30—40万，敏感点为45万，联排产品总价在120以上。客户来源：相山区和宿州区的“30－40”年龄段的矿区职工、企事业单位职员、个体经营户。客户置业目的：以改善性居住为主；投资客户极少。价格敏感度：客户普遍接受老城区4500元/平方房价，认为城东区域4000元/平方价格偏高，绝大部分客户接受3300元/平方房价，因为城东区域成熟度不够；中低客户接受总价30—40万的产品，高档客户接受120万以上的洋房产品、联排产品；目标客户群中，企事业单位职工对价格更为敏感。本报告是严格保密的。客户分析小结“30－40”年龄段的矿区职工、企事业单位职员、个体经营户是我们推售主要面向的客户群体；推售区域以相山区和宿州区为主，淮北周边各大矿区，集中通过“老带新”和电视媒体推广渠道，实现以口碑传播为主的关系营销；深挖项目的教育资源、社区规划和相关配套优势，把与民生相关的突出价值传递给有效客户，实现客户心理价值预期提升。多层客户价格敏感点在45万左右，40万以内的产品敏感低。本报告是严格保密的。1定价基础分析3核心均价推导4价格制表完成5价格策略实现2价格策略制定核心策略策略分解策略表现本报告是严格保密的。价格目标：快速清盘，无明确价格目标限制条件：•