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济南银座中心项目新政应对策略谨呈：山东银座置业有限公司2010-04版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。新政调控下的房地产市场将何去何从？项目该以何种策略面对政策的调整？Q1:Q2:基于近期宏观政策的调控，本报告将回答以下两个核心问题：问题的解决沟通纲要Part1.政策背景Part2.07年市场反馈借鉴Part4.应对策略的制定Part3.“4.15”新政解析政策背景Part1市场表现当前市场三大表现①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨②国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为显露盛行迹象市场表现价格价格上涨又创新高①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨②国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为显露盛行迹象06.Q106.Q306.Q407.Q107.Q207.Q408.Q108.Q208.Q409.Q109.Q209.Q310.Q106.Q207.Q308.Q309.Q409年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％全国商品房销售价格季度走势情况2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%70个大中城市房屋销售价格指数情况销售均价同比增速同比环比元/平米6000500040003000200026%24%16%30%25%20%15%10%5%0%-5%14%12%10%8%6%4%2%2.0%7.8%5.7%3.9%2.8%9.5%10.7%11.7%1000-10%0%-2%09.109.309.509.709.909.1110.110.32010年3月份，70个中大城市房屋销售价格同比上涨11.7%07.107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.707.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.308.1109.109.309.509.709.909.1110.110.307.107.107.307.507.707.907.1108.108.307.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.508.708.908.1109.109.309.508.1109.109.309.509.709.909.1110.110.309.709.909.1110.110.330000深圳房价走势2000018000北京房价走势250002000016000140001200056％15000100005000084％10000800060004000200002500020000上海房价走势一线城市房价疯狂上涨广州房价走势150001000049％100008000600031％40005000020000市场表现一线城市上涨强劲1400012000一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％07.107.107.307.507.707.907.1107.1107.907.307.507.708.108.308.508.708.908.908.708.108.308.508.1109.109.309.508.1109.109.309.509.709.909.1110.109.709.909.1110.110.310.307.107.307.107.307.507.707.907.507.707.907.1108.107.1108.108.308.508.708.908.1108.308.508.708.908.1109.109.309.109.309.509.709.909.1110.109.509.709.909.1110.110.310.3100009000天津房价走势50004500长沙房价走势800041％400014％700060005000400030003500300025002000300002500020000杭州房价走势部分二线城市房价过快上涨80007500700065006000东莞房价走势31％150001000050000107％550050004500400035003000市场表现二线城市上涨紧随二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％政府的两面性信贷投放过量本轮房价快速增长的原因通胀预期加速市场供给不足促使本轮房价快速增长的四大成因上涨分析两面性成因1：政府的两面性推高房价•北京：今年3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330％；•深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的楼价也几近翻倍；•海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价；•……调控房价•2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了十一条工作措施，即“国十一条”；•银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点；•3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价；上涨分析2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。亿元200001890018000新增人民币贷款走势16000140001200010000153041390080006000400059186645355941045167253029483798700151072000009.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3上涨分析成因2：信贷投放过量截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。全国主要城市可售量及消化周期情况消化周期可售量万平米16001400120010008006004002000月121086420深圳东莞重庆佛山杭州成都北京广州西安上海成因3：市场供给不足上涨分析成因4：通胀预期加速2010年第1季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高2010年第1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨13%12%11%10%9%11.5%10.6%10.4%10.3%全国GDP季度走势情况同比增速11.9%11.5%11.2%11.1%10.6%10.1%9.0%11.9%10.7%8.9%8%6%4%2%0%CPI、PPI同比涨幅走势情况CPIPPI5.9%2.4%8%7.9%-2%09.109.309.509.709.909.1110.110.37%6.8%-4%6%5%4%06.Q106.Q307.Q107.Q308.Q108.Q36.1%09.Q109.Q310.Q1-6%-8%-10%上涨分析政策的出台是对高房价呼声的回应在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心政府的杀手锏：“4.15新政”出台政策出台从宽松转变为适度从紧，市场出现观望情况物业税渐行渐近，模拟征税今年将推至全国1月7日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）国务院要求房企须一次性公开全部房源明码标价中国人民银行决定自2010年2月25日起上调存款准备金率0.5个百分点4月15日国务院要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平国家政策：房地产领域开始施行从紧的政策控制房价政策出台政策出台济南禁止以VIP会员招募等方式进行预售2010年4月20日，济南出台最新政策：无预售许可，不得以VIP会员招募等方式进行预售济南政策：禁止VIP会员招募政策直指项目政策小结近期政策分析本次调控中央提高首付比例上调利率，代表着一个理性市场的来临。本次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻底、措施会更坚决。政策一定是先打压一线城市，机会在二、三线城市。量在价先”的市场规律决定了房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行。新政实施后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。政策解读：近期市场小幅波动，策略应做调整07年市场反馈借鉴Part2中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》政策要点：一、严格房地产开发贷款管理二、严格规范土地储备贷款管理三、严格住房消费贷款管理对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。四、严格商业用房购房贷款管理商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。五、加强房地产信贷征信管理六、加强房地产贷款监测和风险防范工作二套房贷政策出台07年政策对自住型购房者的影响对首次置业者：此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响，仅存于心理层面的影响。虽然政策对房贷首付比例的提高是区别对待的，但是房贷的紧缩，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力对普通家庭改善型置业者：对于家庭有需求的置业升级人群来说，二次置业的压力将会很大，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者本来就已经放弃或延缓购置第二套住房。在自住型购房群体中存有这样一部分人，他们因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等等客观因素，需要进行二次置业。根据“第二套房提高40%”的新政策，很显然在打压投资投机人群的同时，无形中也为他们设置了一定“阻隔”。对富裕家庭改善型置业者：如有能力购买别墅或高档公寓的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，提高首付对其影响也不大。政策反馈——中小投资者会知难而退投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击。例如，以投资一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例：从下表可以看出，首付增加9.5万元；虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反增加20229元，从而形成既要提高首付，又要多付利息的局面。如果执行基准利率上浮10%这样更为严厉的政策，增加的成本更大，首付要增加9.5万元，月供只低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万，利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。对部分投资购房者的影响政策反馈短期内市场需求出现下降银行第二套房的首付提高到四成，约有30%左右的买主受到影响，需求在短期内出现明显下降。提高首付不足以对强劲的刚性的市场购买力产生根本性的影响政府动用了货币政策从源头上去制约人们的购买力，对经济对楼市会有一定程度的降温，但是对于强劲的刚性的市场购买力，措施还不足以产生根本性的影响。09年