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谨呈：陕西省建秦房地产开发有限公司陕西建秦锦绣天下项目整体战略与定位报告[2007]GW-SZ-106版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.1.21本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分整体定位及发展战略（中期汇报）整体定位及发展战略（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2007/12/18-1/212008/1/-2007/12/10-12/17项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位根据客户意见对中期报告进行修改、调整终稿报告本报告是严格保密的。3项目整体定位项目属性界定核心问题解析整体发展战略项目经济测算地块分析及项目规划构想本报告是严格保密的。4绕城高速未央区经开区汉长安城遗址浐灞生态区位于东北部三环以外，区域认知度低，距市政府北迁区6公里，区域且通达性差区位项目位于西安市主城区东北部；东临东二环北延伸道路，距灞河约1公里；东南距北二环6公里，南面靠近绕城高速；西距市政府北迁区（张家堡广场）6公里；距主城区省政府17公里，约40分钟车程；十一五城市发展重点在三环以内，区域属于城市非重点发展区域；北依大学城，距未央湖公园3公里。交通未来进入地块的三条干道：1、经过未央路进入地块2、经过东二环延伸线进入地块（到达北三环段已建成）；3、经过太华路北延伸段进入地块（近期开通）；区域属性区位、交通项目属性生活配套主城区太华路东二环延伸线二环未央路火车北站本报告是严格保密的。5片区生活配套贫乏，缺乏内生性需求，公交系统不发达，只有大学城带来少许低档配套区域内有三所大学：陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院；此三所学校的少量生活配套为区域内仅有配套；公交系统不发达；无商场、医院、小学、中学等日常生活配套；区域属性区位、交通项目属性生活配套陕西科技大学西安医学院西安工业大学本报告是严格保密的。6项目占地两千余亩，地块内部地势平坦无可利用自然资源，原为弹药库用地地块四至：地块内部地势平坦，无可利用自然资源；地块内部为待拆迁的秦川军火库；项目西北边为大学城，分布有三所大学；项目其余周边均为农田；规划指标：项目总占地2029.34亩；建筑面积220万㎡(约220平米)；容积率约1.62；物业类型涉及住宅、商业、社区配套、商务办公及公寓等；地块被东西向、南北向各二条规划路，划分大小不等的八块区域属性地块四至规划指标项目属性S2S7S4S6S11S8S10S12规划中的太华路规划中的东二环延长线规划中的站前路大学城项目目前进入道路项目周边农田地块内部待拆迁军火库本报告是严格保密的。7项目界定：位于城市边缘陌生区、无资源的中密度超大规模项目项目属性：地块周边及内部无可利用自然资源及强势人文资源；无任何可利用资源占地2030亩，属于超大规模，容积率1.62；超大规模，中密度区域属性：区域无远景规划支撑，属于非城市重点发展区域；非城市重点发展区域区域属于城市边缘，认知度极低，且区域内无基本生活配套；陌生区西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市项目属性界定项目优势：具备规模优势低地价的优势本报告是严格保密的。8项目整体定位项目属性界定核心问题解析项目经济测算整体发展战略地块分析及项目规划构想客户目标及困惑市场趋势研判项目核心问题本报告是严格保密的。9客户目标解析本报告是严格保密的。10客户目标及要求开发目标目标1：项目利润最重要、整体利润最大化目标2：关注项目品牌企业困惑利润最大化的实现方式和项目开发模式整体的开发节奏和开发时机及启动时机容积率的分配及启动期容积率的确定配套公建从市场、未来等方面如何确定限制条件最好滚动开发，大盘中间不能停90/70要遵守，但也要考虑适应性卖地和分项目运作的方式不考虑本报告是严格保密的。11开发周期长市场变化复杂，风险大不同评价的成本收益综合值世联对客户目标的理解开发周期短市场相对固定，风险小高单价、低成本小规模大规模市场阶段调整期恢复期平稳发展期快速上涨期项目利润实现的方式找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场，利用项目独特竞争力，实现速度的突破，形成市场热点凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的特点，实现楼盘价值最大化大盘整体利润最大化利润最大化核心在于从未来时点上挖掘项目价值利润最大化是建立在低风险和可操作的基础上利润最大化更多体现在节奏控制上，利润实现主要靠中后期建立品牌项目在销售较好的情况下，在市场上建立影响力，早期项目品牌即为企业品牌，中后期随企业发展互促进本报告是严格保密的。12在重新审视项目目标时，必须回答以下几个市场趋势问题Q1：未来5－10年开发期内，西安地产市场呈什么样的趋势走向？Q3：项目启动的近几年，西安房地产市场发展趋势又如何？暴涨、下跌、停滞、缓和。。。向好、风险、危机。。。Q2：较之一线大城市处于调整期时，西安市场现处于什么发展阶段？调整期、上升期、危机期。。。本报告是严格保密的。13香港市场1946~1959：人口从60万增至300万；1959~1969：政府十年建屋计划；1969~1975：地铁兴建、新市镇与廉租屋计划；1976~1985：中英谈判；1985至今：国际游资、本地炒家。深圳市场1987年：深圳市率先实行土地有偿使用制度；外来人口增长：20世纪80年代30-40万/年，90年代70-80万/年，2000年后30-40万/年；1998年：《深圳市城市规划条例》颁布并施行；1999-2004年：地铁兴建2001年至今：海外资金2004年至今：本地炒家上海市场1995年：地铁1号线开通；1989-2000年：外来流动人口增长了280万；2000年：推出“一城九镇”，后升级为“三城七镇”2001年：温州炒房团进入上海楼市；2003年：外资主要通过并购进入楼市；2005年：限贷多套房，停办一年房转按揭；2010年：将建11条轨道交通线。人口、轨道运动、外资进入、规划、政策领先城市的发展历程表明，房地产市场发展存在5种推动力量：长期房地产趋势的研判，要从推动房地产发展的基本因素分析基本面：市场发展的基础性的驱动因素；本项目规模200多万平米，按市场正常消化速度应10年以上，且后期存在进一步取地开发的可能，市场中长期趋势对本项目的影响更加明显本报告是严格保密的。14未来西安人口将保持稳定增长，人口红利持续支撑城市经济发展与市场刚性需求从人口出生史来看，未来5年西安将跨入新一轮的刚性置业高峰期：西安解放后的婴儿潮分别集中在1951-1958年、1962-1976年、1985-1990年；至2010年，第二次婴儿潮人口为34~48岁，进入改善型置业的主要年龄层，首置人群也将逐年增加。市场基本面一：人口出生人口新中国成立后西安出现的三次人口出生潮0200004000060000800001000001200001400001952195719651970197819801985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006单位：人“根据统计资料，新世纪以来的六年中，我市平均每年净迁入人口达7万人以上；且在这六年当中，我市常住人口净增81万人，而机械变动使人口净增44万人，机械变动增长人口数占同期总人口增长数的54%，所占比重超过半数还多，成为近年西安市人口增长的主要因素。”——西安人口网作为西北关中城市群唯一的区域中心城市和千年古都，西安对外来人口具有很大的吸引力。新臵业人群的长成和年轻劳力的迁入有效保证了市场容量；人口出生潮和迁移潮是未来西安房地产市场发展的根本性驱动因素。本报告是严格保密的。15西安《关于加快城中村改造工作的意见》规定：计划在两年内对西安市三环路以内的187个“城中村”进行改造；截至07年10月底，西安市已完成旧村拆除80.91万平方米，占全年计划的134％，提前超额完成了改造任务。受制于亩耕地生命线的国策限制，受制于城市地形制约与古遗址保护，西安未来的土地供求矛盾尤为突出；集约化开发、提高容积率以增加土地利用率是缓解土地供求矛盾的必然选择；城市周边产生大量中高容积率项目：逸翠园（2.5）、富力城（2.1）、中海国际社区（2.0）城市外扩成为发展的主题，土地供应有限，城中村改造、集约化开发成为趋势西安未来的城市化进程2010年市区用地规模为695平方公里，2020年为788平方公里；2010年市区人口达到695万，2020年市区人口达到765万；到2020年将实现80%城市化率。—西安04-20年城市总体规划市场基本面二：规划城市土地审批权分散，四大新区土地独立管理，土地供应缺乏有效控制；从97到03年，西安市新增建设用地17万余亩，而按省政府规划，97到10年的城市供地为13.5万亩；二环以内区域土地资源几乎消耗殆尽，持续2年供地不足10%。2005-2006年部分二线省会城市土地出让情况3393190583981479022252797705080000200040006000800010000120001400016000武汉郑州长沙西安2005年2006年亩西安供地规模远大于其他城市城中村改造已经成为西安规划的重点内容集约化开发，容积率走高成为市场的必然趋势本报告是严格保密的。161993规划持续形成新的开发热点，近郊新区逐渐融为城市的一部分，区域价值平台提升市场基本面二：规划热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区价值平台上升的速度加快19912003高新区获国家批准曲江新区启动标志性事件地价变化（万元/亩）主城区：文化、旅游、商贸、金融、娱乐西高新：经济发展新高地曲江：旅游休闲度假、高尚住区经开：现代制造业区、政务新区浐灞：会展、旅游和高尚住区臵业人口一方面由主城区迁出，一方面由城市外迁入。2010市政北迁地铁2号线通车城市扩张持续加速经开区开工2000经开区获国家批准2004浐灞管委会成立2005浐灞新增道路50公里；大唐芙蓉园开园2006市政迁址中心启动，地铁2号线开工2007大明宫改造启动050100150200250300200220052007城北曲江西高新近郊区域的城市化是必然趋势，城市板块功能划分将逐渐明晰。经开区西高新曲江浐灞主城西郊各新区在规划起点上的差异化已经或正在一一兑现：本报告是严格保密的。17轨道交通建设将缩短城市距离，提升沿线住宅物业价值，形成新的臵业热潮市场基本面三：轨道交通地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围称为地铁延展区，在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降；本项目位于地铁1号线的延展区内，将直接为本项目带来利好捷运系统对城市房地产发展的影响远大于环线交通系统；地铁延展区将成为臵业新热点。对房地产价值的正向影响可达性到地铁站的距离噪音对边缘地带对中心地带来源：世联模型本报告是严格保密的。18洼地效应也是外来开发商与臵业者将持续进入西安市场的核心原因西安存在四类外来置业人群：1.来自延安、榆林的陕北购房者2.西北其它省市（如青海、宁夏等）臵业者3.一线陕西籍返乡客4.留在西安的高校毕业生市场基本面四：外资进入130010807895013200200400600800100012001400重庆福州长沙武汉西安单位:万元/亩片区开发商取