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世联战略顾问服务经验分享为谁提供什么内容的顾问服务？Forwhomandforwhat?总体规划–城市整体定位–城市发展战略–产业研究……控制性规划–区域整体定位–区域开发理念–功能定位–指标研究……规划检讨与修编–规划市场评价–规划实施现状评价–规划修编建议……专项规划–市场背景研究–整体定位–赢利模式–土地价值评估/资源盘点–取地进入策略–区域开发计划及经济测算……–区域营销–土地出让策略–土地出让计划–土地出让执行–投融资策略–开发模式……–改造目标体系设计；运营管理模式；政策研究；拆配模式；拆配方案；投融资策略……区域规划顾问区域开发顾问城市重建顾问涉及四大核心业务模块、多个方面的工作内容n成为规划成果/规划成果的一部分n形成规划设计依据；n帮助开发主体赢利；n坚定政府对于开发主体及项目的信心土地储备一级开发二级开发专项研究–房地产行业研究；企业发展战略研究；政策研究；城市进入研究……—顾问工作内容——工作目标——核心业务模块—世联战略顾问服务的内容——–产业研究–福利房研究–住宅建设规划研究……二级开发–二级开发投标服务–区域开发启动策略–开发定位研究–规划设计跟踪服务……2009年新兴增长点土地出让轨道交通（1）区域运营层面•市场细分、区域竞争、客户定位等（2）土地出让层面•地块规模如何划分？－地块划分问题•出让次序如何确定？－出让节奏问题•地块如何捆绑销售？－肥瘦搭配问题•如何建立增值体系？－土地增值问题区域土地运营与出让策略区域土地营销及推广方案（1）营销推广方案研究层面•区域和九龙坡土地的市场认可度如何？•营销价值点、出让方案是什么？（2）实施层面•通过哪些途径进行营销推广？•由谁来主导营销推广活动？•各方应如何配合？开发模式研究各类型站点发展定位研究1234经典案例研究单个站点物业发展建议2009年新兴增长点产业地产主题地产•产业地产不局限于传统的工业地产，泛指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发物业、生态写字楼等为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产已不再单纯指某一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。产业地产包括：p传统工业园地产p企业基地、总部基地p城市旧工业区改造p创意产业园区p物流地产p┈┈旅游地产旅游地产休闲度假产业战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业全新的人居生活模式全新的产业模式全新的产品消费模式全新的人居生活模式全新的产业模式全新的产品消费模式其他主题地产包括：p养老地产p白领公寓p主题乐园p┈┈我们的服务价值在哪里？Whatisourservice’svalue?针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值形成可操作的规划指标及开发实施方案制定前瞻性、有针对性的开发理念形成具备示范效应的区域发展策略环球视野、全国经验——先进地区的实证案例研究区域规划顾问制定具备前瞻性和针对性的开发理念n前瞻性：区域规模决定区域开发以及成熟周期较长，因此其整体规划以及开发理念必须以区域可持续发展为目标，站在城市发展角度考虑所在城市发展阶段、区域空间布局演变、项目所在区域的地位以及类似区域发展案例借鉴等，挖掘区域价值，制定前瞻性的开发理念和规划方案。n针对性：区域项目内部及周边的资源复杂，资源的利用、保护、开发及相互关系对于区域发展影响较大，因此其规划必须从区域的自身资源和环境条件出发，有针对性的制定符合区域特征的开发理念。区域规划区域开发城市重建案例：天津泰达七里海项目区域规划顾问服务价值之一区域规划区域开发城市重建区域规划顾问服务价值之二环球视野、全国经验——先进地区的实证案例研究n机场/机场城市案例n轨道交通案例n新城发展案例n城市升级案例n旅游度假区案例n工业园/高新技术产业园案例n旧城改造案例n生态城市案例n外城商务区（EBD）案例n旅游地产案例n陌生区大规模地产开发案例n港口、码头开发、改造案例n……形成可操作的规划指标及开发实施方案n可操作性：规划的编制，尤其是控制性规划的编制必须考虑未来市场的可实施性，因此，一方面必须充分了解未来区域内可能的投资者、消费者对现状以及规划的意见和需求；另一方面必须从区域竞合关系出发，分析竞争范围内不同区域的功能定位与未来发展策略，从而制定出满足市场需求和符合区域未来发展前景的可操作的规划指标和开发实施方案区域规划区域开发城市重建案例：北京昌平新城新区东扩项目区域规划顾问服务价值之三形成具备示范效应的区域发展策略n示范效应：区域规划形成的结果影响范围广、时间长，因此规划需要积极响应国家政策，形成与时俱进的区域发展策略，为其它区域的发展形成示范效应，以推动规划的通过和实施。区域规划区域开发城市重建区域规划顾问服务价值之四针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握建立区域开发正确的做事步骤类似区域成功案例的实证研究区域开发顾问n城市发展趋势：区域开发项目规模大、开发周期长以及功能复合的特征决定其发展方向和所在城市的发展具有紧密的联系和互动关系，因此需要站城市发展的角度，研究城市演变、功能和空间眼发展规律，寻找区域可能承担的城市功能，解决区域未来可持续发展动力问题。n市场演变趋势：区域开发周期较长，因此不同功能的定位研究不能仅关注各个功能物业的当前市场状况，而是结合现状和市场发展普遍规律对未来市场作出准确预测指导正确的功能定位，实现区域开发的长期盈利目标。对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握区域规划区域开发城市重建区域开发服务顾问服务价值之一城市发展趋势研究：邹平两河一湖项目低密度市场趋势研究：青岛即墨项目成功开发区域的实证案例研究区域规划区域开发城市重建区域开发服务顾问服务价值之二——大规模旅游地产世联案例库n深圳大梅沙n成都芙蓉古城n天津京津新城n天津东丽湖区域开发n昆山绿地21城n上海新浦江城n广州凤凰城n深圳四季花城n武汉万科城市花园n香港愉景湾n霍姆斯蒂德度假区n隐居谷四季度假区……兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地区域开发涉及多方利益主体、所需资金规模大且往往与企业的整体发展息息相关n多方利益主体：区域开发往往涉及地方政府利益，担负一定的政府目标，且需要强大的政府支持，同时开发主体在项目的开发中又有自己的盈利目标或品牌目标；n财务要求：大规模土地开发，规模大、开发周期长、盈利点复杂，开发商必须结合项目背景和自身实力，明确每种盈利点在不同开发阶段的可实现性和相应规模，并从财务目标出发安排开发节奏n企业发展需求：区域项目开发以及盈利周期长、资金投入大等特点决定其往往与开发主体的企业长远发展战略目标相关联，因此区域项目在不同阶段的开发目标设置必须考虑企业的发展策略安排因此，区域开发应从兼顾多利益平衡的角度，从企业自身实力的角度以及企业战略发展的角度制定不同阶段的开发目标和方案。区域规划区域开发城市重建案例：河南安阳贞元项目项目规模：七个项目共20多平方公里世联顾问切入点：房地产项目Vs区域开发项目发展Vs城市运营取款机Vs蓄水池区域开发服务顾问服务价值之三建立区域开发正确的做事步骤n区域开发周期长，涉及方面多，在制定了兼顾长短期利益的开发目标和方案后，仍需针对不同开发阶段和不同目标制定正确的做事步骤，理清、理顺每一阶段工作步骤，从而保证整个区域开发的顺利进行。n区域开发的基本工作顺序：开发主体的合法性确立à目标体系的建立à土地查勘/资源盘点à土地价值评估à区域定位à区域规划à开发模式的选择à启动区的确定与启动à区域营销区域规划区域开发城市重建区域开发服务顾问服务价值之四针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值提供多种可行方案，保证市场与操作的可实现性提供综合效益最大化的城市更新解决方案通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益操作模式的整合与创新，最大化的规避风险城市重建顾问提供综合效益最大化的城市更新解决方案n综合效益最大化：高度决定视野，视野决定追求，我们的研究是基于城市与区域发展层面，往往涉及包括政府、开发商、改造机构和原住民等各方主体的社会、经济、环境等多项效益，因此我们着力于兼顾多方主体目标，提供综合效益最大化的解决方案，达到区域增值，甚至提高城市竞争力等的效果。区域规划区域开发城市重建城市重建顾问服务价值之一项目基本情况：位于深圳中心区，占地20.2万平方米，可建设用地面积16.16万平方米，总建筑面积52.5万平方米；属于城市CBD内大型的城中村改造项目项目关注点：兼顾到了政府、开发商、原居民等多方主体的多方目标，寻找到综合效益最大化的更新方案；项目成果：得到福田区政府的充分肯定，推动了深圳旧城改造的进程项目基本情况：位于深圳中心区，占地20.2万平方米，可建设用地面积16.16万平方米，总建筑面积52.5万平方米；属于城市CBD内大型的城中村改造项目项目关注点：兼顾到了政府、开发商、原居民等多方主体的多方目标，寻找到综合效益最大化的更新方案；项目成果：得到福田区政府的充分肯定，推动了深圳旧城改造的进程案例：深圳岗厦河源片区改造项目操作模式的整合与创新，最大化的规避风险n通过对成功案例操作模式的研究与借鉴，对项目本体条件的详细调研与分析整合并创新改造模式，提供适合于本项目的“量身定做”的具备可操性的改造操作模式，保证项目始终走在正确的路上，降低项目开发的试错成本，最大化的规避项目操作风险。案例：三亚阳光海岸项目基本情况：三亚湾阳光海岸是三亚市实现旅游业从观光为主向休闲度假转型为主的示范项目。用地147.86公顷，面临美丽的三亚湾，海岸线长3.4公里客户需求要点:拆迁量和开发量较大，但拆迁等关键环节城投没有土地使用权，如何吸引外部资本投资；作为新建成的组织，缺乏大规模区域改造开发经验，如何顺利实施规划目标，完成政府的任务；规划中如何在盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营；如何通过开发模式保证对项目开发的主导权世联关注：盘点了已有改造模式，并针对项目提供了多种开发模式区域规划区域开发城市重建城市重建顾问服务价值之二提供多种可行方案并进行优化，保证市场与操作的可实现性n丰富的旧改经验、强大的沉淀和市场研究能力以及与被拆迁人沟通的能力是进行经济测算、提供优化项目重建拆迁方案、确保经济市场可行的基础，因此应当以市场事实和被拆迁人的意愿摸底为基础，提供可操的、可实现经济利益的重建方案体系。案例：深圳盐田三、四村项目项目基本情况：改造范围包括10个整体搬迁和2个就地改造的自然村，共占地面积27公顷客户目标特点：能够使项目具可操作性的开发模式；能够使项目具可操作性的拆赔空间；能够使项目具可操作性的开发强度；能够使项目具可操作性的实施手段世联顾问效果：深圳盐田三、四村项目，进行了详细的经济测算，与市场容量预期等研究。最终政府给予项目较为宽松的容积率，并对项目进行了补贴。区域规划区域开发城市重建城市重建顾问服务价值之三通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益n旧城改造项目不同于一般的房地产开发项目，虽然更加复杂，但也更容易成为城市的重点项目、成为标杆和名片，应当在经济利益平衡的基础上为开发主体、项目以及城市带来品牌价值和影响。案例长沙新河三角洲项目项目规模：面积147.16万平方米项目属性：都市中心区域、有独特景观资源的滨水区，需要重建的旧城区顾问效果：项目已向湖南省委常委、长沙市市委书记梅克保，长沙市市长谭仲池，副市长徐湘平，市委秘书长王振等高层领导进行项目汇报，研究成果得到了长沙市领导的高度认同，对世联研究成果中新河三角洲发展的功能定位、发展目标、规划评价、发展建议等核心内容表示高度赞同，并要求相关单位研究实施，该项目已被定为湖南省的重点改造项目区域规划区域开发城市重建城市重建顾问服务价值之四我们的工作成果是什么？Howourserviceisprovided?城市整体定位与发展战略报告报告核心内容n城市发展现状研究p城市及所在区域基础资料研究p相关区域基础资料研究p市场研究（投