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-1-目录第一章、概况第二章、项目建设背景及必要性第三章、市场分析第四章、房屋开发有限公司简介第五章、项目商业价值（项目介绍）第六章、项目商业定位第七章、项目商业运营系统第八章、项目前景及未来发展注：本文来自赢商共享---上传者注-2-第一章概况1、项目概况1.1项目名称：1.2项目设计单位：北京1.3规划顾问：佰都国际1.4项目建设地址：1.5项目建设内容及规模：该项目为腾鳌镇重点工程。项目总占地面积约30m2，其中：一期占地面积7万m2，二期占地面积约12万m2，三期占地面积约11万m2此次为一期工程建筑总面积77700万m2，其中：住宅建筑面积47100m2；商业用房建筑面积13600m2；车库建筑面积5000m2容积率高达2.02该项目为商业综合体一期为三星级宾馆、商业、住宅为一体的商业群体，商业面积为50——千平门店，住宅户型以50——110平m2为主，其中60——80平方米为主打户型。以上80平的户型占总面积的82%以上。符合国家建筑面积60m2以下的小户型占住宅总建筑面积13%以上的要求，90以上平米占住宅总建筑面积5%。1.6项目实施进度：建议一期项目建设，自2000年3月至2001年10月完工，2002年5月30日进驻。2、合作单位概况鞍山九建工程有限公司海城四建工程有限公司建筑设计院：北京世纪豪森建筑设计有限公司-3-规划顾问：佰都国际（香港）规划设计机构3、腾鳌镇概况乡镇概况腾鳌镇隶属于辽宁省鞍山市海城市，位于东经122°44′，北纬41°01′，地处辽东半岛腹地，辽宁中部城市群之中。其东离钢都鞍山15公里，西临油城盘锦100公里，南到港口城市营口70公里、大连258公里，北距省城沈阳105公里。面积72平方公里，总人口10万，是辽宁省对外开放的重要窗口和省级经济开发区。享有“关东康衢”之美誉，是一个具有千余年历史的文明古镇。自然条件该镇属北温带半湿润季风气候，年降雨量700－800毫米，四季分明，景色怡人。自然资源著名的千山风景区和汤岗子温泉就在境内。充足的水源、肥沃的土地、富饶的矿产为经济腾飞提供了基础条件。区位优势东临钢都鞍山12.5公里，北距省城沈阳105公里，南距港口城市-4-大连258公里。沈大高速公路、鞍羊公路、沈营公路交汇于境内，与中国联航鞍山机场毗邻而落，区位条件十分优越。已有美、英、日、韩、俄、台等八个国家和地区的44家客商前来投资建厂。这里计划建成以高科技为先导，外资和大项目以及外向型加工业为主的现代化卫星城市。行政区划腾鳌镇是鞍山市海城市的建制镇，辖8个街道办事处，14个行政村，总面积125平方公里，总人口10万。腾鳌镇镇政府驻福安，辖49个村委会：永安、保安、福安、寿安、黄土、周正、黄县、将军、金甲、双台、马架、东甘沟、贵兴、费家、王铁、前甘沟、西甘沟、东小甸、安家、学管、名甲、荒地、石桥、东新台子、西新台子、东开河城、西开河城、接官堡、南草沟、单家、吴家台、西小甸、于刘付、老墙头、东四方台、后房、前房、西四方台、火石、西房、板桥、西荒(东荒地)、泥沟、周小、夏堡、一堵、鸭泡、东荒、于台。经济发展1992年6月经鞍山市委、市政府批准腾鳌镇成立经济特区，1995年8月经辽宁省人民政府批准晋升为省级经济开发区，成为辽宁省对外开放的重要窗口。目前，腾鳌城镇的开发面积已达3平方公里，建筑面积已达7600万平方米，基本实现了“七通一平”（即给水、排水、供暖、邮电、供电、道路、煤气的七通和场地平整）。镇内拥有各类企业1190家，其中三资企业53家。目前，区内拥有专业技术人员2300人，其-5-中高中级职称的占78%，有技术科研机构16个，高新技术项目32个，开发出的新产品69个，拥有专利615项，主导产业：绿色产品生产加工业。工业中形成了饲料、电子、冶金、化工、纺织、新型建材、生物等10个主导产业，拥有了辽河饲料、味邦米业、和丰耐火、万事达电力、华源风力发电制造有限公司等10多个企业集团，开发出辽河牌饲料、百灵牌珠架、绿色环保铝塑门窗、微细铝粉、天胜旺生物添加剂、舒妍芦荟化妆品、万事达灯具、金谷电器等10个名优产品。2004年，社会总产值实现89.78亿元，两税收入实现10510万元，财政收入实现14207万元。合同外资额实现2849万美元，外资调入额实现1743万美元，固定资产投资实现31790万元。腾鳌先后被国家评为乡镇企业示范区、乡镇企业最佳投资环境100强，中国乡镇之星、国家星火技术密集区、国家星火小城镇建设科技示范镇、全国博士后科研工作站等等。在腾鳌开发区建设过程中，坚持以科学技术为依托，走可持续发展之路，以引进投资项目为主旋律，以增加科技进步份额为着眼点，以调整经济结构为突破口，全面提升物质文明、政治文明和精神文明的水平，把腾鳌建设成为集都市农业的展示区，高新工业的密集区，外向牵动的先导区为一体，依托母城钢都鞍山的现代化卫星城镇。都市农业的展示区：用现代科技指导农业，用高新设施装备农业，用先进经营方式管理农业，大力发展绿色农业、生态农业、出口创汇农业、旅游观光农业，使农业走上区域化布局，集约化生产，产业化经营的新路子。-6-高新工业的密集区：围绕主导产业发育大、高、外型的企业集团，带动埠内相关产业共同发展，建立起技术密集型、资源密集型、劳动力密集型、支柱企业密集型的工业园区。外向牵动的先导区：实施外向牵动的战略，不断引进高科技项目，不断培育新的经济增长点，使对外开放形成全方位、多层次、宽领域的新态势。腾鳌的特色旅游有滨河公园、双龙山旅游景点、腾鳌地区飞机场。文明开放的现代化卫星城镇：围绕腾鳌地处鞍山市近郊的特点，建设科技先进、经济发达、事业兴旺、环境优美的附属经济带。在美丽富饶的辽东半岛腹地，有一颗璀璨的明星----腾鳌。荣誉获奖第二章项目建设背景及必要性1、项目建设的背景近几年，腾鳌镇房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展,极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近几年以来,国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施,德州市房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点。1)小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高-7-腾鳌房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。目前,规划城镇内120万平方米以上的新建住宅小区已达10多个。以园中园等为代表的一批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。鞍山腾鳌镇区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到鞍山市整体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。政府的从新规划四城三镇，都以高速公路口发展，该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。正是在此背景下，华源房地产开发有限公司响应镇政府对该项目的建设构想，参与了腾鳌地区改造项。项目一期工程以三星级酒店为标志性建筑为腾鳌城镇区创造新形象，新地标。2、项目建设的必要性2.1项目建设符合产业政策与发展规划-8-近年来，腾鳌镇以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。根据国家产业政策和未来走向，结合鞍山实际情况，未来5年内，腾鳌投资战略重点之一是以旧城改造、商品房，经济适用房，等小区建设为主体的房地产业。以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。2.2是鞍山市进一步完善城市建设的需要预计到2012年，腾鳌将成为人口达到30以上万人的小型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。近年来，鞍山市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，腾鳌镇的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。腾鳌镇作为鞍山市的老城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设的长远规划，可使城市功能布局更趋合理。-9-第三章市场分析1、需求预测据有关资料预测，未来2到3年内，腾鳌镇总体住宅需求量可能会超过500万平方米。1.1人口增长带来的自然需求据统计，近两年以来，腾鳌镇居住人口按10万人计算按每人住房面积15平方米计算，每年新增住房需求100万平方米左右面积。随着乡镇化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。预计到2011年，尚需新增住房200万平方米。1.2以旧换新、以小换大的推动需求近两年，鞍山市二手房交易市场的逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度的进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用。1.3购房投资的市场需求随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定程度上扩大了社会对房地产的需求。2、价格预测据市场资料显示，腾鳌镇房价自去年至今上涨近1000元／㎡。腾鳌镇政府从2007年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，腾鳌镇可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城镇建设用地的日益紧张，进一步-10-显示了土地的升值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；再加上最近钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨的有力支撑。3、市场定位及分析4.1市场调研为充分了解腾鳌地区房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项目投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。采用电话预约、随机取样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对区域内居民、企业职工、个体经营业主以及政府企事业单位等进行了调查，行业涉及居民、公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。4.1.1置业意向和动机在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为50.2％，其次是购买婚用的占25.5％，用于投资和本地拆迁仅占24.3％。在此之中。4.1.2可接受购买价格、总价分析调查数据分析，购房者最可能购买的房价平均值范围在2500元／㎡至3100元／㎡之间，买房者的最高能力均值在2800元／㎡，所能承受买房范围最小值2000元，最大值3400元。购房者愿意花费的总房款均值在17万元—22万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于14万元／套。能够承担最高房款金额均值-11-为25万元／套。据此分析，腾鳌镇居民所能承担的总购房款在15万—25万元／套之间。4.1.3面积需求分析被调查者中需求面积在70㎡-80㎡的占70％，60㎡以下的占20％，90㎡以上占10%由此可知