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-1-《XXXX》项目营销执行应标计划书成都XXXXXXXX代理有限公司二零零七年十二月-2-前言成都XXXXXXXXX代理有限公司二零零七年十二月-3-目录前言................................................................2第一部分公司简介.................................................4公司组织架构........................................................4第二部分市场分析..................................................7一、项目背景介绍....................................................71、项目概况.........................................................72、目区域配套及交通.................................................8二、区域市场分析....................................................91、华阳镇概况.......................................................92、区域规划分析....................................................113、宏观、微观经济运行状况..........................................164．华阳房地产市场简析..............................................28第三部分华阳在售项目分析........................................311、华阳在售楼盘调查................................................312、市场特点简析....................................................333、目标客户群分析..................................................354、结合市场本项目购房消费者定位分析................................365、市场调研部分总体结论............................................41第四部分产品销售执行策略........................................521、本案审视(SWOT分析).............................................522、对比标杆........................................................543、对比分析结论....................................................564、本案销售的核心目标与项目核心价值体系............................575．销售渠道展示....................................................586．初订销售计划....................................................61第五部份结语....................................................63附件:华阳在售楼盘调研表………………………………………………………46-4-第一部分公司简介成都房地产市场的高速发展和激烈的市场竞争，房地产专业服务公司应运而生。根据专业分工，这些房地产专业服务公司在前期市场研究、地块布局规划、营销策划、销售代理、广告设计与发布、招商等方面为开发商做了大量服务工作。房地产专业服务公司为推广了成都房地产健康快速发展做出了巨大贡献。公司组织架构市场调研部实施调研、分析、策划提交《项目调查分析报告》提交《项目研究结论和项目开发建议》非正式客户汇报会或沟通会投资可行性分析提交《项目投资可行性分析研究》《项目营销策划报告》（总报告）正式项目汇报会产品研发部项目开发顾问规划顾问服务户型设置研究方案项目竞争环境分析市场选择与目标市场需求分析产品研究与市场定位创意策划部产品形象定位-5-产品命名建议产品形象推广思路形象识别系统及其延伸应用工地现场、营销中心和样板间包装提交《广告策划方案》提交《促销计划》提交《媒体组合策略和排期计划》营销部营销策划研讨提交《项目推广策划实施细案》销售班组搭建销售业务流程规范提交《销售周期和控制计划》销售资料和文本、销售手册编制销售岗位和现场管理制度销售执行及信息反馈顾问团队公司以“全程策划、全面管理、全心服务、全务执行、全盘满意”的5Q模式，致力于为开发商服务。-6-项目营销团队及组织架构：专专家家顾顾问问策策划划总总监监策策划划部部销销售售总总监监项项目目部部信信息息中中心心-7-公司及项目团队代理及参与项目：第二部分市场分析一、项目背景介绍开发商：建筑商：1、项目概况项目基础指标：占地面积：总建筑面积：总户数：绿化率：我们忠于职业精神，忠于对开发商的承诺，我们相信：没有最好的策划公司，只有最合适的策划公司！-8-建筑密度：竣工时间：建筑形态：2、项目区域配套及交通学校：美视国际学校、华阳艺术学校、华阳中学、红太阳双语幼儿园、青少年培训中心、华阳一中、西寺小学、华阳实验幼儿园；医院：石油总医院、成都急救中心、成都急救中心（在建）、成都市第一人民医院（在建）、中澳国际医院（在建）双流县第二人民医院；商业：戛纳大型商业广场、远大都市荷兰水景街、瑞典宜家、新世纪广场、摩尔百盛、华贸商厦、红旗连锁旗舰店、华盛百货商场、、香港铜罗湾百货等；银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行及多家信用社；邮局：华阳镇邮电局；市场：华阳综合市场餐饮：天府家乡鲢鱼馆、光头牛肉、彭泥鳅、紫味轩土鸡馆、溪都河鲜馆、秦妈火锅、重庆刘一手火锅、老号飘香酒楼、阿歪梭边鱼、金韩国料理等；休闲娱乐：五星级假日酒店、喜来登酒店、索菲特酒店、英国洲际酒店、极地海洋馆、新益州公园、新世纪生态公园、新天地休闲中心、橄榄树歌城、头等仓车友俱乐部、府河蓝湾健身俱乐部、府河音乐广场、戛纳电影城、府河公园、百家滨河茶座等；交通：公交501、502、806、115、118、504、4路A线均可抵达本项目区域。-9-XXXX点评：1、根据调查结果显示，在广大购房者心中，置信丽都、世纪·天鹅湖花园、育材竹岛、华楠半岛、远大风景等实力楼盘都有较大影响力和认知度；2、这些楼盘几乎都是代表一个区域房产实力的明星楼盘，也符合今年城南的房产开发态势；3、目前，城南外三环沿线成为整个城南开发供应的重要板块；4、据了解，自元华大道开通后，从中海名城、清华坊、上海花园到白云渡、凯莱丽景雅筑、蜀郡等一系列高档楼盘，使得城南到华阳片区形成以南延线世纪城为代表的商务居住中高档住宅区、元华大道高档住宅区、华阳新城区“三足鼎立”之势。结论：根据对华阳区域的实地调查，我们可以看到：目前在政府规划的华阳新城区来说，虽然众多楼盘已经兴起，也有了一定的人气，交通也较以前而言有了很大的飞跃，但是在享受交通便捷的同时，配套设施不完善问题还是客观存在，社区配套商业租售困难，导致居家氛围不足，业主生活成本较高。二、区域市场分析1、华阳镇概况1.1华阳镇概况：华阳位于成都市南郊，长13公里、深80米的天府大道（南延线）直通天府-10-广场。成都市城市向南发展和市行政中心南迁以及本镇的区位、资源、交通、人居环境等得天独厚的优势，使这里成为推进城乡一体化的一片热土。全镇幅员面积70平方公里，人口111265人（其中城镇人口65527人），辖13个社区，14个村。城区面积约8平方公里（按照成都市城市规划修编，华阳到2020年城区面积为27平方公里，人口35万）。1.2华阳历史文化厚重：华阳曾是古蜀国三都（成都、广都、新都）之广都治所。唐玄宗驻驿成都时，改蜀县为华阳。1.3华阳交通四通八达：这里距双流国际机场仅12公里，成都火车南站10公里，成雅、成乐高速公里4公里，213国道和华龙路穿镇而过。正在建设的站华路、红星路延伸线、地铁1号线、府河成都港构成了成都南大门的交通枢纽。华阳客运中心发客车1200多班次，旅客流量5万多人。市内公交501，801，809路直达华阳。1.4华阳基础设施完善：水、电、气、邮电、通讯、银行、学校、医院等基础设施堪称郊县一流。华阳是全省首个教育强镇，有中学5所，小学14所，幼儿园20所，另有地方和部队院校5所。镇内有重点医院8所。1.5华阳自然环境：华阳人居环境优美，东邻龙泉山脉，西傍牧马山麓，锦江、江安河在此汇合，形成了“两山环抱、两河环绕”的优美人居环境。蜿蜒城区的10里花园式休闲走廊，像翡翠项链装点府河两岸。特别是北部新区的音乐花园、黄金海岸、锦官丽城、出水芙蓉、绿水康城、翠拥天地、左岸花都、远大都市风景等400多万平方米时尚住宅小区描绘出人与自然和谐相融的生态画卷，提升安居之镇的品位和美名。-11-2、区域规划分析2.1道路规划站华路——元华路片区概况在城南新区建设中，政府将首先启动站华路、元华路、红星路南延线等道路基础设施的建设，将城区和新区串联起来。站华路因起止点分别为火车南站至华阳而得名，元华路则是与之平行的另一条城际快速通道。与早期形成的人民南路沿线不同，两条道路围合而成的区域似乎更像是地产巨头之间资本的竞技场，三环路外是和记黄埔开发的南城都汇，一墙之隔的是九龙仓地块，华润置地两次拿到大源组团共超过200亩地块的开发权，中海地产也在这里拿下110亩土地，而中粮地产投资开发的“凯莱.丽景雅筑”就在这条线的南端，本土老牌开发商武城集团下属的南星实业已经在这里开发了融城理想，来自香港的新世界将在华阳投入上百亿打造“河畔新世界”……1号地铁：北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；-12-地铁向南延至华阳镇也在规划当中。1号地铁的建设无疑将快速带动沿线房地产、商业的发展，因此整个华阳片区的房地产开发也会提前进入开发的高潮，住在华阳将是更多人的安家梦想。2.2政府搬迁城南规划：据悉，政府此次斥资近100亿元投入到南部新区的起步区建设，并拟定3年时间实现搬迁，这意味首成都政治中心的南移已成定局。据了解，行政办公区规划布置在天府大道的西侧，总占地面积约60公顷，市级机关包括成都市委、市人大、市政府、市政协和法院、检察院等近七十个部门全部将搬迁至此。目前，已有成都海关、联通公司、三峡总公司、中油西南公司等单位入区建设。-13-2.3华阳镇发展规划成都市向南发展的战备要求成都向南发展战备是实现成都跨越式发展的重大举措。该战备对实施成都市十五计划，推进城市化进程，全面提升城市形象具有极为重要的现实和历史意义，城市向南发展区域是成都市的重要组成部分，是以成都南部副中心为核心，结合居住，高新技术产业，旅游度假为一体的城市综合发展区域。大成都空间拓展必然选择成都是四川平原地区首位度最高的城市，随着城市化进程加快，人口，资金等要素向成都中心城集聚趋势不可避免，目前成都中心城(尤其是二环路以内)发展空间非常有限。同时，近两年成都旧城改造将进入了加速时期，近20多个片地块要加以改造，所拆迁的居住和商业，将重新寻找发展空间，除旧城区以外，相当部分将会在主城区周边或外围寻找，未来城市发展的重点将是以成都中心城市为核心，1小时经