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广州市国土资源和房屋管理局关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知》从化市、增城市国土房管局，各区分局：为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，预防、减少前期物业管理纠纷，保护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，维护社会稳定，现就进一步规范我市前期物业管理招投标活动通知如下：一、主管部门市国土资源和房屋管理局（以下简称：市国土房管局）负责本市前期物业管理招投标活动的指导、监督、管理工作。各区分局、县级市国土房管局负责本辖区内前期物业管理招投标活动的日常管理工作。二、基本原则前期物业管理应以公开招投标的方式选聘物业服务企业；在没有投标单位参加招投标或招投标单位少于三家时，经所在区、县级市国土房管局批准，可采用协议招标选聘物业服务企业。投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。三、实施单位前期物业管理招投标工作在市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的监督下由建设单位组织实施。四、招标时间尚未售房的小区，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前完成招投标。五、主要程序（一）备案申请建设单位应在发布招标公告10日前，向物业所在地各区分局、县级市国土房管局提出备案申请，并提交下列材料：1.规划许可。新建项目《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图。2.招标公告。招标公告应载明：招标人的名称、地址和联系方式；物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；投标资格条件、报名的地址和期限；获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。3.招标文件。建设单位应根据物业管理项目的特点和需要，在招标公告前完成招标文件的编制。（二）招标从化市、增城市国土房管局，各区分局受理、审查符合备案条件的，出具《前期物业管理招标备案通知书》。建设单位凭《前期物业管理招标备案通知书》在广州市物业管理协会网站上发布招标公告。招标公告发布后不允许改变招标文件；确需改变的，应经各区分局、县级市国土房管局批准。（三）投标投标人应当是具有物业管理资质和独立法人资格的物业服务企业。投标人应当在提交投标文件的截止日前，将投标文件送达招标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（四）开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日后依照招标书约定的时间公开进行。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。（五）评标评标由评标委员会负责。评标委员会由5人组成，其中：招标人代表1人，业主代表2人，物业管理专家2人。物业管理专家由市国土房管局统一选聘并制作专家名册，市国土房管局各区分局、县级市国土房管局监督招标人从名册中随机选出参加评标委员会的物业管理专家。与招标人有利害关系的人员不得参加评标委员会，并应当主动回避评标工作。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。业主代表由招标人随机从业主中选定；暂无业主入住的小区，由街道、居委会各派1人参加。评标委员会经评审，多数评委认为投标文件有不符合招标要求、可能影响招标公正性或可能损害业主利益的，可以否决，并依照本办法重新招标。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。评标委员会成员应当客观、公正地评审投标文件，遵守职业道德，对所提出的评审意见签名并承担个人责任。各区分局、县级市国土房管局、街道应派人监督评标全过程。（六）中标评标委员会可推荐1名专家牵头组织评标。评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对招标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合适的中标候选人。招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告与推荐确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人应将中标结果在物业小区内显要位置公布15日。在公示期内，业主、其他投标人有异议的，由区、县级市国土房管局在5个工作日内审查处理；业主、其他投标人无异议的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有同等法律效力。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15个工作日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。建设单位也可以委托招标代理机构办理招标事宜，受委托的招投标代理机构应当具有代理物业管理招投标业务的资格。招标代理机构应当在建设单位委托的范围内办理招标事宜，并按本条第一款办理相关手续，接受所在地国土房管部门的监督。六、事后备案招标人应当自确定中标人之日起15日内，将中标结果、前期物业服务合同等资料向物业所在地的各区分局、县级市国土房管局备案。各区分局、县级市国土房管局受理、审查符合备案条件的，出具《前期物业管理中标备案书》。七、合同期限前期物业服务合同一般不超过三年。前期物业服务合同期限未满而业主大会、业主委员会成立，且业主大会决定重新选聘物业服务企业、其他物业管理人或自行管理的，前期物业服务合同终止；前期物业服务合同期限届满而业主大会、业主委员会尚未成立的，由开发建设单位重新通过公开招投标选聘物业服务企业。本通知自下发之日起执行。以前的有关文件与本通知有不同规定的，以本通知为准。执行中如有问题，请及时向市国土房管局物业管理处反馈。二○○七年八月六日