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1商业业态研究一、商业圈分级研究参照《城市商业分级设置规范》，我们把国内城市商业圈共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等９个级别。市中心商业区是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心区。其商业街长度一般在1200米以上，或商业集聚在25公顷的区域范围内。区域商业中心是指商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在8公顷的区域范围内。居住区商业是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。街坊商业是指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。专业街是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长200米以上，专业店30家以上。新城商业中心是指郊区旧城改造扩建为新城后，在其中心区域形成的商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象主要为新城居民及部分外来消费者的新城商业的主要集聚地。中心镇商业是指商业一定程度集聚，主要配置居民和村民日常生活消费所需的商业服务行业，以及提供农业生产资料供应服务，服务对象为本镇居民和附近村民的郊区中心镇的商业中心。一般镇商业是指为方便本镇居民及附近村民购物和消费，以及提供一般农业生产资料供应服务的便民利民商业。2注释：1、超广域：是指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80％以上。2、广域：是指该级商业吸引消费者的能力。服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占60％以上。3、功能定位：是指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。4、客流量：是指该级商业区域内全年日平均经过的人流量。5、服务人口：广域型以下的各级商业设置具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。6、基本商业面积：是指该级商业需要设置的各类商业设施的总建筑面积。7、基本设置业态与业种：是指该级商业必须配置的各类商业业态与业种。8、配套行业：是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。9、生活服务业：是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。3各级商业圈的基本类型与特点分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务街长200米以上，专业店特色专业店、专卖店配套服务4的消费者30家以上新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇主要街区，农贸集散地周边提供日常商品供应；提供生活与为农服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业5二、零售商业业态研究零售商业业态是指企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。换句话说，零售业态就是企业（或商店）在明确为什么人服务、提供什么服务后而选择与之相适应的地址、规模、设施条件等而形成的商业经营形态。目前在国内存在或流行的零售商业业态有：超市、标准食品超市、便利店、折扣店、大型综合超市、仓储式商场、大卖场、专业店、专卖店、百货店、购物中心等形式。超市指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。标准食品超市是指营业面积在2-3千平方米左右，以经营鲜肉、水产、果蔬等生鲜食品为重点，生鲜品所占营业面积的比重达40-60%左右的超市。便利店是满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。折扣店是一种介于标准型超市和大卖场之间的业态形式，开设地点一般都在居民区，以经营消费者日常生活必需品为主，产品品种比较单一，80％以上的商品为其自有品牌。大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购物需求的零售业态。仓储式商场是指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。大卖场是指能较完整地涵盖标准食品超市和百货商店的经营内容，满足顾客专业性和一次性购物需求的零售业态。6专业店是指经营某一大类商品为主的、并且具备丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需要的零售业态。专卖店是指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需要的零售业态。百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。不同类型的零售业态在选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等方面均有较大差异，分别拥有自己的消费者群。商业的不同业态，就是解决不同层次的不同需求。7商业零售业态基本类型与特点业态选址商圈、目标顾客规模商品（经营）结构经营方式服务功能超市地区中心、居住区经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民为主营业面积在500㎡以上以销售食品、生鲜食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银统一进行营业时间12小时以上标准食品超市地区中心、居住区经营服务辐射半径2公里以上，目标顾客以社区居民为主营业面积在2-3千平方米左右以经营鲜肉、水产、果蔬等生鲜食品为重点，生鲜品所占营业面积的比重达40-60%左右。采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银统一进行营业时间12小时以上便利店地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积在100㎡左右（装潢隔板后层高在2.69米以上）以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目折扣店居民生活区目标顾客以工薪阶层为主营业面积在在500至2000平方米之间（装潢隔板后层高在2.69米以上）以销售自有品牌的快速消费品为主，限定销售品种，价格比一般的大卖场低10％至20％。70％以上的商品都是消费者日常生活所需要的。采取自选销售方式商品一律采用产品的原始包装，而不提供免费塑料袋。大型综合超市城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积在5000平方米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场8仓储式商场城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积在10000平方米左右以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积的停车场大卖场中心城区和大型居住区经营服务辐射半径达4公里以上，在中国以中档偏高的收入者为目标顾客营业面积在7000—12000平方米能较完整地涵盖标准食品超市和百货商店的经营内容。商品组合采取将销售额向少数品种高度集中的方法,以达到大量销售(量贩)的目标。采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积50－100%的停车场专业店市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积根据商品特点而定（装潢隔板后层高在2.69米以上）以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富、选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具丰富的专业知识专卖店市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主营业面积根据商品特点而定（装潢隔板后层高在2.69米以上）以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性服务百货店市级中心、地区中心、新城（县城扩大）以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积在5000平方米以上（装潢隔板后层高在2.69米以上）综合性、门类齐全，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全大型购物中心市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积在10万平方米以上内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承担独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体9三、餐饮业态研究餐饮业指专门从事食品的烹饪调制并直接售给居民和社会集团的各种饭馆、中西餐厅、酒馆、茶馆和各大宾馆、饭店、旅店附属对外营业的饮食业(包括各大宾馆、饭店、餐厅、酒吧间的饮食部)及火车餐车、车站食堂、飞机场餐厅等。不包括旅店(招待所)附设的专供本店的旅客食用，不对外营业的食堂、机关、团体、学校的职工食堂和街道居民食堂。目前国内存在或流行的餐饮业态主要有中式正餐、商务套餐、中式快餐、西式快餐、茶（艺）馆、咖啡馆、酒吧及其他等形式。正餐是指提供各种中西式炒菜和主食，并由服务员送餐上桌的餐饮服务。包括各种中式正餐和西式正餐。快餐是指服务员不送餐上桌，由顾客自己领取食物的一种自我服务的餐饮活动。包括各种中式快餐和西式快餐。茶馆是指以现场提供现场消费茶饮料为主，兼卖各式点心和小食品。包括各种茶艺馆、茶楼、茶铺等。咖啡馆是指以现场制作现场消费咖啡饮料为主，兼卖各式点心和小食品。包括各种咖啡馆、咖啡厅、咖啡屋等。酒吧是指以出售各种酒及酒精饮料为主，兼卖各式点心和小食品。其他是指上述业态未包括的餐饮活动。注释：营业面积是指零售企业或餐饮企业按建筑面积计算的直接对顾客销售商品的固定场地和供顾客用餐的餐厅营业面积和从事食品加工、烹饪、调制的厨房面积，不包括办公室、仓库、加工场地等面积。10餐饮业态分类及基本特点业态选址商圈、目标顾客规模厨房面积配比要求经营要求停车面积配比要求用电配比要求其他要求中式正餐有良好的停车场条件，交通便利但不一定在人口稠密地区经营服务辐射半径在5公里以上，目标顾客以企业和流动顾客为主营业面积至少要在1000平方米以上不少于总营业面积的40%左右讲究环境布置，并要求有背景音乐按每1000㎡营业面积配置20个停车泊位（以此类推）；60－80千瓦（包括空调、电蒸箱及照明