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××××××××房地房地房地房地产产产产公司申公司申公司申公司申请请请请林林林林××××××××先生、王先生、王先生、王先生、王××××××××女士商品房女士商品房女士商品房女士商品房销销销销售合同售合同售合同售合同纠纷纠纷纠纷纠纷案案案案仲裁机构：中国国际经济贸易仲裁**会上海分会终裁时间：1999年11月2日一、案情一、案情一、案情一、案情1994年12月14日申请人××房地产公司（注册于中国）和被申请人（第一被申请人林××先生、第二被申请人王××女士，均为新加坡公民）在新加坡签订了《上海××大厦外销商品房预售合同》（下称“预售合同”）及有关附件，约定：被申请人方向申请人购买经批准上市预售的建筑面积为107.35平方米的外销商品房（下称“物业”），房价为26.33万美元，首期订金须于签约时付清，1995年1月3日前付清52660美元，余款184310美元须于卖方发出收楼通知书后14天内或于1997年3月31日前付清；若采用银行按揭贷款，可按买方与银行签订的抵押贷款有关规定执行，但因按揭银行未按期代买方付款，由买方承担责任；如买方未按期付款，卖方有权追索违约利息，逾期30天视为买方不履行预售合同，卖方有权书面通知买方终止合同并将房屋转售；卖方定于1997年3月31日前将物业交付买方使用；物业竣工验收合格后卖方将书面通知买方交房，买方应在通知发出之日起14天内付清全部款项，并与卖方签订出售合同、经**后10天内验收交接物业，若买方未按期付款及签订预售合同，卖方有权追究违约责任。预售合同中还载明，履行预售合同中发生争议，协商不成，任何一方可向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。其后，预售合同获上海市**处**。1997年2月12日当事人在新加坡签订了《上海××大厦外销商品房出售合同》（下称“出售合同”）、《补充条款》及有关附件，9月15日出售合同获上海市**处**。出售合同中载明：申请人兴建的外销商品房已竣工并经法定机构检验合格，已可交付使用，经批准正式出售；双方确认，买方购买物业的价款26.33万美元，除补充条款另有规定外，双方签订出售合同时买方已按照预售合同的有关规定或双方在出售合同签订前约定的其他方式将上述价款全部付予卖方并由卖方另立收据为凭；出售合同经**后生效，此前签订的预售合同等文件即行终止，预售合同终止后的未尽事宜按出售合同的已有规定执行，出售合同未规定的在补充条款中明确。由于未能收到全部房价款，申请人提出仲裁申请，要求：（1）裁决撤销申请人与第一被申请人、第二被申请人签订的出售合同，并确认申请人有权依据预售合同规定立即转售物业；（2）裁决被申请人方立即迁出物业；（3）裁决被申请人方承担仲裁费用；（4）裁决被申请人方承担申请人律师费。申请人述称：双方订立预售合同后，被申请人方支付了房价款13.33万美元，并与新加坡××银行签订了13万美元的按揭协议，银行将以被申请人方出具放款通知并同意放款为前提发放按揭贷款。基于对按揭协议及被申请人方的充分信任，申请人在没有收到按揭贷款的情况与被申请人方签订了出售合同，后将物业先行交付被申请人方实际占有和使用至今，但被申请人方竟通知银行不支付按揭款。申请人多次催款，被申请人方对欠款事宜不持异议，却以各种无理要求搪塞、拖延付款。被申请人方只付了一半房款却长期占用物业，出售合同的约定与**不符，原因在于被申请人方故意逃避付款义务，企图以此达到低价骗购房屋的目的。被申请人方拒绝发出放款通知及不履行按揭协议，导致申请人对出售合同内容产生重大误解，房产交易中为切实帮助买房人的资金困难，实践中都采用“出售合同与按揭协议同时签订、同时生效”的办法，把付清房款、转移产权及设定抵押固定在同一个时间点上，如果买卖双方及银行均善意地在此时间点上履行义务则所有手续将合法有序地完成，但本案被申请人方却置卖方的善意和信任于不顾，在出售合同、按揭协议同时签订后拒绝发出放款通知，故意将转移产权和付清房款分离到不同的时间点上，从而出现目前的情况。从时间上看，亚洲金融**不能1/3成为被申请人方拒付房价款或放弃提取贷款的理由。申请人认为，预售合同合法有效，后双方虽签订过出售合同，但由于签订出售合同的前提条件是被申请人方付清房款，申请人系基于对被申请人方及按揭协议的信任，故出售合同的签署应属申请人的重大误解，同时被申请人方签订出售合同时也明显违反诚实守信原则，根据《中华人民共和国民法通则》（下称《民法通则》）第59条规定，应予撤销。出售合同因重大误解而被撤销，从行为开始起即无效，故当事人均应完全按照预售合同的规定行事。由于被申请人方未付清房款，物业交付应无效，其无权占用物业、应即迁出，且申请人可依据预售合同规定将物业转售。第一被申请人辩称：（1）出售合同的签订、履行过程中申请人不存在任何重大误解，签约至**生效长达7个月的时间里以及生效后的数月间，申请人完全知晓被申请人方尚有13万美元未付这一**，所谓签订出售合同的前提条件是付清房款显与**不符。被申请人方由于情势变更致按揭协议及出售合同不能全面履行，但这不能成为申请人所谓重大误解成立的理由。出售合同订立后，预售合同对当事人已不具有约束力，以预售合同取代出售合同、以预售合同的约定解决当事人之间的纠纷显无法律和合同依据，故申请人提出的有权转售没有合同依据。因此，申请人第一项请求没有依据。（2）亚洲金融**直接殃及被申请人方，无法保证付清房款，被申请人方由于情势变更，无法全面履行出售合同，而非恶意违约，第一被申请人失去高薪工作，按揭银行因此拒绝履行按揭协议。（3）出售合同对按揭协议不能履行并未规定解决办法，故只能通过协商解决。（4）仲裁费、申请人的律师费应由申请人自己承担。二、裁二、裁二、裁二、裁决决决决1、、、、驳回申请人第一、二、四项仲裁请求；2、、、、本案仲裁费人民币××元，由申请人承担人民币××元、被申请人方承担人民币××元，并互负连带责任。三、三、三、三、评评评评析析析析本案涉及的法律问题主要有以下几点：1、、、、关于仲裁庭审理范围仲裁庭基于当事人就出售合同争议解决的仲裁协议审理案件，当事人授予仲裁机构（仲裁庭）的管辖权决定了本案审理范围仅限于源于出售合同的争议。本案当事人就系争物业的买卖根据实际情况按中国法律的要求先后签订了预售、出售合同，预售合同关于争议解决的约定排除了仲裁机构（仲裁庭）对预售合同项下争议的管辖权。2、、、、出售合同的效力《民法通则》第59条所涉重大误解，是指当事人对于已经发生的**或者当事人的行为包括行为的性质、对方当事人、标的等同条件所限而无法了解其**性所做出的错误的判断，而当事人据此错误的判断所实施的民事行为的后果与其意思表示相悖并造成重大损失。**上当事人已约定被申请人方付清全部房款系签订出售合同的前提条件，由于出售合同签订在前、物业交付在后，此时被申请人方尚未将余款付清，而申请人是在明知这一状况与其签订内容载明已付清全部房款的出售合同，且申请人也知道银行发放按揭贷款需被申请人方出具放款通知，作为具有完全行为能力的申请人仍然与被申请人方签订作为物业所有权转移基础的出售合同，其当时理应可以预见到存在余款未得偿付的可能性，故申请人所称状况并不构成《民法通则》规定的重大误解，而属正常的商业风险，且这一风险在当时又为申请人所愿意承受。出售合同中所述与**不符，但不构成违背申请人**意愿。因此系争出售合同合法有效，对当事人具有法律约束力。3、、、、关于申请人的仲裁请求申请人所述状况未构成重大误解，出售合同合法有效，故撤销出售合同仲裁庭无法予以认同；申请人援引预售合同的约定要求确认其有权转售系争物业，此属预售合同项下争议，不属本案仲裁庭管辖范围，此外，当事人已约定出售合同生效后预售合同即行终止，仲裁庭未见当事人就被申请人方未2/3付清房款而取得物业的处理做出的约定，在出售合同有效的情况下要求依据失效的预售合同来做出裁决，显然不能成立。关于要求被申请人方迁出系争物业，此项请求亦依据预售合同之约定，基于前述同样的理由，申请人的仲裁请求不能成立。3/3