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1、核心竞争价值构建2、项目定位与阶段口号3、广告表现4、后期传播推广策略•核心目标•核心策略5、现场包装策略报告内容我们今天要举办的是一场48克拉对潜在客户所做的精彩演讲。我们会悉心准备，用最有说服力的演讲内容来刺激他们的埋单欲望。——征服听众我们邀请来的听众：那些潜藏着的/带着狼一样眼光的投资猎手们他们是对投资品有敏锐嗅觉的；他们身家厚实；他们对单身公寓投资，看中它的升值力；地段与价格是他们最为关注的；产品必须要有足够的吸引力。最后的耀世锋芒——万达48克拉终极房源价值探秘——演讲主题：作为鄞州中心区的钻石地标——48克拉，建筑于万达城市综合体上，出世即惊世，从开盘至今已去化超过1100套房源，口碑相传，即将成为万达CBD最完美的绝唱。我们现在所要推介的是最后50套珍品房源。一般来说，等到最后的，往往是最好的，也是最贵的。作为万达广场公寓类产品的收官之作，它将成为“不可再生资源”，在宁波，也唯此一次。尽管现在市场上单身公寓产品层次出不穷，但无可否认，宁波只有一个万达，也只有一个万达48克拉。选择的机会很多，但选对的机会却微乎其微。对我们的产品，我们有百分百的自信。这是万达最后的耀世锋芒，我们将以更有说服力的理由让它再度闪光。开篇：我们先来做个比较：VS14000元/平米10000元/平米48克拉与明天广场就一路之隔，地段与装修标准相当，售价要高出许多。从投资价值来看，似乎明天广场更高48克拉明天广场？我们先来做个比较：VS14000元/平米12000元/平米48克拉滨江国际广场？滨江国际广场4.18开盘200多套单身公寓基本消化完毕，与三江口仅一箭之遥，地段成熟度很高，总价不高，从投资价值来看，似乎也略胜一筹这些是不争事实吗？还有联盛广场、环球国际等品牌竞争，我们优势并不突出最后锋芒能否辉耀宁波？万达之巅，收官50席！地段唯一价值：作为城市运营商角色定位的万达，每一个万达广场的出现都将成为城市中心。作为万达最后的公寓作品，卖完即成绝版；五星酒店等配套环伺；万达广场越成熟，人流量越大，它垄断了鄞州中心区的引擎价值！注定了48克拉成为纯熟的房产投资品！万达之颠，收官50席！品质唯一价值：小户型中的“奢侈品”！由国外知名设计师建筑设计，精工而作：600平米大堂宁波罕见；48层摩天高度；配备10部高速电梯；万达物业倾情打理。如果与物相比，它可以是MINICOOPER。从产品定位上来看，它可以是缩小版的宁波海景花园。它是户型中的minicooper，即是投资品，也是收藏品170万方南部商务区雏形初具；锁定40万白领精英；10万大学客群；万达、联盛、明天广场商业聚合力……升值力无可比拟。谁在逼它升值？是170万南部商务区是40万白领；是10万大学学子……前景无穷大，升值N次方升值性唯一价值：每个万达广场缔造一个城市中心，40个城市的开发足迹，19个万达广场的成功开业。万达到哪里，就注定燃烧着这个城市的繁荣。万达的爆发力谋略40城19个万达广场……品牌唯一价值：万达集团的品牌影响力所以，它是属于万达的，是城市中心的，是高端的，是有持续升值力的，是最后的。它掌控着最核心的城市资源，是可遇不可求，不可抗拒的投资珍品。万达之巅◎垄断型投资品【收官50席】阶段性推广语：等得越久，它就越“高”！高含金量：52万方成熟商业；170万方南部商务区；40万名商务精英入住；8万学生资源追捧；高品质：48层楼高；600方入户大堂；10部进口电梯；9.9米挑高门厅；boutique装修风格；卓越建筑品质；个性户型设计；一流品牌物管；高收益：现房出售，即买即收租；投资回报率高达15%；高成熟配套：万达商业广场；索菲特大酒店；沃尔玛大型超市；万达院线；高度繁华：城市三大核心商圈之一；城市综合体上的公寓；城市重点发展区域；高尚住宅圈；高端品牌：中国商业地产领头羊——万达地产打造辅推推广语：万达之巅最后的财富盛宴广告诉求拟定：既然最后产品定位为“万达之颠的垄断型投资品”，那在广告诉求上必须紧扣“投资”概念，项目品质/成熟度作为侧重点宣传形象篇：等得越久，它就越“高”前景篇：170万南部商务区，40万精英，谁在逼它升值？品质篇：我们以”劳斯来斯“技艺雕琢48克拉600平米大堂；摩天高度……投资篇：投资大师都坚信，垄断是最强悍的投资投资篇：投股票/基金，不如投资房产；看你出手快，还是48克拉升值快……后期传播推广策略剩余房源全线清盘品牌美誉度全线提升【总体推广目标】【目标分解】剩余房源全线清盘品牌美誉度全线提升目标分解目标分解目标分解品牌形象升华客户口碑树立销售达成清盘渠道营销媒介营销活动营销三大营销策略分项落实，缔造48克拉完美落幕！活动营销总则•强调活动的针对性；•主题同营销诉求匹配；•活动系列化，持久化。活动营销策略•金融理财下午茶•艺术品鉴赏及投资沙龙•最后优品房源推介暨拍卖会【活动策略】活动营销一：金融理财下午茶活动执行：邀请主讲：国际银行投资经理；邀请对象：意向客户及成交三套以上的重点客户；活动内容：09年经济环境下的金融理财方式活动时间：每月第一个周日活动地点：国际大酒店内活动营销二：最后优品房源推介暨拍卖会活动执行：活动拍卖品：项目最后5套优质房源；邀请对象：万达银泰vip客户及项目高度意向客户；活动内容：项目拍卖主题活动(专业拍卖行)活动时间：6月中活动地点：万达广场内活动营销三：艺术品鉴赏及投资系列沙龙活动执行：活动道具：古玩、油画、瓷器等艺术品；邀请对象：项目成交客户及高度意向客户；活动内容：艺术品鉴别方法及投资讲座，可以分为瓷器、玉器、油画等多个类别组织系列活动活动时间：每月第二个周日活动地点：项目售楼处渠道策略总则•新客户挖掘为重点；•老客户关系维系为侧重点渠道策略•新客户渠道建立：温州太太团等投资者聚集渠道•VIP客户直邮•二三级市场联动【渠道策略】1、老客户渠道营销老带新客户奖励制度操作建议方式：老客户介绍新客户成交可得到一定的答谢奖励。奖励：可以奖励老客户1888元的现金红包，或者奖励1年的物业管理费。同客户活动的关联细节方式：在日常的客户关系维系活动中，组织一定数量的高度意向客户，提供新老客户的交流机会，可以增加成交率。2、新客户渠道发掘一操作建议合作：与温州房产投资的“太太团”联系，组织来宁波考察项目，并针对性组织推介酒会。优惠：享受专设的团购优惠，一次性付款9.5折的优惠折扣。联合房产投资“温州太太团”联合银行投资经理发掘客户渠道操作建议合作：与银行的投资经理洽谈，利用银行投资经理的客户资源，拓宽客户渠道。优惠：有相关客户成功交易，向该投资经理提供房款1%左右的佣金作为奖励。3、新客户渠道发掘二万达银泰百货VIP客户直邮操作建议合作：与万达银泰百货合作，利用该商场vip客户资源，拓宽客户渠道方式：对vip客户直邮项目资料。二、三级市场联动策略操作建议合作：与21世纪不动产合作，将项目剩余房源登入二手市场消化。方式：佣金结算点数可以适度提高。媒介营销总则•强调目标针对性；•强调小投入，大效果；•强调时效性。媒介营销策略•主要媒介：短信/中邮/软文/新闻/现场户外/•辅助媒介：杂志/报纸硬广告【媒介策略】媒介营销计划5月7月6月9月短信•目标：银泰VIP客户•内容：垄断型投资品，最后50席投资机会。软文•媒体：宁波晚报•内容：寻找最后投资家新闻稿•媒体：宁波晚报•内容：48克拉臻选拍卖会中邮•目标：万达银泰VIp客户•内容：项目折页项目现场•目的：新形象更换•内容：等得越久，它就越高拍卖会艺术品沙龙/理财下午茶系列客户活动持续整个营销过程杂志•媒介：东方精英•内容：等得越久，它就越高温州太太团看房推介新闻稿•媒体：宁波晚报•内容：温州太太团48克拉看房软文•媒体：宁波晚报•内容：撬动资本世界软文•媒体：宁波晚报•内容：系列客户活动跟进软文杂志•媒介：东方精英•内容：最后投资机会现场包装策略方案一方案二方案二：宁波中原介绍开元·九龙湖畔/雅戈尔·海景花园/半岛华府君悦商业广场/兴业大厦/奥利赛·凤凰水岸华润·中央公园/世纪东方商业广场雅戈尔·都市森林/君悦花园雍景苑/东海明园/天鹅湾/君悦国际花园绿城·研发园古城新境单价10000元/平米以上单价7000-10000元/平米单价7000元/平米以下宁波中原豪宅代理专家绿城·皇冠花园/绿城·绿园/恒元.悦府/蓝庭花园钱湖天地（商业广场）鼎盛时代商务大厦（绍兴）世纪东方商业广场我司在操作部分项目（商业地产）我司在操作部分项目（住宅地产）凤凰水岸（宁波高新区）开元·蓝庭花园（台州）开元·九龙湖畔（宁波镇海）玫瑰花园（宁波江东）以往操作部分项目1、雅戈尔·海景花园开发商：宁波雅戈尔置业合作方式：全案策划、香港地区独家代理开盘时间：2005年9月开盘价格：20000元/㎡目前状态：售罄项目简介：雅戈尔·海景花园总建筑面积约6万平米，位于宁波市绝版核心地段，一线江景，共由一幢38F超高层和两幢30F高层公寓组成，是宁波具有跨时代意义的地标性建筑。三幢高楼沿江一字排开，户户皆可眺望江景。雅戈尔置业以宁波前所未有的方式开发顶级高层公寓，海景花园所独有的“菊花黄”通体干挂外立面、原装进口三菱电梯、豪华私属会所、屋顶露天泳池及300-420平米白金五星精修豪华大宅，配备汉斯格雅、维宝洁具、西班牙云石、重蚁木地板、德国实木窗、约克中央空调等，无愧为宁波市中心至尊豪宅。宁波第一江景高层豪宅，2005年宁波楼盘最高单价记录，宁波首个赴香港推介楼盘。项目简介：雅戈尔·都市森林由雅戈尔置业开发，位于四明中路以北，宁南北路以东，距“万达广场”直线距离仅50米，周边生活配套齐备，拥有沃尔玛超市、大型百货主力店、美食广场、大型家电市场、白金五星级酒店等生活配套。一期住宅由三幢多层、十二幢小高层、八幢高层组成，共有1157套，户型面积范围从103平方米至206平方米。社区配套设施齐全，内设约650平方米的超大森林泳池、12班制的明星级幼儿园、设有室内运动馆、室外国际标准灯光网球场、健身中心、棋牌娱乐室等的三层豪华会所等，充分满足住户休闲、娱乐、健身、育儿等不同需求。2、雅戈尔·都市森林开发商：宁波雅戈尔置业合作方式：全案策划开盘时间：2006年6月开盘价格：7500元/平方米目前状态：售罄项目简介：开元·九龙湖畔坐落于九龙湖旅游风景区，背靠九龙山，前拥凤凰湖，内享竹林、茶山、橘园等原生态自然植被。项目总占地800余亩，由约250栋顶级独栋山水高层、五星级度假会务酒店、商业中心、山顶及平地双会所等顶级物业及配套设施组成，此外，开元旅业还在项目地块四周长期租赁约2000亩天然山林，作为未来业主的皇家御用后花园。开元旅业投入巨资邀请世界顶级建筑规划设计公司WATG做项目整体布局规划及五星级度假会务酒店建筑设计，邀请世界顶级建筑设计公司美国道林做高层的户型及外观设计，邀请世界顶级园林景观设计公司香港贝尔高林做园林景观设计。3、开元·九龙湖畔开发商：浙江开元旅业集团合作方式：全案策划与营销顾问预计开盘时间：2009年预计价格:25000元/平方米目前状态：前期筹备项目简介：半岛华府位于宁波市鄞州区集仕港镇东南侧（联丰路延伸段），为原西乡广德湖旧址，项目南面紧邻44米宽的联丰路延伸段，东面为68米宽的甬金高速连接线，北面为自然河流。项目整体规划西面为36635平方米的城西惟一的纯高层居住区，东面为15598平方米的五星级享受的高档酒店；建筑风格极力营造了法式的浪漫与细致在产品的细节上力求精益求精，通过地下室采光与通过窗的位置与结构设计，车库入口的坡度设计等等细节，力求使居住者具有更好的居住舒适度。4、半岛华府开发商：宁波泰丰置业合作方式：全案策划与营销顾问预计开盘时间：2007年11月预计开盘价格：15000元/平方米目前状态：一期已售完,二期即将推出项目简介：太平洋·君悦花园地处宁波百丈路核心地段，总建面积15.23万平米，由9幢点式高层和2幢两单元板式高层住宅围绕中心花园组合而成。围合式建筑组团布局、全通透景观架空层、人车分流设计、俊朗建筑立面