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《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网•2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地•各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续•对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。•严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。别墅类土地供应受到极大限制，成就了别墅产品的稀缺性。政策链接市场篇定位篇策略篇别墅市场分析别墅案例分析地块分析市场定位客群定位产品建议市内别墅分布维多利亚庄园海天瀛洲溪之谷颐合园富士庄园加州洋房壹品漫谷大华御庭·岭秀艺墅东方圣荷西南山董事绘桃源山庄在售项目卡纳意乡未售项目宏都筑景·艺墅鉴筑托斯卡纳星海湾壹号小平岛中海华庭玫瑰花园蓝湾海珠花园·原生墅在售项目旅顺别墅分布未售项目合生江山帝景优山美地在售项目莱茵海岸在售项目开发区&金州别墅分布王子庄园在售项目占地/建面推出时间推出套数面积区间价格区间销售率存量南山董事绘11/4.42000143套独栋211-1235㎡400-3000万60%0维多利亚庄园4/0.52001.764套独栋300-500㎡390-650万60%0颐合园2.35/0.52004.10.3012套独栋420㎡840-2100万90%0海天瀛洲2.7/1.92004.10.3010套独栋4套双拼44套联排263-475㎡520-3000万85%0王子庄园4/0.82005.9.2219栋独栋500-1000㎡780-2000万60%0桃源山庄5.3/1.52006.1.2032套独栋320-1400㎡700-3000万60%0玫瑰花园二期5/1.82006.4.308套独栋10套双拼38套联排240-560㎡201-705万90%0海珠花园·原生墅7/52006.5.19套独栋44套双拼289-487㎡231-1000万90%0富士庄园二期16.4/132006.551套联排30套双拼4套独栋238-390㎡230-360万80%0早期别墅，主要为纯粹低密度城市独栋别墅，价高面积大，产品品质一般，销售极缓慢中期产品：2005年---2006年别墅依托海景资源出现在旅顺，价格有所回落，资源分散没有形成规模效应，并在市内出现个别经济型别墅在售项目情况2007年之前的项目一览表在售项目占地/建面推出时间推出套数面积区间价格区间销售率存量壹品漫谷14/162007.5.1976套叠拼233-393㎡181-330万85%0加州洋房15.6/16.82007.9.278套联排160-220㎡180-280万70%0溪之谷36/452007.9.8100套联排220㎡330-396万23%230套联排、双拼蓝湾36/20.62007.9.29131套独栋175-250㎡270-550万74%47独栋大华御庭10/132007.10.199套联排235、265㎡435-530万8%100套联排长鹭晶品缘林3.77/4.892007.11.15栋20套联排240-251㎡400-495万75%0卡纳意乡一期15/222007.11.176套双拼28套叠拼200-250㎡300-550万6%三期别墅区，具体规划未定莱茵海岸40/452008.5.162栋双叠拼24套228-330㎡214-274万3%18栋双叠拼38套独栋在售项目情况2007-2008年项目一览表2007年主要为依托产业的城郊经济型别墅，销售情况良好。2008年出现一个大型旅游综合性地产项目——莱茵海岸，凭借国际性的旅游配套打造海岸度假产品。08年别墅供应套数比07年增加了24%，按照07年的消化速度，预计08年的消化套数能达到501套。2007-2008年别墅供销示意图6114037605010200400600800供应量消化量单位：套2007年2008年07-08供销分析在售项目推出时间推出套数面积区间价格区间销售率玫瑰花园二期2006.4.308套独栋10套双拼38套联排240-560㎡201-705万90%海珠花园·原生墅2006.5.19套独栋44套双拼289-487㎡231-1000万90%富士庄园二期2006.551套联排30套双拼4套独栋238-390㎡230-360万80%壹品漫谷2007.5.1976套叠拼233-393㎡181-330万85%加州洋房2007.9.278套联排160-220㎡180-280万70%溪之谷2007.9.8100套联排220㎡330-396万23%长鹭晶品缘林2007.11.15栋20套联排240-251㎡400-495万75%蓝湾2007.9.29131套独栋175-250㎡295-875万74%卡纳意乡一期2007.11.176套双拼28套叠拼200-250㎡300-550万6%莱茵海岸2008.5.1624套双叠拼228-330㎡191-304万3%城郊别墅主力总价在300-400万，均价在10000-25000/m2，面积在180-300Ｍ２的产品销售率较高；度假养生类别墅总价在200－300万，均价9000-10000元/m2，产品以联排、叠拼、双拼为主。在售项目价格在售项目客群描述玫瑰花园二期本：外=50%：50%，本地客群以大连市内为主，用于度假；外地以养老度假为主海珠花园·原生墅本：外=50%：50%，本地客群以大连市内为主，用于度假；外地以养老度假为主蓝湾本：外=50%：50%自住：投资＝85％：15％本地客群主要为生意人、企业高管、政府官员、大学教师富士庄园本：外=90%：10%自住为主私营业主，政府官员，企业领导，医生，IT精英，外贸金融等人事壹品漫谷本：外=90%：10%自住：投资＝95％：5％本地客群：软件园管理层、生意人，大学教师加州洋房本：外=90%：10%自住为主华南周边私营业主较多，政府官员，企业领导，外贸金融等人事溪之谷本：外=75%：25%本地客群主要为生意人、企业高管、政府官员卡纳意乡一期本：外=90%：10%本地客群：中山区为主，习惯中山区生活环境，改善自住为主养生度假别墅，外地客群为主，占一半左右，主要倚赖纯粹的自然景观与休闲配套。城郊别墅多依赖城市产业环境和便利的交通，以本地企业主、政府官员为主，自住比例在75%以上。旅顺度假类别墅外地客群50%左右城郊别墅，产业关联度较高，本地自住75％以上在售项目客群08年大品牌开发商集中竞争。纯粹别墅项目只有托斯卡纳一个，多为综合住宅项目。城郊别墅有融合度假因素的小平岛项目和蓝湾的剩余产品。项目名称占地面积容积率别墅体量面积区间预计推出时间星海湾壹号12.6万㎡1.928套，20套联排，8套双拼380-500㎡预计2008年下半年宏都筑景10万㎡1.878套叠拼、2栋联排180-340㎡预计2008年下半年小平岛127.6万㎡1.07三期别墅区，具体规划未定360-500㎡预计2008年底2009年初托斯卡纳4万㎡0.78栋独栋，11栋双拼，14栋联排（每栋5-7户）328-660㎡预计2008年下半年优山美地300万㎡0.6715栋独栋、182套双拼200-900㎡预计2008年7月中海华庭8.7万㎡2.462套联排别墅190-235㎡预计2008年7月合生江山帝景24万㎡1.5833栋联排别墅（每栋6-8户）160-240㎡预计2008年6月23套独栋，产品稀缺度高潜在项目分析城市别墅，依托星海湾、中山东港的商业商务和海景资源，弥补城市中心的空白；度假别墅，依托既有度假资源或打造国际级度假资源，结合海景资源成为度假区域的热点。各自区域特点明显，稀缺品质产品是根本。项目名称开发商区位点评星海湾壹号华润星海湾广场内侧华润全国地产开发的品牌力星海湾一线海景、君悦酒店的国际影响力星海湾金融商务中心的规划，五星级酒店的聚集，未来商务发展前景良好星海湾目前唯一拥有低层产品的的综合项目宏都筑景大连金宏星海湾外侧二线海景（高层看海），别墅优势不明显小平岛安达圣岛中山路与旅顺南路交汇高新产业区域依托软件园的产业环境、南路的山海景观和旅游产业规划产业发展和度假的综合发展前景良好托斯卡纳万隆中山东港、滨海路起点中山区城市中心，东海一线海景东港发展规划和东海公园的扩建，发展前景良好优山美地鲁能开发区金石滩度假区大连国家级旅游度假区的休闲配套和海景鲁能全国旅游地产开发的品牌影响力大连首个大型纯粹低密度住宅区合生江山帝景合生创展旅顺合生创展全国地产开发的品牌力潜在项目点评从项目配套来看，度假型项目因综合开发，需要借助度假项目支撑住宅产品，配套上更加丰富，而具有国家/国际影响力的项目则进一步提升住宅产品的潜在价值。项目名称配套星海湾壹号亚洲最大的星海湾广场规划中的凯悦酒店、国际会展中心星海湾游艇码头、星海国宝商业街和项目规划中的商业街宏都筑景幼儿园，黑石礁新玛特超市小平岛海岸商业区、蓝堡休闲俱乐部、景观中心广场、海滨五星级酒店、露天温泉海水浴场、亚洲规模最大的帆船游艇港托斯卡纳海之韵公园、别墅会所优山美地海洋温泉生态苑、发现王国主题公园、蜡像馆、奇石馆、金石园、五星级酒店，风情商业街；周边国家教育配套等合生江山帝景五星级酒店、别墅会所潜在项目点评《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网结论1、潜在入市别墅产品，因品牌开发商的介入，产品品质逐步提升2、产品供应仍以综合住宅产品组合中的少量别墅（低密度大户型）产品为主3、独栋产品严重稀缺，市内累计不超过20套4、缺少纯粹的别墅区，尊贵性、独享特征不佳5、项目本身配套较少，多为区域共享配套市场篇定位篇策略篇地块分析市场定位客群定位产品建议别墅市场分析别墅案例分析AB纯别墅项目托斯卡纳城郊别墅地理位置中山区海之韵广场西侧开发商大连万隆房地产开发有限公司代理商新泰投资·指南针营销策划园林设计日本豪之英建筑规模共33栋：8栋独栋、11栋双拼、14栋联排占地面积4万㎡容积率0.7产品面积独栋660㎡，联排440㎡，双拼330㎡户型6室3厅5卫，5室3厅预计价格500万/套（联排&双拼）起总套数108项目定位城市山海别墅/不可能的别墅传奇车库比1：0.5物业管理日本豪之英物业楼间距20M案例：托斯卡纳《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网主体景观广场小区入口大门入口双车道、小石铺道面石壁围墙、意大利庭院风格入口广场景观避免主干道，增加私密性增加中部区域的小区景观，减少海景遮挡的劣势案例：托斯卡纳外立面样板间托斯卡纳的庄重红、棕的稳重色彩案例：托斯卡纳右图为独栋户型图，六室三厅•本地下室设立台球室、保姆间、客房、洗衣房和双车位；•一层为50M2客厅、厨房和餐厅•二层为南向家庭厅、卧室及北向270度观海平台•三层为主人套房，主卧室、书房和观海平台•70-300M2的前庭后院式花园户型南向厅与北向看海形成一定的矛盾，单独的观海平台与公共场所有一定的脱节660M2的六室三厅五卫案例：托斯卡纳•区域优势明显：依托中山区的商业商务氛围、东海的一线海景资源和东港改造带来的发展预期，增加了本项目的区域价值。•产品定位弥补市场空缺：城市中心的纯别墅项目，集商务、山海景观于一体。•项目缺点：1、北向看海，南厅的设计不能直接在主要公共空间实现看海效果。2、项目临道部分私密性欠佳。案例总结1B城郊别墅A纯别墅项目溪之谷蓝湾小平岛地理位置红旗街道柳树街开发商万科房地产开发有限公司代理商上海新联康投资顾问有限公司占地面积36.1万㎡容积率1.26产品面积联排220M2户型3室3厅3卫和4室3厅3卫价格15000-17000元/M2项目卖点万科品牌西山森林公园、水库生态景观休闲看海，生活靠山建筑风格西班牙楼间距24-27M案例：溪之谷建筑西班