中原地产深圳福田满京华中心开发策略提案

[满京华中心]开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司二OO六年五月地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角用地面积：4488.2平方米建筑面积：31417.4平方米容积率:≤7建筑高度≤100米使用年限：1993.11-2043.11（剩余使用年限为37年）地块性质：办公综合用地地块四周N西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北：特发高尔夫报告纲要开发方向研判产品定位策略项目印象总结写字楼市场分析高档公寓市场分析开发方向判断项目印象1：中心区边缘中心区幅射效应?CBD日渐成型，市场聚焦热点——市民中心和会展中心相继启用，地铁1、4号线（部分段）已开通；各项市政配套逐步完善，写字楼群的聚堆效应和经济行政中心磁场效应陆续得到释放。中心区写字楼项目开发基本完成，竣工量接近70%-80%；大型商业、酒店等配套设施处于动工（或招商）状态；CBD的成熟魅力的即将全面展现。项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域，住宅档次迅速提升2002-2006年：碧海红树园（1-2期）、金域蓝湾（1-3期）2003年：趣园2004年：绿景新美域2005年：花好园2006年：蜜园、祥云天都世纪等新洲非写字楼主流区域，商务配套缺乏、办公气氛不浓以国有企业、机关单位为主（国通大厦、国税大厦），商务办公气氛较弱；区内写字楼租金水平较低，湖北大厦租金为40-50元/平方米；总部大厦租金约为60元/平方米。空置率较高（25%-35%）项目印象总结：区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域绝佳地段：滨河路边，昭示性强景观资源：北面开阔高尔夫景观；南面低层校区，远景为红树林海景不利因素：地块小、容积率高（较难营造小区环境）交通噪音大使用年限短为规避地块劣势，实现发展商利润最大化，中原认为主要开发方向有：写字楼高档公寓【开发方向一】一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚堆效应，非主流区域客户出现向热点区域搬迁趋势；写字楼热点区域逐渐西移，中心区、中心西区、南山商业文化中心成为新增供应量最大的片区，形成写字楼未来租售三分天下的局面。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，引发价格提升，同时也造成部分楼盘因价格高企造成销售周期延长。写字楼投资热潮已从峰顶回落，开始出现纯租赁写字楼（地铁大厦、免税大厦），发展商从销售快速回笼资金，转作长期投资收租金。由于总体供应量巨大，租金水平基本持平，其上升的速度明显落后于价格上升的趋势。附1：写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和中心西区，以及后起的南山商业文化中心区成为三大热点区域向西发展人民南蔡屋围华强北中心西区中心区南山商业文化中心区项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间租/售销售率小计大中华国际交易广场约4万(目前推出写字楼量）01年前2006年售50%约100万免税大厦10608402年2006年租－华融大厦7400001年2005年售90％新世界中心10791703年2006年售11％地铁大厦8431203年2006年租－金中环大厦10315303年2005年售80％卓越时代广场9483503年2005年售48％凤凰大厦10643504年2005年售98％荣超经贸中心11380004年2006年待售－财富大厦10799104年2006年待售－中心区在售-待售写字楼项目供应分析片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。供应情况：供需旺盛，未来供应量大增，竞争激烈，预计未来2年供应为50多万平方米中心西区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）预计推售时间金谷2号1396232005年底敦煌大厦177282006年初农科广场800002007年初明年广场2290002007年中杭钢万轩大厦420002006年底中国经贸大厦80000估计2008年鹏润达大厦20000估计2008年豪都大厦45000估计2008年总计约65万中心西区（车工庙片区）南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。2005年底开始陆续有项目进入市场，三大项目供应量约38万平方米，未来将有68层高的金融中心等写字楼及酒店项目陆续面市。随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流类行业进入，片区的规划配套档次较高，未来前景充满期待。南山商业文化中心区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）发售时间保利文化广场1060002006年天利中央商务大厦2200002006年海岸城592002006年南山商业文化中心区中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，主要由于区域供应量较为集中，产品同质化强所造成影响；价格成为中心区目前存量写字楼的最大问题，价格超过1.8万元/㎡成为销售的瓶颈。附2：中心区写字楼销售价格走势中心区写字楼部分项目售价示意1.21.21.21.31.61.41.41.31.71.31.22.22.300.511.522.5兴业银行大厦航天大厦九州创展（新华保险）大厦时代金融中心国际商会中心安联大厦诺德金融中心华融大厦金中环写字楼星河世纪卓越时代广场新世界中心大中华国际交易广场售价（万元/平米）05年之前，中心区写字楼项目消化状况良好，基本10个月左右完成9成销售。05年后，片区供应增加，销售周期加长，基本需要达到18个月才能达到9成销售南、北区对比，南区商务办公气氛成熟，已产生一定的聚堆效应，销售周期较短；而北区气氛有待形成，销售周期较长。附3：中心区写字楼销售周期分析楼盘名写字楼面积(万㎡)销售率（％）销售周期(月）兴业银行大厦4.595%12航天大厦5.598%12九州创展（新华保险）大厦5.895%12时代金融中心7.595%15国际商会中心1390%18安联大厦9.395%20诺德金融中心9.295%20华融大厦4.690%14金中环写字楼580%8卓越时代广场8.250%8新世界中心7.211%8大中华国际交易广场450%17CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁叫价90－110元/平方米/月。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，但由于总体供应量巨大，租金上升的速度明显落后于价格上升的趋势。按租金售价比，中心区写字楼年收益率普遍在7%-10%。附4：中心区写字楼租金水平分析项目名称单位面积（m2）租赁单价（元/M2）中央商务大厦118－41590-100江苏大厦80－60085-110卓越大厦131－100090-100福建兴业银行大厦140－98085-100国际商会大厦（A/B座）80－120090-120投资大厦200-50090-110时代金融中心115－850100-110二、本项目写字楼开发环境分析就现状而言，本片区写字楼租金水平偏低，如湖北大厦的租金水平约40-50元/㎡；空置率基本达30%以上；总部大厦租金约60元/㎡；空置率约25%；投资回报前景不乐观。就片区环境而言，未能达到写字楼办公客户对区域（交通便利，包括地面交通与地下交通；区域成熟；办公氛围浓厚；区域发展潜力强劲等）要求。特别是新洲片区的规划前景以居住区域为主，土地供应量较少，未来较难形成良好的商务氛围，将严重影响客户投资写字楼的信心。就客户而言，近年随着CBD、中心西区地下交通、办区配套日渐成熟，写字楼出现明显的聚堆效应，本片区办公客户出现向两主流办公区搬迁的趋势。就竞争而言，未来供应量持续增大，CBD、中心西区、南山商业文化中心，以及宝安、龙岗均规划有金融中心，形成未来多方、大量的激烈竞争。附6：本项目写字楼市场竞争示意VS中心区：区位竞争——中心区无疑是高端客户的首选办公区域VS中心西区：价格竞争——中心西区拥有较中心区低2000-4000元/㎡的价格优势VS南山中心区：行业竞争——南山片区高科技产业、现代物流业聚堆效应南山文化商业中心区本项目中心西区中心区三、片区写字楼个案市场案例：总部大厦（万基商务大厦）物业定位：类甲级品质写字楼开发商：深圳市万基置地有限公司项目规模：占地3795.30㎡总建筑面积：26480.29㎡当时售价：9000元-11000万销售周期：约18个月租金：约60元/㎡(不含空调费、物业管理费)空置率：约25%(出现客户往中心西区搬迁的趋势)租户类型：中小型公司为主，行业包括电子科技、通讯、媒体等总部大厦标准层：面积区间（面积比）：79㎡占总面积的27%；165-178㎡占39%；300㎡占34%写字楼方向判断：总体市场供应量巨大，写字楼投资热潮已从峰顶回落，写字楼销售周期延长；本片区写字楼价格区值受限，租金回报水平偏低；片区交通及商务配套未能满足办公需求，客户对片区未来商务办公前景缺乏信心，出现向中心西区等热点区域搬迁的趋势。总体竞争激烈，片区需求下降风险较大【开发方向二】高档公寓高档公寓总体市场分析片区高档公寓开发环境分析开发个案分析甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次公寓物业一、市场机会点：中心区强大的幅射效应及旺盛需求楼盘名称区域规模总户售价户型开盘时间销售周期佳兆业中心福田2栋高层1500127001房/2房17/12/056个月京基御景华城福田6栋高层357698001—3房6/0418个月金中环福田商务公寓336160001房/2房30/10/052个月金中环福田酒店公寓295180001房房30/10/053个月凯旋国际福田2栋19F362120001房/2房01/01/053个月调查数据显示，当前公寓式物业占有深圳住宅总销售量的相当份额，2004年全市二房以下(包括二房)单位销售套数占总销售量的50.5%，2005年的比例达到51.2%；随着中心区的不断成熟，CBD商务气氛日益形成，其需求量将继续上升。1、当前CBD及边缘区域高档公寓市场需求旺盛项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单房25160064东方时代福田2房1厅46300065南方国际广场福田1房1厅42240057南方国际广场福田单房36230063城市天地广场罗湖2房1厅58350060地王公寓罗湖2房757500100国际市长交流中心南山1房1厅40260065（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）酒店式公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约30%；部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼，投资价值十分可观。2、商务区及周边高档公寓投资回报率高在繁华商务区开发高档公寓能较好地体现区位价值；通过概念包装、星级酒店服务、硬件配套、精装修等溢价因素综合考虑，类似物业溢价能力保守估计10%——30%。酒店式公寓销售均价（元/㎡）非酒店式公寓销售均价（元/㎡）御景华城9800皇御苑二期7500城市天地广场13000置地逸轩9500阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500东方时代13000燕南路88号88003、繁华商务区高档公寓的溢价能力高公寓外销比例统计内销,70%外销,30%4、高档公寓对香港客户吸引力强，有利于项目价格提升选取案例：御景华城置地逸轩城市天地广场星河世纪……公寓的香港客户的吸引点1高档形象品质2灵活多变的户型空间3精装修4高品质的硬件配套设计5完善的软性服务6对于高端租客强大的吸引力7较高的投资回报二、片区开发高档公寓环境分析就片区环境而言，碧海红树园、金域蓝湾等高档物业提升了新洲片区的整体居住形象。就居住需求而言，项目毗邻CBD、中心西区，密集的写字楼群带来旺盛的高档公寓自住或租房需求。就投资客户而言，项目下沙、新洲、石厦等当地原著民集中，投资欲望与能力极强。就外销优势而言，项目毗邻皇岗片区，是港人较熟悉并乐于投资购房的区域。就物业功能而言，项目综合办公用地性质，可以注册公司，有利于塑造居家办公的SOHO概念，增加了投资的噱头。三、高档公寓开发个案：趣园发展商：花样年投资套数：247套开盘售价：11000元/㎡户型：50-58㎡1房；65-69㎡2