中原顺驰集团战略汇报

深刻理解战略持续聚焦行动--中原顺驰集团战略汇报中原顺驰集团汇报提纲第一部分持续地战略思考—中原区域战略地位第二部分持续地认定目标—中原顺驰三年战略第三部分持续地聚焦行动—中原战略实施途径中原顺驰集团第一部分持续的战略思考－－中原区域战略地位一、理解中原区域经济发展二、理解中原区域行业发展三、理解集团中原战略布局四、结论中原顺驰集团一、理解中原区域经济发展1、中原区域的定义2、中原区域的主要经济指标3、中原区域的经济发展特点4、中原区域的政府及金融环境中原顺驰集团1、中原区域的定义中原顺驰集团中原顺驰集团区域GDP/亿元人均/元人口/万面积/万平方公里全国1166949030129227960天津23872587410111.19占全国比例2.05%286.53%0.78%0.12%河南7025.937268966716.7占全国比例6.02%80.49%7.48%1.74%陕西2398.586480369020.56占全国比例2.06%71.76%2.86%2.14%陕西+河南942570561335737占全国比例8%78%10%4%2003年数据中原顺驰集团区域GDP/万元人均/元人口/万人面积/万平方公里山东1243013622912515.67河南70267268966716.7湖北53968991600218.59安徽39736457641013.96山西24457378331415陕西23996480369020.56中原顺驰集团（1）经济的持续、平稳增长，提供持久发展动力河南省作为我国东部和西部的结合部，在全国经济活动中起着承东启西，通南达北的重要作用，随着西部大开发战略的实施，其汇聚与辐射能力日益凸显。河南省目前正处于综合经济实力持续增长时期，GDP年均增长率9.2%，固定资产年均增长率11.8%,人均可支配收入年均增长率10.3%,均创历史最高水平并超过国家平均水平。作为连接中部西部的纽带，河南省正面临着前所未有的更大的发展机遇。中原顺驰集团020004000600080002000年2001年2002年2003年固定资产投资（亿元）人均可支配收入（元）GDP（亿元）河南省各项经济指标逐年呈现平稳增长趋势中原顺驰集团陕西省由于地势和自然环境的关系，经济发展较好的城市集中在号称“八百里秦川”的关中平原。这里已建成4个国家级开发区、3个省级开发区，聚集了全省80％的科技实力、73％的国内生产总值，具有带动全省经济快速增长的巨大潜能。GDP(亿元）人均GDP（元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）人均可支配收入人均消费总量23996480124918868065667增长率10.9%10.4%28.2%52.6%7.5%5.4%中原顺驰集团（2）城市化进程的逐步加快，蕴含无限发展潜力以河南省为例，目前城市化水平为27.2%，和全国40.53%的平均水平相差13.33%，河南城市化水平每年按照1.4%的速度提高，每年有100万以上的人口转移到城市，按照现有人均居住面积15平米计算，不算城市人口自身的需求，每年就需要新增1500万平米住宅的需求量，市场前景广阔。中原顺驰集团（3）城市发展不均衡，省会城市核心地位突出通过对河南、陕西两省主要城市的各项经济指标分析发现：郑州、西安两个城市由于其强大的汇聚能力，经济总量以及其他各项参数均远远高于省内二三线城市，城市发展呈现巨大的差距。河南省内二三线城市基本借助自有资源各自发展，没有形成明显的关联型、带动型经济发展趋势；陕西省由于地理的原因，更是形成了关中地区三枝独秀的现状（西安、咸阳、宝鸡）。中原顺驰集团中原顺驰集团中原顺驰集团二、理解中原区域行业发展1、房地产市场发展现状及特点2、土地市场特点3、竞争对手分析中原顺驰集团中原区域仅豫、陕两省，汇聚了全国10%的人口，随着城市化进程加快，将出现一个巨大的真实需求市场。中原顺驰集团主要指标2000年2001年2002年2003年销售面积：住宅438.41483.77584.74795.78商品房销售价格：住宅1152.21168.91291.21301.9商品房销售额64.1865.5988.29120.75河南的商品住宅市场发展比较落后，销售额和市场均价都较低。但在2003年，市场整体发展开始加速，平均增长率明显高于往年。河南省03年指标中原顺驰集团主要指标2000年2001年2002年2003年新开工住宅705.61870.35996.081284.54经济适用房245.73240.32177.04192.81经济适用房占比例%34.83%27.61%17.77%15.01%销售：住宅438.41483.77584.74795.78经济适用房173.77184.13145.57168.39经济适用房占比例%39.64%38.06%24.89%21.16%河南住宅市场中一直都存在着较大比例的经济适用房，在一定程度上影响了商品房市场价格的提升、限制了商品房市场的快速发展，但近年来经济适用房的整体比例呈明显下降趋势，省政府明确表示到2005年经济适用房将逐步退出市场，商品房市场将整体升温。中原顺驰集团（1）城市发展方向在新区：由于老城拆迁成本高，新区土地成本低，便于快速实现形象，政府同时对新区给予政策优惠；（2）土地市场比较规范：招、拍、挂得到普遍推行，政府影响仍存在；经济适用房划拨土地短期仍将存在，但比例将大幅度缩减；（3）土地价值偏低具备较大上升空间：老城地块小价格高与新区差距明显，新区土地地块大价格低、市场认知度低、升值潜力大、机会较多；中原顺驰集团（4）政府关系对土地获取影响很大：政府欢迎知名的、有实力的房地产公司投资，与政府关系对土地获取十分重要；（5）近期地价会快速上升：老城拆迁成本高，新区扩展速度由于国家耕地原因放缓，土地供应面积减少，价格会大幅提升；中原顺驰集团中原顺驰集团郑州新世纪住宅建设有限公司建业（中国）住宅集团有限公司河南鑫苑置业有限公司河南启元置业有限公司河南思达置业有限公司2003年销售额8.5亿3.3亿2.2亿～2.4亿1.1亿3.2亿发展战略以自建为主，与其他单位联合开发为辅；以郑州为中心，向外省省会城市拓展，长远战略侧重外省以郑州为中心，向河南其他地市发展立足本地，稳步发展目前在郑州只有“美景天城”一个项目，该项目分四期开发，2004年开工建设二期工程。以较低价格收购破产、不景气企业单位，开发中低档楼盘，并已向高档楼盘转型（已获取农科院项目）中原顺驰集团中原顺驰集团三、理解企业1、理解集团中原战略布局2、中原顺驰取得的阶段性成果中原顺驰集团1、理解集团中原战略布局（1）中原区域中心不因获取的项目而成立，是集团全国化战略中的重要布局。（2）进入中原区域并快速地扩大规模，短时间内成为该区域的NO.1和MARKETLEADER，通过对商业模式的深刻理解和执行，早日实现自我发展、自我造血。中原顺驰集团2、中原顺驰取得的阶段性成果4月18日组建中原领导团队4月22日获取郑东新区项目4月25日获取洛南新区项目4月28日取得河南顺驰地产有限公司营业执照4月29日签署洛南土地出让合同5月01日初步确定公司战略发展思路、组织架构、已获取项目的考核指标体系5月08日签署郑东土地出让合同5月09日签署郑东土地出让补充合同中原顺驰集团2、中原顺驰取得的阶段性成果目前中原顺驰集团拥有土地储备850亩，可供销售面积56万平米，销售额16亿元，其中可为2004年贡献销售额4亿元；管理团队全部到位，现有员工68名，各部门工作紧张有序进行中。中原顺驰集团四、结论中原区域具有广阔、稳定的市场发展空间，持续、强劲的发展潜力；同时中原区域的特殊性也使我们在进入后面临着操作水平、管理模式以及快速实现本地化的全面考验。中原顺驰集团第二部分持续的认定目标－－中原顺驰三年战略一、战略描述二、三年战略目标中原顺驰集团一、战略描述中原顺驰集团合计河南陕西西部省会城市郑州洛阳等西安咸阳宝鸡兰州银川等04年532--------05年2010541----06年501812105321、销售额目标中原顺驰集团毛利率销售利润率04年28%18%05年30%20%06年32%22%2、利润率目标中原顺驰集团3、现金流目标聚焦已获取项目操作，快速实现回款，尽早形成自我发展能力，实现以郑州为中心的资源输出平台；培育以西安为中心的新的资源平台，形成双中心、资源互补型发展格局。中原顺驰集团4、中原战略布局目标整体布局：初期以郑州为中心，进入河南周边城市和陕西咸阳、宝鸡，进一步进入西安，形成郑州与西安两个中心城市带动两省的布局，随后进入西部省会城市。中原顺驰集团河南省布局：形成以郑州为中心，洛阳、新乡、开封、许昌为一环，三门峡、焦作、安阳、商丘、驻马店、南阳为二环的靶形布局。（1）靶心：郑州中原顺驰集团（2）双环快速进入东、南、西、北四个方向上距郑州车程1小时范围内的洛阳、新乡、开封、许昌四个城市，形成一环城市带；相继进入三门峡、焦作、安阳、商丘、驻马店、南阳形成二环城市带。中原顺驰集团住宅销售额（亿元）住宅销售面积（万平米）住宅均价（元/平米）郑州51.232571994洛阳16.321461119安阳5.1647.221092开封4.0439.341027新乡2.3622.41054南阳4.3447.07923驻马店1.1816.5714郑州及其他二线城市03年房地产指标注：以上指标均包括经济适用房中原顺驰集团中原顺驰集团陕西省战略布局：形成以西安为中心，宝鸡、咸阳为两极的三点一线布局。（1）中心城市：西安是西北地区重要城市以及中西部地区重要的经济、科技和文化中心，目前已经成为整个西北地区的中枢地带，拥有西北地区最大的航空港、最大的铁路交通枢纽、最大的货物中转站以及辐射到整个中西部地区的公路网，已形成了以航空、铁路、公路为主的四通八达的交通网络。作为进入西部的桥头堡，具有强大的汇聚能力，可以成为中原集团新的资源平台。中原顺驰集团（2）咸阳、宝鸡地处关中平原，地理位置优越，经济发展位列陕西省各城市中的前列，是我们考虑布局陕西的重要二线城市。目前西安土地市场供应量不大，且地块面积较小；竞争激烈，造成土地成本较高，利润空间有限。咸阳、宝鸡上市地块面积适中且土地成本相对较低，灵活的操作方式有利于土地的快速获取；市场日趋完善已形成一定的源动力，有实力的开发商较少，利润空间较大。因此我们考虑先进入重点二线城市，同时密切关注西安以及其他二线城市，及时进入，完成陕西省整体战略布控。中原顺驰集团中原顺驰集团人口（万）GDP（亿元）固定资产投资人均可支配收入西安市716.6940.44797183宝鸡市372.14261.1292.526486咸阳市483231.91886724郑州市6981102502.38346陕西省主要城市经济指标对比中原顺驰集团5、管理模式目标通过目前两个城市项目的操作，采取矩阵式强势管理模式，快速培育领导团队，及时根据战略布局调整，逐步形成具有多项目、多城市操作能力的管理模式。中原顺驰集团第三部分持续的聚焦行动－－中原战略实施途径一、目前存在战略差距二、解决差距途径三、实现04年中原战略的工作重点中原顺驰集团销售额目标已落实差距集团支持04年53.81.21.505年20146--中原顺驰集团中原顺驰集团中原顺驰集团二、解决差距途径中原顺驰集团三、实现04年中原战略的工作重点中原顺驰集团1、聚焦项目操作郑东新区项目中原顺驰集团郑东新区项目位于郑州市郑东新区起步区，东至第一城市中心轴线道路，南至农业东路；西至规划路；北至东风东路。北临东风渠绿化带，西临南北运河。（1）项目概述中原顺驰集团（2）各项经济技术指标郑东新区CBD23.560.4423.560.4425.923.5住宅建筑面积23.58经营性公建23.5非经营性公建0.3425901.1(11号地为1.25)8地块S2-5、6、9、10为15m地块S2-11为20m40100%1.36日照间距系数120m绿地率停车率其中建筑密度容积率建筑限高项目总用地