思源_厦门建发千岛国际项目前期顾问投标文件

第1页建发·千岛国际项目前期顾问投标文件第2页【鸿着于陆】基于本案规模大，容积率为1.8，价值打造具备一定的时间延展性，及区域发展不成熟等因素，我们提出对本案打造价值观：鸿着于陆，必先羽其礼仪孔雀着陆时，先亮出其漂亮的羽毛，使其赢得众鸟的尊重，成为陆地上的领导者。对于我们的项目也是这样，须契机城市而生长，拆分容积率，别墅唱响市场，高层后发制胜.故本案将对项目定位进行全面研究,并提出对本案打造及营销策略的相关建议………前言第3页招标认识和理解一第4页对本次招标的认识•结合厦门建发的总体开发战略，清楚理解本项目的开发目标–以金沙及高新区项目实现较为快速的销售回款，同时实现品牌的树立，以正兴项目实现建发品牌在成都的美誉度延展。–以正兴镇先期地块运作的成功，为后续的土地开发战略积累经验同时坚定政府决心。•结合土地条件，转变思想、透彻分析项目的操作关键点和难点–结合土地属性及现有条件，分析核心价值，以战略眼光，立足于未来充分挖掘项目的价值，现在为未来作准备。–结合区域市场条件，从板块之间的竞合关系角度出发，找到项目操作的关键点和难点，以针对性的策略方向指导定位方向。第5页对本次标的——“正兴镇1575亩项目”开发目标的理解站在小城镇整体开发改造运营的高度界定项目开发目标–通过区域资源的互动实现整体价值的最大化——能吻合正兴镇及成都南部板块的整体发展需要，同时能与区域其他板块、甚至南部板块的其他物业进行互动–提升物业价值，实现项目最大经济效益——制定适合的物业形态组合，充分考虑项目开发时机，实现项目未来的效益最大化第6页对本次标的——“300亩建设用地”的开发目标理解站在综合地块整体开发运营的高度界定项目开发目标–通过住宅产品的定位互动实现项目居住价值的最大化——通过容积率拆分等手段，实现地块规划的价值最大–以开发实现价值，实现项目最大经济效益——充分考虑分产品之间的开发时机及开发配合，实现各类物业的整体效益最大化第7页项目策划方案二第8页----思源观点任何一个房地产项目的定位，都必须契合城市的生长过程，成为城市的一个活力细胞。第9页本次汇报的主要思路——四个出发点、两个面向和三个纬度价值最大化优化限制条件塑造竞争优势甲方开发目标开发限制条件开发能力资源四个出发点项目自身现状开发定位需主要解决的问题两个面向城市与区域发展环境市场需求与竞争环境市场机会与定位关键三个纬度第10页本次汇报的框架体系项目本体研究客群定位主题定位产品定位优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究房地产市场需求与竞争环境项目定位结论本体现状开发目标开发能力限制条件城市与区域发展环境发展策略规划设计建议项目定位分析第一部分市场分析与项目定位营销推广策略体系第二部分第11页本体出发找关键本体的属性是定位的基础，有针对性才能有目的性！项目的基本属性和地块本身的条件限制，对其定位发展的研判起到决定意义。如果说策划是在桌子上跳舞，而桌面就是项目本体属性。1、项目概况2、三图一指标3、地块优势和限制条件4、开发能力和开发目标5、项目开发关键点本部分分析重点：第12页本体条件研究——城市地理正兴镇国际城南项目位于成都城市影响区，隶属国际城南板块，位于未来新城市中心的ＣＬＤ与特色旅游区域。第13页本体条件研究——交通图在建的正兴大桥规划道路原有吊桥至天府大道项目交通连接天府大道，现进入项目地块，仅有已建多年的吊桥为唯一途径，在建的正兴大桥把项目所处的锦江两岸联在一起，沿项目公建部分分布有规划道路，未来项目区域交通十分方便。第14页本体条件研究——地块图如图所示：项目地块呈“烟斗”状，在未来正兴体育公园与锦江景观带之间，环境优美，地块狭长。第15页项目用地1575亩，规划建设用地为３００亩，容积率为１.８；1200余亩中心地块规划打造为体育运动休闲公园。指标：“１５７５”项目本体理解－－项目概况第16页东邻正兴镇政府西邻规划路南邻锦江苏码头北邻正兴大桥四至：政府、苏码头、正兴大桥项目本体理解－－项目概况第17页本体条件研究——项目概况地理：广都苏码头本案位于政府南迁后的核心居住区域，属国际城南半小时经济生活圈，距离成都仅１９公里。正兴镇原为广都苏码头，遂开通的正兴大桥将彻底实现中兴镇对外生活的连接。第18页本项目位于华阳镇向南区域,华阳区域的城市功能的逐渐完善与房地产市场开发的快速发展,在很大程度上的带动了本案所在区域经济与房地产市场的发展。位于华阳南项目本体理解－－项目概况第19页公建体育公园项目本体理解－－项目概况公建体育公园项目所拥有的1200余亩市政公园,拟打造成为体育运动休闲公园,该公园的打造在很大程度上提升本形象价值与在一定程度上构成项目发展的主题。第20页锦江景观带项目本体理解－－项目概况锦江景观带项目临锦江景观带,锦江构成了项目的重要自然资源,我们称呼它为”锦江景观带”,项目对锦江的优化与联动,能有效提升项目品质,并与体育构成项目的双重生态景观。第21页本体条件研究——有利条件挖掘锦江景观带体育公园锦江、公园双重生态景观项目拥有的主题体育公园与锦江景观带，够成了项目的双重生态景观，在极大程度上提升了项目品质与指导了项目打造的主题。第22页天府大道半小时经济圈正兴大桥的开通增大了与成都的对话窗口南延线上，交通便捷本案本体条件研究——有利条件挖掘第23页华阳片区别墅的大量开发，为本案提供了定位基础及引力传播。麓山国际社区河畔新世界华阳片区房地产发展的带动本体条件研究——有利条件挖掘第24页高新南区高新产业园的建设与政府南迁后，将对该区域形成大量的生活、居住、文娱、商业配套方面的需求，为本案发展奠定了基础。城市功能新区住房需求量大本体条件研究——有利条件挖掘第25页从今年开始，国际学校、创意产业城、天府嘉年华美食城等重大项目将陆续落户正兴，现代服务业园区和现代农业园区的建成以及城镇化的进一步推进，我们相信这些强有力的举措，能够为成都南部新城提供更好的服务。市政府极力引进资源打造泛华阳片区，完善城市配套。正兴规划打造为南部地区集观光旅游、休闲、体验的现代化城镇。政府规划的支持本体条件研究——有利条件挖掘第26页本体条件研究——不利条件梳理正兴镇在双流原有的农业经济基础上尚未形成全面开发的态势，其市政配套建设有有待进一步规划与完善。市政建设落后村落影响项目品质城镇绿化待尽第27页交通欠发达本案周边交通尚欠发达，目前还为村级交通交通公路，在一顶程度上降低了本案的区域形象，同时也形成了交通上的不便。村级公路通路－吊桥本体条件研究——不利条件梳理第28页地块狭长，不便产品布局项目地块呈狭长形状，对项目产品规划、布局造成一定的影响，不利于项目资源的优化。本体条件研究——不利条件梳理第29页本案所在区域，现为原有村落，大部分房屋为民房，形成了对项目居住品质的一定影响与文化氛围的缺失。周边村落．影响居住品质民房１民房２本体条件研究——不利条件梳理第30页华阳板块大盘高端项目已形成规模聚集效应相对项目的单独发力，容易造成对项目的分流。华阳片区的分流麓山国际社区蔚蓝卡地亚本体条件研究——不利条件梳理第31页项目开发目标开发目标树建发品牌提成区域形象项目利润最大化目标１：利润最大化通过对项目物业的合理定位后，制定出操作杰作，进而使项目营销利润最大化目标３：提升区域形象同过项目的运作，提高中兴镇的区域价值及区域形象目标２：树建发品牌通过项目的科学定位、营销来建立其建发在成都的知名度与美誉度，形成建发的品牌价值第32页建发房地产集团基本情况〉注册资金3.5亿元人民币，总资产逾50亿元；〉房地产开发一级资质，已积累了27年开发经验；〉目前拥有二十余家全资及控股企业，分布在厦门、上海、福州、长沙、成都、漳州、香港等地；〉开发产品涉及精品住宅、高级写字楼、商业地产、大型公建等；〉厦门最具消费者口碑、品牌美誉度的房地产企业之一。项目本体理解－－建发集团第33页建发房地产集团品牌理念〉独到的产品研发——缔造精品建筑是建发房产的开发宗旨。〉完善的售后服务——“专业创造价值”的强烈服务意识。〉独特的品牌价值——建发房产已确立了房地产行业的“钻石品牌”地位。〉完美的钻石之美——“为消费者打造最具钻石品质的生活家园”的经营理念。第34页开发能力与资源开发能力强大企业背景与顶级大盘开发经验初到西南区域的市场熟悉欠缺与品牌落地困难成都本地较好的政府关系与资源整合能力第35页限制条件分析项目自身限制本案地块呈狭长形，不便于项目产品的规划与布局区域不成熟中兴镇规划发展较晚，城镇发展水平明显落后于华阳等区域城南板块的分流城南进驻大量的品牌开发商，产品打造高端，容易造成对本案的强势竞争分流第36页基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认识——提出本项目开发定位所需要解决的主要问题•如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与正兴镇城镇开发相协调（融入城市南部板块，点亮正兴镇，与可辐射的其它区域协调发展）？•如何理解设定的目标客户需求，以定位适宜的产品方向？•如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？•如何通过最大化价值的组合，提升项目品质形象及销售利润？•如何塑造项目竞争优势，快速提升项目整体价值？•如何进行合理的规划设计，优化地块的限制条件及地块劣势？第37页大势决定未来，站得高才能看得远！项目的区位条件和体量决定了项目的发展与整个区域的发展态势密切相关，因此从大势着眼，对区域发展的动态研判是项目研究的出发点。1、理解城市的发展大势2、明确本案的区域环境3、了解本案的竞争对手本部分分析重点是——大势决定环境第38页理解城市区域发展大势第39页成都被誉为“天府之国”，人口1103万，面积12390平方公里，是中国西部经济实力最强的特大型城市，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”，是西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，中国西部重要中心城市、新型工业基地，国家级历史文化名城和旅游中心城市。西部中心城市天府之国第40页宜居之城成都——2007年中国十大宜居城市据零点研究咨询集团2008年1月3日发布的“2007零点中国公众城市宜居指数”显示，厦门和杭州分居宜居排行榜首席和次席。十强其它依次是上海、深圳、宁波、青岛、昆明、成都、珠海、苏州。第41页城市荣誉光彩夺目特别是“试验区”的设立使得成都的吸附力大为增强，投资者的信心随之提高。年份荣誉2004年中国最具经济活力的城市；中国大陆最佳商务城市十佳2005年中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名前102006年“中国大陆最佳商业城市榜”第15位；“宜居城市”第一名“城市包容性”第二名；“宜资城市”第六名“宜游城市”第八名；中国最佳旅游城市2007年“中国十大最具投资价值的城市”“全国统筹城乡综合配套改革试验区”第42页2007年国内重点城市房地产投资情况对比从城市对比上来看，2007年成都市房地产投资额超越了广州和深圳，在全国副省级城市中稳居第1位，超越直辖市天津；投资比重在全国城市整体排名第4位。根据今年的房地产投资走势，其领先优势有望获得巩固。城市固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定资产投资比重投资比重排名北京3371.51719.951.01%1深圳1273.67462.0936.28%2广州1696.38556.7932.82%3成都1899.6619.1732.59%4上海3925.091215.5930.97%5重庆2451.84629.6325.68%6天津1849.8402.3221.75%9城市投资潜力无限第43页高速城市化进程助推房地产发展按城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。成都现阶段已经超越全国平均水平，稳居第四的位置，未来发展潜力巨大。恩格尔系数反映出成都人们生活水平，仅次于上海、北京、深圳，较为富裕。类比城市东京、纽约上海北京深圳成都重庆中国城市化水平90%以上90%84%78％51.8%46.7%43%城市化水平排名——12345——人均GPD（美元）3000