项目七地价评估与地价分摊

项目七:地价评估与地价分摊房地产估价项目七地价评估与地价分摊【知识目标】了解路线价法熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法【能力目标】会运用基准地价修正法进行宗地评估能分析补地价的情况，会进行补地价测算能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊测算项目七地价评估与地价分摊【项目概述】地价评估是房地产估价的重要组成部分。地价评估除了可以直接采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法，还有一些独特的方法。本项目首先简要介绍具有中国特色的城镇基准地价评估和基准地价修正法，简要介绍适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法；然后，针对改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等而需补交出让金等费用（简称补地价）的情况，介绍理论上补地价的测算；最后，针对现代城市多层、高层建筑普遍化以及同一幢房屋所有权主体多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价分摊的方法。项目七地价评估与地价分摊【情境案例】现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米。试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。本项目知识与技能内容课题一路线价法课题二城镇基准地价评估和基准地价修正法课题三补地价测算课题四高层建筑地价分摊课题一路线价法一、路线价法的基本原理（一）路线价的概念路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。课题一路线价法标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。课题一路线价法（二）路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场比较法中的“可比实例”。若干“标准临街宗地”的平均价格称为“路线价”，可视为市场比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临界宽度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为市场比较法中的“房地产状况调整”。课题一路线价法（三）路线价法适用的对象和条件路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且所需的时间相对较长。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估价。课题一路线价法二、路线价法的操作运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街各宗土地的价格。课题一路线价法（一）划分路线价区段路线价区段位于街道两侧呈带状分布。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。另外，同一条街道上两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心线为分界线，将该街道的两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。课题一路线价法（二）设定标准临街深度实际估价中设定的标准临街深度，通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率表，将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，不仅增加计算工作量，而且会使所设定的路线价失去代表性。课题一路线价法（三）选取标准临街宗地要求：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥具有代表性的用途；⑦代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地开发程度等也应具有代表性。如图所示。图7-2标准宗地示意图课题一路线价法（四）调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、市场比较法等方法，分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价可用货币表示（如以美国为代表的欧美国家），也可用相对数表示，如用点数表示（如日本）。用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值变动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币表示路线价的情形说明路线价法。课题一路线价法（五）制作价格修正率表价格修正率表包括临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。1．临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，又称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。（1）深度价格递减率。一宗临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。课题一路线价法如下图，a1大于a2，a2大于a3，…，an-1大于an。而且，虽然同为1米之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次逐渐缩小，an-1与an之差可视为接近于零。课题一路线价法值得参考的临街深度价格递减率主要有：四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则。四三二一法则。最简单且最容易理解的深度价格递减率。它是将临街深度为100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40％、30％、20％和10％。如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占临街深度为100英尺的土地价值的9％、8％、7％和6％。如图7-4所示。课题一路线价法图7-4四三二一法则课题一路线价法苏慕斯法则。深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%。如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺临街土地价值的15%。霍夫曼法则。深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。哈柏法则。深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。例如，深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的。课题一路线价法（2）几种临街深度价格修正率临街深度价格修正率有：单独深度价格修正率（临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）4016035140301202510021.887.219.578.017.770.816.2565.0课题一路线价法（六）计算临街土地的价值1．路线价法的计算公式运用路线价法计算临街土地的价值，需要清楚路线价和临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并要结合需计算价值临街土地的形状和临街状况。不同含义的路线价，应采用不同类型的临街深度价格修正率，运用相应的路线价法计算公式。下面以一面临街矩形土地的情形加以说明。课题一路线价法（1）以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即Σ单独深度价格修正率。如果估价对象土地的临街宽度与标准宗地的临街宽度相同，则临街土地价值（V）的计算公式为：V（总价）=标准临街宗地的总价×Σ单独深度价格修正率估价对象临街深度估价对象临街宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价估价对象土地面积单独深度价格修正率标准临街宗地总价（单价）V课题一路线价法如果估价对象土地临街宽度与标准宗地的临街宽度不同，则临街土地价值（V）的计算公式为：标准宗地临街宽度估价对象临街宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价估价对象土地面积估价对象土地临街深度标准宗地临街宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价（总价）V估价对象临街深度标准宗地临街宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价估价对象土地面积（总价）（单价）VV课题一路线价法（2）当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值（V）的计算公式为：V（总价）=路线价×Σ单独深度价格修正率×估价对象土地临街宽度。估价对象临街宽度单独深度价格修正率路线价估价对象土地面积（总价）（单价）VV课题一路线价法（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，临街土地价值（V）的计算公式为：V（单价）=路线价×平均深度价格修正率V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×估价对象临街宽度×估价对象临街深度如果临街土地的形状和临街状况特殊时，则要在上述价值计算的基础上，还要做加价或减价调整。以标准临街宗地的单价为路线价的为例，形状和临街状况特殊得土地价值（V）的计算公式为：V（单价）=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积课题一路线价法2．临街土地价值的计算（1）一面临街矩形土地价值的计算。先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是单价再乘以土地面积。计算公式为：V（单价）=u×dvV（总价）=u×dv×(f×d)课题一路线价法（2）前后两面临街矩形土地价值的计算。通常采用“重叠价值估价法”——先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）的影响深度的分界线，以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，最后将此两部分的价格相加。计算公式为：ddddvuddvuV）（（单价）011000）（（总价）011000ddfdvudfdvuV课题一路线价法分界线的求取方法如下：