搜索
谨呈：深圳市福中福房地产开发有限公司深圳福中福策划及销售代理投标报告二零一零年二月前言尊敬的深圳市福中福房地产开发有限公司：非常荣幸能够参加此次关于贵司长沙暮云项目的竞标。作为国内大型跨区域房地产开发商，贵司的实力业界有目共睹，在深圳开发多个大型物业，已开发项目累计达百万平米，贵司在房地产领域取得的成就，值得我们尊敬。而作为拥有15年发展历史的合富辉煌集团，在房地产开发、代理及相关领域都颇有建树。湖南合富辉煌房地产代理公司作为进入湖南最早，代理湖南大盘及地标楼盘最多的专业机构，在湖南地区积累了丰富的实战经验和客户资源。长沙暮云项目，作为福中福进入长沙市场的首个大型住宅项目，对于贵司在湖南房地产市场树立起良好企业品牌有着非凡的意义。我司衷心希望能够通过此方案，为贵司成功运作长沙暮云项目开启一扇窗口。同时，祝愿贵公司业务蒸蒸日上，项目开发顺利吉祥！报告思路框架市场政策研究全国楼市研究长沙楼市研究项目板块研究地块属性分析外部环境分析地形条件分析地块价值划分典型案例借鉴市场个案分析成功案例分析项目产品研究整体开发策略首期物业建议项目启动策略项目营销研究整体定位形象主题定位客户定位价格定位销售目标媒体策略销售配合nn全国楼市研究09年全国楼市概况10年全国楼市预测前言2009年，注定是不平凡的一年。整整一年，中国楼市经历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的全过程，可堪称是“一月小变，一季中变，全年大逆转＂。回顾2009年的长沙楼市，惠民政策频出——取消城乡户籍差别、住房公积金新政出台、专项打击囤地炒地；地铁开建、武广拉通，城市建设的步伐越走越快；新房、二手房市场两面开花……2009年，中国经济困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年！203月4月5月6月7月8月9月0月1月1-12009年1-1-1-1-1-1-1-1-1年年年年年年年年202020202020093月09年202009年090909090909091-12月4月5月6月7月8月9月月月10112009年09年09年2009年09年2009年09年09年20202009年2012月202020600100.3101.109年全国楼市概况——销售市场表现——价升量涨全国商品房销售面积增幅2009年在央行信贷开闸以5040302017.525.531.737.142.944.848.45342.1销售面积增速（%）108.2及其他首付、利率等优惠刺激下，全国楼市全面激活，成交量节节攀升。全国70个大中城市新建住宅价格指数伴随着市场尤其是高端市110108106106.2109.1场的升温，商品住宅价格10410210098100.198.1100.398.3100.798.7100.899.4101.1101.5102.7100.8104100.9101.5101.9“涨＂声一片。969492同比环比09年全国楼市概况——成交各市商品住宅成交面积大幅拉升，多个城市出现“量价齐升＂的局面2009年在多项好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳更是达到了惊人的229%；在成交价格方面，大部分城市都呈现了“价量齐升＂的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部省会城市领涨；相对而言，价格涨幅越大的城市，成交量上升幅度越小。房市金碟09年全国楼市概况——信贷信贷放量和销售回暖，为房地产企业积累充足资金在各类资金来源中，其他资金增长最快，同比增速达69.5%。其中个人按揭贷款达到了惊人的119.7%；国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到了53%的高速增长。增长速度仅次于其他资金。2010年很难还会继续2009年的天量信贷规模，预计明年房企资金面对的压力相比今年会增大。年全国楼市概况——GDP中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展国际货币基金组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010年将增长3.1%，其中中国增长9.0%。2009年11月，全国制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，该指数已连续九个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。消费方面，三季度居民消费意愿略有增长，居民投资意愿不断攀升，储蓄意愿有所回落。消费者信心一路走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。09年全国楼市概况——土地09年1-12月10重点城市住宅用地累积成交情况全国土地价格稳步增长房企拿地意愿强烈2009年随着经济形势逐步好转，土地市场也步入了回暖期；住宅用地全年累计供应量和成交量均大幅超过同期水平。1-12月，10重点城市中，除了北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超09年1-12月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况过2000万平方米，同比增加32%成交量位居各大城市之首。溢价水平全部超过去年同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；北京、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%左右；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平在20%-30%之间。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统nn全国楼市研究09年全国楼市概况10年全国楼市预判2010年全国楼市走势预判——经济明年经济工作六大主要任务稳增长、调结构一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密切跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速度。二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。积极稳妥推进城镇化。当前要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。三、夯实“三农＂发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。六、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。明年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。年全国楼市走势预判——政策中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50%u政府态度：12月14日，国务院发布“国四条＂，房产调控从“抑制＂转为“遏制＂u二手房交易：12月14日，个人住房转让营业税征免时限，由2年恢复到了原来的5年。u土地交易：12月17日，土地出让金首付款不得低于“50%＂u二套房贷款：12月21日，“二次房贷首付比例或提高至五成＂u首套房利率：11月11日，“银监会要求收紧房贷各行拟中止七折利率政策＂策2010年全国楼市走势预判——政策09年政策特征：年初松、年末紧支持年初“松＂u积极的财政税收政策、适度宽松的货币政u四部委鼓励房企进行促销u福建18条举措促房产发展u福建省放宽直系亲属户口登记迁移条件VS年末“紧＂警示u6月19日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，坚守二套房贷政策不动摇u11月住建部发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》，严打开发商捂盘u12月国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头u12月个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年u国四条：土地出让金首期款缴纳最低50%在大基调为政策适度松绑的09年，下半年政策的“紧＂更多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。促进2010年全国楼市走势预判——政策09年政策特征：中央紧、地方松监管中央“紧＂u5月20日国税总局发布《土地增值税清算管理规程》u9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，加强建设用地管理u9月26日，国务院发布《关于集约用地的通知》u11月10日国土部印发《限制用地项目目录(增补本)》和《禁止用地项目目录(增补本)》，防大开发商垄断u12月24日国土资源部发布公告，开发商土地闲置满一年不满两年的，徵收20%土地闲置费，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。地方“松＂u2010年省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，湖南关于购房货币补贴等优惠也暂不会改变。u12月31日，长沙市二手房交易中心表示，二手房明年仍享契税补贴转让营业税按差额征u11月28日，长沙适时取消城乡户口差别，降户口准入门槛。u长沙颁布住房公积金管理条例，三项住房公积金贷款新政出台。VS五月份各大城市“地王＂频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用了多种手段进行调控，使得2009年成为土地调控年，而地方则表现出更为宽松的姿态。06-106-306-506-706-906-1107-107-307-507-707-907-1108-108-308-508-708-908-1109-109-309-509-709-909-112010年全国楼市走势预判——政策房地产政策趋紧将是明年重要动向国房景气指数呈V字反转108定调：继续稳健财政政策106.59定调：稳回升，促结构106104102100989694定调：实施从紧货币政策定调：保增长，促发展94.74102.78从国房景气指数走势来看，房地产已经快速走出寒冬，中央经济工作会议定调明年宏观基本面，是稳回升，促结构。但针对房价上涨过快，中央积极对土地交易、二手房交易等关键性节点采取了针对性的措施。因此房地产政策趋紧将是明年重要动向。数据来源：国家统计局年全国楼市走势预判——政策维持适度宽松、有所收紧中国人民银行及多家金融机构7日召开会议，研究部署贯彻落实中央经济工作会议部署的具体措施。央行表示，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，重点把握好政策实施的力度、节奏和重点，把握好货币信贷增长速度。多家金融机构表示，明年在信贷方面将合理安排信贷投放总量下加大调结构力度，落实有保有压的政策要求。2009年全年信贷增长在9.7万亿元左右，市场普遍预计2010年信贷增量应在7万亿到8万亿元之间，货币供应仍较为宽松。年全国楼市走势预判——政策政策微调，有保有压p保：n明年经济工作强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求n积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制。压：抑制投机性购房政策微调：n国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。n国家发改委主任张平，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。p2010年全国楼市走势预判——政策2010年保障性住房建设力度加大增加保障房供应n2009年中央预算安排的保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%，2010年国家将大力推动保障性住房建设。n住建部提出，2010年要通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。n发改委数据显示，中央2010年住房建设投资额度从此前的2800亿元增加到4000亿元。pp2010年全国楼市走势预判2010年通胀预期仍是影响房地产市场的重要因素大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，通胀压力加大。n从物价景气指数看，人民银行测算的CPI一致合成指数仍处于下降阶段，但