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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料销售队伍的组织原则和基础接待标准培训对象：总经理、副总经理、营销总监、售楼经理、售楼主管、售楼员关键词：选拔、标准主要内容：销售队伍的组织原则和基础接待标准作用：掌握选拔标准，为开发企业选拔真正合格的售楼人材。规范售楼接待行为，树立项目品牌形象。销售队伍的组织我们在青岛已操作一段时日，感觉人员品质高低差距非常大。所以，招聘工作人员时，要注重学历、品德；兼顾相貌，在与人的接触中给对方以良好的外观形象；同时要考虑语言能力，懂方言；掌握必要交通工具；能否吃苦耐劳；要有一定社会经验；另外，最好有房地产经纪人执照。房地产销售人员必须精力充沛，有很强的自信心，对金钱的欲望强烈及十分的勤劳，并有承受客户拒绝的勇气。对销售人员的训练，时间长短不限，可分初、中、高级阶段。训练内容有房地产业的法律，税务，估价、金融、实务、心理学、谈判、统计、经济等。由浅入深，刚入行的起码要懂合同、签约、开发、接待、电话咨询这些基本环节。参与房地产销售的人员在初级阶段实务比理论重要，没有经过具体操作，理论不易被接受和牢记；中级阶段实务与理论并重；高级阶段，理论比实务重要。当接受大CASE（指项目或个案）后，就需要理论指导，不然无法成功推销。1、售楼员所需具备的条件形象仪表谈吐礼仪应变能力协作能力思维方式专业知识行业状况销售知识谈判技巧服务态度创意能力实操经验。用人的原则：可信、可干、可控、可塑。在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质在企业经营过程中显得十分重要。如果有这么一个人，各方面条件都十分优越，唯独人品让人不放心，那么这个人的能力再强也不能用。因为这个人随时可能干出损人利己、损公肥私的事情来，这将会给企业造成重大损失。在可信的基础上再考核人才的可干能力，也就是实干能力，是不是能真正干出一点事情来？如果可干的条件具备了，接下来就是对人才的可控性进行审核。因为在企业当中，有许多优秀人才，往往恃才自傲，蔑视同事，当上级交给其任务时，他完全可能擅自拖延完成时间，甚至更改上级的决定，影响工作效率。所以企业所使用的人才必须要具有可控性，如果任其象脱缰的野马一样，最终受害的是企业。那么是不是以上三点都具备了就可以用呢？不，还得审核人才的可塑性。一个企业要发展，很大程度上取决于其内部人才的可塑性的大小。一个人，可以塑造的空间大，其在企业内部发挥的作用和贡献就大。反之，虽然不会给企业造成瞬间的损失，但会影响到企业发展的后劲。3、售楼员分配方法有许多从事售楼管理工作的朋友，不把售楼员的分配工作当回事，在他们看来，只要招聘到了合格售楼员，怎么分配都行，这是走进了一种观念上的误区。事实上，对售楼员的分配，会直接影响到工作效率。售楼员的分配应注意四点：一、性格搭配；二、形象搭配；三、经验搭配；四、男女搭配。搭配的原则应建立在互补的基础之上。每个人的性格都不一样，在分配售楼员时，应将处向型和内向型两种相反性格的人分配在一起，如果都是外向或者内向型的人，一是容易产生冲突，二是难以配合工作。在人的形象上也要做一个划分。这里说的形象有高矮之分、美丑之分、素质之分。在分配的时候注意将外表比较漂亮的和比较普通的或者身材比较高的身材比较低的或者素质高的和素质相对偏低的进行组合，可以起到很好的互补作用。在工作经验方面，更应该钭有经验的和没有经验的分配在一起，有经验的可以带没有经验的，有利于临声发挥。最后就是性别搭配。俗话说：男女搭配，干活不累。人与人之间，异性相吸是一种客观现实，将男女分配在一起工作，容易形成良好工作氛围，保持高昂的士气。如果将同性分配在一起，很容易发生口角甚至纠纷。如果能按以上方法进行合理分配，至少可以形成一支高效、团结、有生气的售楼团队。图示：售楼员搭配图性格外向素质偏低长相漂亮女性心胸宽广无专业知识经验丰富长相一般身材较高无经验男性心胸较窄素质较高性格内向有专业知识身材偏低4、售楼员礼仪A、仪容仪表因售楼人直接与客户打交道，代表开发商和楼盘形象，所以仪容仪表显得十分重要，要求每一位从事售楼工作的员工都要自觉地使自己的外表保持整齐、清洁和悦目，工作前应做好以下几点：1．身体整洁：每天洗澡，保持身体清洁无异味；2．容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满；3．适量化妆：女性售楼人员必须化淡妆，化妆须适当而不夸张；4．头发整洁：经常洗头，做到没有头屑；5．口腔清洁：每天刷两次牙，保持牙齿洁白，口气清新；6．双手整洁：勤剪指甲，经常洗手，保持双手卫生；7．制服整齐：制服常换洗，穿着要整齐，皮鞋要擦亮。B、姿式仪态姿式是人的无声语言，也叫肢体语言，能反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿势仪态。站立时，双脚要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋、叉在腰间或双手交叉放在胸前。以下是一些习惯性小动作，须多加注意：1．咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部；2．打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部；3．整理头发、衣服时，请到洗手间或客人看不到的地方；4．当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自己的形象；5．手不应插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把玩物件；6．当众不应耳语或指指点点；7．不要在公众区域奔跑；8．抖动腿部，倚靠在桌子或柜台上都属不良习惯；9．与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛；10、不要在公众区域搭肩或挽手；11、工作时，以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐；12、在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情；13、与人交谈时，不应不时看表及随意打断对方的讲话。C、言谈举止坐、站、走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位员工都应做到：彬彬有礼主动同客人、上级及同事打招呼；多使用礼貌用语，例如：早晨好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等等；如果知道客人的姓和职位，要尽量称呼其职位，比如王总、钱经理等；讲客人能听懂的语言；进入客户或办公室前须先敲门；同事之间要互敬互让，说话要温文尔雅；使用电梯时要先出后入，主动为别人开门。笑口常开面带笑容接待各方宾客；保持开朗愉快的心情；D、仪容、妆扮男员工发式*头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖发领；*头发要整齐、清洁，没有头屑；*不可染发（黑色除外）。女员工发式*刘海不盖眉；*自然、大方；*头发过肩要扎起；*头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼；*发型不可太夸张；*不可染发（黑色除外）。耳环女员工只可佩戴小耳环（无坠），款式要端庄大方，以淡雅为主。面容*面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢；*男员工不可留胡须；手*员工的指甲长度不超过手指头；*女员工只可涂透明色指甲油；*只可佩戴一只小戒指，不可佩戴其它首饰；*经常保持手部清洁。鞋*经常保持清洁、光亮、无破损并符合工作需要；*穿着公司统一配发的工作鞋。袜子*女售楼员须穿着统一配发的丝袜（夏装）；制服*合身、烫平、清洁；*钮扣齐全并扣好；*员工证应佩戴在上衣的左上角；*衣袖、裤管不能卷起；*佩戴项链或其他饰物不能露出制服外。E、售楼员文明用语迎宾用语类：您好、请进、这是我的名片，请指教、欢迎光临、请坐。友好询问类：谢谢、请问您怎么称呼、我能帮您点什么、请问您是第一次来吗、是随便看看还是想买楼、您想看什么样的楼、我们刚推出一种新户型，您不妨看看、不耽误您的时间的话，我给您介绍一下好吗、您是自住还是投资？如果自住您不妨看看这套房子、好的，没问题、我想听听您的意见行吗。招待介绍类：请您这边坐、请喝茶、请您看看我们的资料、有什么不明白的请吩咐、那是我们的模型展示区、这儿是我们的洽谈室、那边是签约区。请求道歉类：对不起，这套房子刚卖出去了，不好意思，您的话我还没有听明白、请您稍等、麻烦您了、打扰您了、有什么意见，请您多多指教、介绍得不好，请多多原谅。恭维赞扬类：象您这样的成功人士，选择我们的楼盘是最合适的，居然有如此高见，令我汗颜、您是我见过对楼盘最熟悉的客户了、真是快人快语、您给人的第一印象就是干脆利落、先生（小姐）真是满腹经纶、您话不多，可真正算得上是字字珠玑啊、您太太（先生）这么漂亮（英俊潇洒）好让人羡慕哦、您的小公主（小皇帝）这么聪明，应该要有个书房。送客道别类：请您慢走、欢迎下次再来、多谢惠顾、有什么不明白的地方，请您随时给我打电话、不买楼没有关系，能认识您我很高兴、再见。俗话说，良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话说，是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。所以使用文明礼貌用语，对售楼员来说显得十分重要。在接待客户时，忌用生硬、冷冰冰的话语。有些语句稍微换一种说法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子：生硬类用语：你姓什么：友好热情用语：先生，您好！请问您贵姓？生硬类用语：你买什么房？友好热情用语：请问您想买什么样的房子？我们这里有一房一厅式、三房两厅式……生硬类用语：你还想知道什么？友好热情用语：请问您还有哪些地方不明白？请尽管吩咐。情感效应在销售过程中可以起到不可估量的作用。如果售楼员说话僵硬，客户即使很想买您的楼，最终也会放弃，因为你已经挫伤了对方的购买信心。相反，如果售楼员有着良好的素质，即使对方不买楼也会对开发商产生良好印象，并且对方还会向其亲朋好友推介。售楼必须反复理解和运用一句名言：良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。F、售楼员接听客户电话要则1．接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话的速度简洁而不冗长；2．接听电话人员应熟悉楼盘的详细情况及促销口径，事先准备好介绍的顺序，做到有条不紊；3．销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来的电话响声不能超过三下；4．接听电话时必须要亲切地说：“您好，XX花园，有什么可以帮到您的？”5．当客户提出问题，可以首先告诉客户，“这条是热线电话，可不可以留下您的姓名和电话，我换个电话打给您。”以便作好电话追踪记录；既不影响热线电话的正常工作，又建立了有效客户档案；6．记录下客户的电话之后，向客户说明，可以先简单地回答他的一些问题，时间不宜太长，也不宜太短，通常不超过三分钟（在广告日电话时间应更加缩短）；掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈；7．在回答问题时应做到耐心但不能太详细，以免防碍其他客户的电话打进来，回答问题最后不要超过三个；8．在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部或展销会参观，将会有专业的售楼人员为他介绍；9．在与客户交谈中，尽量问到几个基本问题，即客户姓名、电话、地址、购房意向和信息来源；10．在客户所找人员不在时，应很客气地询问对方有何事，可否代为传话，或者记录下来转告被找的人。叫人接听电话时，不许远距离大声喊叫，而应走到被叫人身边去说。放话筒时动作要轻缓；11．不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、浪笑；12．不许在接听顾客电话时与其他人搭话。G、售楼员待客要求七个字：礼（礼貌待人）、勤（勤服务）、精（精通业务）、细（工作细心）、快（动作快捷）、静（保持环境安静）、洁（保持自身和环境清洁）。六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西）、脚勤（顾客上门立即上前迎接）、眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务）、耳勤（注意顾客的呼叫声）、嘴勤（多向顾客介绍）、脑勤（多思考）。五个请：请进、请坐、请喝茶、请看资料、请指导。四步曲：顾客永远是对的、顾客是开发商的衣食父母、顾客花钱买的是服务和品质、在顾客开声前，售楼员要先开声向顾客打招呼。三轻声：走路轻、说话轻、操作轻。二满意：形象满意、服务满意。一达到：达到成交目的。