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----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第一章房地产开发与经营概述房地产是地产和房产的合称。狭义：房屋和房屋所占用的土地。广义：地产和房产。房地产是我国独有的概念，国际上称为不动产，如果被移动公司后会改变原来的性质、形状与价值。香港又称之为物业。房地产特性：1位置固定性、个别性。2使用长期性3投资大量性4保值增值性5价格易受周围环境影响。1-3低层，4-6多层，7-9小高层，10高层，30超高层。按房地产开发程度分为：1、生地（不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地），2、毛地（具有一定的城市基础设施，但是地上有待拆迁安置的旧房屋的土地），3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能直接在其上面进行房屋建造的土地），4、在建工程（地上建筑物尚未完全建成，还没达到交付使用条件的房地产），5、现房（含土地）地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的或旧的或经过改造的。房地产权属分类：国有房产，集体所有房产，私有房产，联营企业房产，股份制公司房产，港澳台投资建造、购买的房产，涉外房产。我国产权性质：商品房、经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房、房改房、集资房等房地产业的概念：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，形成房地产产品的物质生产过程。房地产开发特征：1综合性，2长期性，3地域性，4风险性。按开发的对象划分：1土地开发2房屋开发3综合开发房地产开发的主要参与者：1房地产开发企业2政府有关部门3建筑承包商4金融机构5房地产中介机构房地产开发程序：1投资决策分析阶段2前期准备工作阶段（三通：通电、水、道路。七通：通水、电、道路、排水、煤气、热、邮。平：平整土地）3建设实施阶段4租售及物业管理阶段第二章房地产开发市场调查与细分房地产市场调查的概念：市场调查时运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。房地产市场调查的作用：1市场调查可以使企业获得大量的信息，增加房地产市场的竞争力和增强对市场动态感应并作出反应。2通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定目标市场，生产所需的房地产产品。3通过市场调查队房地产产品进行分析，对其他地段、价格、楼型、户型、绿化、配套、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可以使房地产的营销决策具有针对性与超前性。房地产市场调查的内容：主要包括房地产环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产市场营销活动调查四个方面的内容。设计问卷的步骤：1根据整个计划研究的目的，明确知道所需收集的信息是什么，2按照所需收集的信息，写出一连串的问题，并确定每个问题的类型，3按照问题的类型和难易程度选择题型（单、多填充、多选、判断、）并安排好问题的次序，4选择一些调查者做调查问卷的初步测试，5按照测试结果，再对问卷进行修改，得出最后正式的调查问卷。房地产细分的概念：是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干个不同的购买群体-子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。第三章房地产开发项目策划房地产开发项目策划是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和评优的过程。区位：简单理解为位置，不是自然地理空间位置，而是自然地理位置和社会经济位置的综合。影响区位的因素：1自然条件和环境2城市规划方面3交通方面，4市政基础设施和公共配套服务设施完备情况5人口和经济集聚方面6社会文化方面----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大过程、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个阶段。房地产开发项目定位的概念：是指房地产就发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。房地产开发项目品牌：包括企业品牌和楼盘品牌。品牌是指一种名称、术语、标记、符号或者设计，或者是它们的组合应用，其目的是借以辨认企业提供的产品或服务，并与竞争对手做出区别。影响因素：质量，价格，服务，广告，员工。第四章房地产开发投资房地产投资的含义：是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。或者说将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定效益或者社会效益的活动，也指为了获得一定收益或社会效益而投入的资产。投资包括：投资主体、投资目的、投资方式与投资的行为过程。投资按房地产经济内容划分：1土地开发投资2房屋开发投资3房地产经营投资4房地产中介服务投资5房地产管理和服务投资项目资本金筹集的渠道与方式：1国家预算内投资2自筹投资3发行股票4吸收国外资本直接投资。第五章房地产开发项目可行性研究可行性研究的含义与目的：可行性研究是投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的作用：1是项目投资决策的依据2是筹集建设资金的依据3是开发商与有关部门签订协议、合同的依据4是编制下一阶段规划设计方案的依据。第六章房地产用地取得与开发土地征收的概念及特征：是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权的土地，并依法给予补偿的行为。特征：1是以公共利益为目的2行使征地权的主体只能是国家3征地的标的只能是集体土地4征地行为具有强制性5征收土地应以土地补偿为条件。房地产开发用地取得方式：出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作等。建设用地使用权：是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。土地使用权转让原则：1出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则。2土地使用权与其他地上建筑物产权一致的原则。3不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则。土地使用权划拨的特征：法律特征如下1土地使用权划拨关系中的划拨主体是特定的，即行使国有土地使用权划拨权的只能是县级以上人民政府，其他任何单位和个人都无此权力，而划拨土地的使用者可以是不特定的单位和个人。2划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式，无需支付土地的使用权出让金。3划拨土地使用权用权无使用期限的限制。3划拨土地使用权物权属性的非独立性，与出让土地使用权不同，划拨土地使用权在未经过政府主管部门批准办理出让手续或者经批准可不办理出让手续但未向国家支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得将土地使用权转让、出租或是抵押。土地使用权划拨的适用范围：1国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。2城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施、非营利性邮政设施、非营利性教育设施、公益性科研机构、非营利性体育设施、非营利性公共文化设施、非营利性医疗结构卫生设施、非营利性社会福利设施用地。商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3持有建设工程规划许可证和施工许可证。4已通过竣工验收。5拆迁安置已经落实。6供水、电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------度和交付日期。7物业管理方案已经落实。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售条件：1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2持有建设工程规划许可证和施工许可证。3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。市场营销的定义：是把产品或劳务从生产者引导到消费者或者用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销渠道的组成：1房地产开房商2房地产中间商3房地产消费者。第十章房地产租赁经营房屋租赁的条件：1属于违法建筑的2不符合安全防灾等工程建设强制标准的3违反规定改变房屋使用性质的4法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁合同的概念：租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。内容：1租赁当事人的姓名住所2房屋的具体情况3租金、押金数额及支付方式4租赁用途及使用要求5房屋的安全性能6期限7维修责任8相关费用的缴纳9争议解决办法和违约责任10其他约定。房屋租赁登记备案记载的主要信息：1出租人的姓名、住所2承租人的姓名、身份证件种类和号码3出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、期限4其他需要登记的内容。第十一章房地产开发经营税收房地产税的作用：1是国家调控房地产市场的一个重要手段2是地方财政收入的主要来源之一3能平衡负担、缩小贫富差距4能引导土地利用方向，促进土地合理利用。土地增值税：是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。