项目五成本法

项目五：成本法及其运用房地产估价项目五：成本法及其运用【知识目标】（1）理解并掌握成本法的含义和成本法估价公式（2）掌握成本法的适用对象和条件（3）熟悉成本法的操作步骤【能力目标】（1）能界定成本法的适用对象（2）能厘清从成本角度出发的房地产价格构成项目并会测算（3）能界定建筑物折旧的程度并求取其折旧额项目五：成本法及其运用【项目概述】对于不具有收益能力且交易量很少的房地产，如何根据其目前的房地产状况估算其价值，就是本项目所要解决的问题。本课题首先介绍成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价应具备的条件、估价的操作步骤，然后依次介绍成本法的基本公式、重新购建价格构成与求取，建筑物折旧及其求取等知识及其应用。【情境案例】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。项目五：成本法及其运用本项目基本知识与技能课题一认识成本法课题二房地产价格构成及估价公式课题三重新购建价格的求取课题四建筑物折旧的求取课题五房屋完损等级评定和折旧的有关规定课题六成本法运用举例课题一认识成本法一、成本法的含义和理论依据（一）成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后在重新购建价格中减去折旧，以此求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。成本法是以房地产各个组成部分价格之和为基础求取房地产价值的方法，因此成本法也称为积算法。成本法的本质：是以房地产的重新开发成本为导向求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。课题一认识成本法（二）成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来考虑。从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的最低价格（卖价），不能低于其为开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价就要亏本。从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于买方预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。否则不如自己开发。因此，估价对象的价值可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。课题一认识成本法二、成本法适用对象、条件和操作步骤（一）成本法适用的估价对象新近开发完成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（旧的房地产）、正在开发的房地产（在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。课题一认识成本法在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此总体而言，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。课题一认识成本法（二）成本法估价需要具备的条件现实中具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。就是说，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场）；二是该种商品本身可以大量重复生产。课题一认识成本法（三）成本法的操作步骤4个步骤：1.明确估价对象的价格构成，收集成本、税费、利润等有关资料；2.估算估价对象的重新购建价格；3.估算估价对象的折旧；4.求取估价对象的积算价格。课题二房地产价格构成和成本法估价公式一、房地产价格的构成成本法估价，最关键的是要模拟估价对象所在地房地产开发经营过程，深入调查从取得土地开始到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需要做的各项工作——获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收和商品房租售等发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或缴纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的清单。这里以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，进而销售商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格构成项目金额的角度，把房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润共7项。课题二房地产价格构成和成本法估价公式房地产价格：其中，土地取得成本和建设成本之和，成为直接成本，即：直接成本=土地取得成本+建设成本土地取得成本、开发建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费之和，成为开发成本，即：利润开发税费销售利息投资费用销售费用管理成本建设成本土地取得房地产价格税费销售利息投资费用销售费用管理成本建设成本土地取得开发成本课题二房地产价格构成和成本法估价公式（一）土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。我国目前取得房地产开发用地主要有市场购置、征收国有土地上的房屋和征收集体土地3个途径，实际估价中根据具体取得途径和相应土地取得成本构成来求取。课题二房地产价格构成和成本法估价公式1．市场购置下的土地取得成本一般由购置土地的价款、应由买方（房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。土地取得费用一般包括：（1）建设用地使用权价格（简称地价款）。主要采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。（2）土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及政府有关规定，按照建设用的使用权价格的一定比例测算。课题二房地产价格构成和成本法估价公式2．征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。房屋征收补偿费用一般由5项费用构成：①被征收房屋补偿费：对被征收房屋价值的补偿。②搬迁费：需要搬迁的家具家电、机器设备等动产拆卸、搬迁和重新安装费用补助。③临时安置费：根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按类似房地产的市场租金结合过渡期确定。④停产停业损失补偿费。因征收房屋造成停业的，根据房屋征收前的收益、停产停业期限等因素确定。⑤补助和奖励。相关费用一般包括：①房屋征收评估费。②房屋征收服务费。③政府规定的其他有关费用。课题二房地产价格构成和成本法估价公式3．征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征用补偿费用一般由下列4项费用组成：①土地补偿费。②安置补助费。③地上附着物和青苗补偿费。④安排被征地农民的社会保障费用。具体测算依据有关法律法规和省级人民政府的规定进行。相关税费一般包括下列费用和税金：①新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）。缴纳标准由省、自治区、直辖市规定。②耕地开垦费（占用耕地的）。③耕地占用税（占用耕地的）。④征地管理费。⑤政府规定的其他有关费用。课题二房地产价格构成和成本法估价公式（二）建设成本在实际中主要包括下列几项：1．勘察设计和前期工程费。包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”施工等前期工作的必要支出；2．基础设施建设费。包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、供热等设施的建设费用。3．建筑安装工程费。包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费和安装工程费和装饰装修工程费等费用。4．公共配套设施建设费。包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化教育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。5．其他工程费。包括工程监理费、竣工验收费等。6．开发期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。课题二房地产价格构成和成本法估价公式（三）管理费用管理费用是指房地产开发企业（开发商）组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。通常按土地取得成本与建设成本之和的一定比率（如4%）估算。（四）销售费用销售费用是指预售或销售开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例（如3%）来测算。为便于投资利息的计算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。课题二房地产价格构成和成本法估价公式（五）投资利息指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息——基于资金的机会成本考虑。需要说明：有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。课题二房地产价格构成和成本法估价公式（六）销售税费销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方(在此为开发商)缴纳的税费，可分为下列两类：1．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（简称“两税一费”）。2．其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。销售税费一般按售价的一定比例收取，如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。要注意：这里的销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费和应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。上述三类销售税费，估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。课题二房地产价格构成和成本法估价公式（七）开发利润这里的开发利润是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平均利润）。估算开发利润应掌握下列几点：1．开发利润是税前利润，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3．开发利润通常按一定基数乘以相应的利润率来计算。课题二房地产价格构成和成本法估价公式开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数＝土地取得成本+建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：（2）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：建设成本土地取得成本开发