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金地·云锦推广渠道策略项目四大优势梳理思路导图线上推广线下渠道客户在哪里如何找到客户项目四大优势梳理品牌优势价格优势地段优势*中山核心区位*人民路CBD商务区、民主广场生活区*新长江路升级板块*东港桥头堡*金地物业-全国三甲品牌*24年领跑高端人居*七大区域23城60余个项目*五大作品系*商务灵活空间-90、95、150平，可自由组合*梯户配比尺度-三梯五户*公共空间尺度-奢华大堂和电梯间*私密园林尺度-三重园林*生活配套尺度-高端会所、黄金商街*CBD抄底价格，限席发售*清水房源低单价*户型区间相对小低总价产品优势通过分析，我们发现，项目的核心优势在于：商务空间+人民路中心地段优势+有竞争力的价格商务性价比项目四大优势梳理思路导图线上推广线下渠道客户在哪里如何找到客户总体思路通过对锦轩已成交客户地图的精准分析，2013年通过对营销模式的改变“坐销变行销”，顺藤摸瓜找到目标客户，建议形成全员销售的营销体制。2012年锦轩成交客户分析列表置业目的办公45套投资15套自住7套职业领域中小企业主高官和高管其他工作区域人民路沿线的乙级、丙级写字间居住区域中山区为主、辐射星海片区的高端小区2013年产品属性是：性价比高的商务空间2013年目标客群是：有改善办公需求的人中山区人民路沿线星海综上所述通过2012年对目标客户的精准分析与定位，2013年在整体营销模式从坐销变成行销的前提下，要把渠道营销进一步做深、做透。小结项目四大优势梳理客户在哪里如何找到客户思路导图线上推广线下渠道2013推广渠道策略商务性价比+金地品质+营销模式线上推广吸引线下渠道做透变坐销为行销总体思路鉴于当下房地产市场的现状，营销模式上将变坐销为行销。根据项目的推广费用，建议线下为主、线上为辅。线上推广事件引发关注媒体集中释放市场持续兴奋1月4月8月2013年5月7月10月2月3月9月6月12月11月时间节点推广节点工程节点9月底A区交房4月20日锦轩加推31-42层营销节点6月30日云轩清水加推31-42层全年主推广语：14900起人民路改善型办公首选时间轴：项目关键节点及传播节奏4月中旬锦轩清水实体样板间开放6月底新售楼处、会所开放、B区商业立面完成5月18日锦轩加推21-16层9月30日云轩精装面市顺销期强销期顺销期主推广语阶段推广语全国三甲金牌管家商务体验一步到位精装人生私藏一生90-600平灵活商务空间14900起人民路老板收藏的好房子线上推广节奏可借势的节点媒体投放、事件主题4月中旬锦轩清水实体样板间开放青泥洼桥户外；电梯框架投放；网络通栏及软文炒作；6月底新售楼处、会所开放、B区商业立面完成青泥洼桥户外、电梯框架持续投放；网络通栏及软文炒作；中山区夹报投放；公益事件主题：还大连一片蔚蓝的海4月20日锦轩加推6月30日云轩清水加推9月30日云轩精装面市9月30日云轩精装面市青泥洼桥户外、电梯框架持续投放；网络通栏及软文炒作；中山区夹报投放；户外画面电梯框架画面软文主题——人物访谈式经营企业三年了，我终于成为CBD的主人。企业和家一样，物业很重要，这次我要找个金牌管家。奋斗了这么多年，企业终于有了一张人民路的名片。网路软文炒作软文主题——火爆场景营造14900，400万人疯抢人民路！14900，大连疯抢人民路！金地云锦，14900红动人民路！线下渠道定向精准营销长效撬动市场定向人群：企业主及中高层管理人员宣传形式：x展架、展板、折页、户型单页等定向人群：大客户宣传形式：DM直邮、X展架定向人群：商会会员宣传形式：团购促销、销售物料定向人群：中山区写字间及高档楼盘的停车场内容：插车物料（停车牌、小礼物等）定向人群：中山区高档小区业主宣传形式：邮寄物料七大定向客群︱多种线下渠道︱系列宣传物料定向人群：经常出入高档餐饮娱乐场所的高端人群宣传形式：纸巾盒、x展架等定向人群：客户资源内容：配合节点和销售情况隔周发布短信商会插车高档小区酒店餐饮金地云锦精准营销写字间银行车行具体定向渠道策略1、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场—插车（停车牌、小礼物）2、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写字间—巡展（X展架、展板、物料）3、针对银行大客户、车行大客户、高档小区业主—DM直邮（信封含折页形式）4、针对各大商会团体策略—团购促销政策（物料）5、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所—（纸巾盒、台历、X展架）6、短信营销策略—分类分批发放7、现场包装策略—打造金地商务休闲广场8、活动策略—老业主维系活动9、其他行业策略—成立微信群、QQ群、加入其他行业群组织一、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场总体思路锁定层峰人士工作和生活的场所，通过外拓人员在中山区写字间，星级酒店，高档餐饮、购物、娱乐场所门前及地下停车场插车传递项目信息，积累更多目标客户。插车区域及物料形式中山区停车牌插车具体地点建议：写字间：天通大厦、成功大厦、振富大厦、宏誉大厦、名仕国际、名仕财富等；星级酒店：香格里拉、富丽华、新世界等；高档餐饮：日航、凯宾斯基、万宝海鲜舫等；购物场所：时代广场、罗斯福、三八广场、二七广场等。插车具体时间建议：写字间插车时间：上午9点至11点酒店餐饮插车时间：中午12点至1点半、晚上7点至10点购物场所插车时间：周六周日高端小区插车时间：晚上8点至10点案例借鉴精选插车时间、地点；坚持做重复做！中海-紫御观邸的销售团队，强销期每天半夜12点钟携带销售物料插车，覆盖整个高新园区低中高住宅小区，真正做到了项目信息传递率高、精准度高、覆盖率高。二、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写字间总体思路通过精准分类，对中山区乙级、丙级写字间做金地品牌动态巡展。重点宣讲金地物业的品质服务！另外配合X展架、展板、画框等宣传物料。建议一个月做一周反复巡展，做透写字间释放项目信息。中山区人民路沿线乙级、丙级写字间名仕国际振富大厦名仕财富宏誉大厦越秀大厦成功大厦天通大厦中山9号乙级、丙级写字间物业服务现状以金地高端物业吸引办公客群，制作物业服务调研表，对周边写字楼进行全面调研。三、针对银行大客户、车行大客户、高档小区业主总体思路拨出一定营销经费购买银行大客户、车行大客户、高端小区业主信息；或者通过写字间物业或者行业内人士，购买目标客群的邮箱地址、住宅地址、办公地址或者个人信息找渠道扩容客户。直投物料信封（含折页）四、针对各大商会团体策略团购促销措施建议针对各大商会、银行大客户、企业人员、政府人员等制定出不同的团购优惠措施吸引特定人群关注，结合推售节奏小步快跑形成卖压加快销售节奏。五、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所总体思路定向营销锁定高端人群经常出入场所的酒店、餐饮娱乐场所放置X展架、免费提供纸巾盒、台历。六、短信营销策略总体思路主要分为三种形式，一是节点节日祝福类短信、二是涨价信息释放类短信、三是企业主对话式短信；通过定期发放短信，做到老客户的维系和新客户的锁定。渠道主题目标短信节点节日祝福节点告知，节日维系老客户涨价信息释放制造火爆氛围和热销场面企业主口吻模拟拉近与客户的距离，亲切传递项目价值点短信——节点办公样板间开放请注意，你的办公环境会暴露你的身份！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，商务样板间即日启幕84675555海景样板间开放买房承诺送你的海，请签收！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，海景样板间即日启幕84675555会所开放企业会所还在五星级酒店里吗？金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，私人会所尊贵开放84675555母亲节开了一天会，忘了订花给妈妈？金地云锦为您准备好。人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，凭短信领取康乃馨84675555春节生意红火，家里也要红火！金地云锦为您准备了火红灯笼、福字春联。人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，凭短信领取84675555短信——节日短信——涨价主题大连疯抢人民路！六天后看涨！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩六天，全域抢占倒计时84675555大连疯抢人民路！还有五天！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩五天，全域抢占倒计时84675555400万人四天疯抢人民路！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩四天，全域抢占倒计时84675555一寸光阴一寸“金”！倒计时三天了！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩三天，全域抢占倒计时84675555……短信——企业主口吻模拟经营企业三年了，我终于成为CBD的主人！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555物业很重要，这次我要找个金牌管家。金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555我选了一整层，我看重金地的高性价比！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555七、现场包装策略总体思路随着天气逐渐变暖，在销售中心门前展示区域打造出金地休闲商务广场的氛围免费为中山区商务人士提供商务见面的场所，以达到圈层口碑传播效应。销售中心门前现状建议设立饮品区，将阳伞打开，摆放桌牌充分包装展现商务休闲的氛围。八、活动策略总体思路由于目前已成交客户200多组，老业主的粘性很强，口播传播度广，所以2013年的线下活动主要以老业主为根。活动思路：为所有金地老业主制作专属邀请函参加。邀请演员在售楼处根据节日，表演相应的节目，现场准备节日风俗食品供大家品尝，业主凭邀请函领取礼盒，以此维系老业主。形式一：节日送祝福活动思路：每逢周末在售楼处邀请老业主参加，金地专属私家宴活动。私家宴以各国美食为主题，让老业主充分感受美食文化与金地品牌的服务价值。形式二：老业主私家宴活动思路：为老业主举行专场电影季活动，选择高端影院以及热门影片销售人员邀请老业主参加，主动送票提高老业主满意度。在影片播放前由主持人阐述项目动态与核心价值，有效促进老带新活动。形式三：专场电影季九、其他行业策略总体思路通过其他行业的朋友等相关资源，加入其领域的QQ群组织，或者建立属于本项目的微信群，定期发布项目销售信息、活动信息，最大化的扩容客户。2013年媒体及渠道建议表项目媒体渠道地点对象建议时间线上推广户外广告牌（已有）中山区4月-10月围挡（已有）项目地全年夹报（新增）中山区节点、活动网络通栏及软文炒作（新增）网络4月-10月电梯框架（已有）中山区高端商务场所及写字间4月-10月线下渠道巡展中山区乙级、丙级写字间4月-10月每周一次DM直投银行大客户、车行大客户、高端小区业主4月-10月插车中山区写字间、餐饮娱乐场所门前及停车场4月-10月每天定向营销（纸巾盒、台历）中山区餐饮娱乐场节点、活动短信老客户维系、定向渠道客户节点、活动微信群、QQ群贸易、航运等其他行业4月-10月线下活动输出好意老业主维系活动节日送祝福、私家宴、专场电影每周末Thanks