项目代理作业流程

1[项目代理作业流程图]物业委托地块初评合作洽商全面深入的市场调研市场定位项目总体开发模式产品设计营销策略销售案场案前实施地块环境调查宏观各类物业调研区域各类物业调研竞争市场调研消费者调研产品发展前瞻目标客户的确定、调查、细分项目定位：功能定位、形象定位、文化定位、客户定位、价格定位户型及面积比例确定户型功能及结构体系选择配套设施建议智能化建议物业类型建议项目的SWOT分析品牌定位及推广产品与服务的核心竞争力的确定发展规划和建设规模确定规划设计方案选择资源供给分析项目开发组织机构项目开发建设计划投资筹资能力评估投资成本与费用测算项目财务评估风险评估及规避方式项目可行性综合评价项目用地环境调查项目地块价值分析规划设计建议单体设计建议户型设计建议配套设施建议项目其他建议营销包装策略营销推广策略分期推售策略价值提升策略媒体表现策略项目竞争策略管理制度激励模式销售现场管理销售现场控制团队分工协作销售流程案前作业进度表房型、建材、面积表生活机能图定价及付款方式人员岗前培训销售讲解及答客问售楼中心辅助道具环境设计总平图个案汇总讲解2[宏观经济研究阶段]宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数宏观金融政策：货币政策、利率房地产按揭政策固定资产投资总额：社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数[宏观市场研究阶段]房地产开发状况分析房地产业发展概况土地资源的供给状况房地产业投资状况分析房地产业市场供给结构分析商品房销售与空置状况房地产价格分析土地供给市场深度分析房地产开发投资状况房地产投资概况房地产开发企业规模分析3房地产投资结构透视商品房开发建设情况分析房地产市场供应状况分析重点城市房地产开发及地产文化比较现阶段房地产业发展存在问题[区域市场趋势研究]区域房地产市场发展现状及趋势；区域功能定位及发展规划；区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究；区域房地产市场发展现状研究区域总体市场供求状况；区域市场消费特征、消费者状态分析；区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析；区域发展趋势及市场细分状况等分析；[土地价值发现阶段]宏观市场土地环境及价值分析微观市场土地竞争环境价值分析周边土地状况优劣势分析地块自身优劣势分析（swot分析）地块市政状况及施工条件分析；周边道路、交通状况分析；周边环境状况分析；周边人文状况分析；周边生活、教育各种配套设施状况分析；周边其他影响因素分析；4[初步可行性分析]项目用地环境调查项目地块价值分析与反算宏观和区域市场调查与研判市场环境研究竞争对手研究房地产需求研究发展规划和建设规模确定规划设计方案选择资源供给分析项目定位分析：目标群体定位、功能定位、品质定位、形象定位、身份定位等项目开发组织机构项目开发建设计划建议规划设计指导原则、建筑外立面设计指导原则户型设计建议、配套设施设计建议景观设计建议、智能化设施建议物业管理建议成本控制建议、最低整体均价、预期整体均价、入市价格、可提升价格建议、价格差系数建议销售步调与工程进度配合、销控、销售前期培训广告定位、广告预算、媒体组合、营销周期划分及其策略投资、筹资能力评估投资成本与费用测算项目财务评价：财务性分析、风险性分析风险评估及规避方式项目可行性综合评价5[项目可行性研究]一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响6二区域市场现状分析1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划2、项目所在地房地产市场总体供求现状3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现5、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位市场定位：区域定位主力客户群定位7功能定位建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比土地价值A、市政交通及直入交通的便利性的差异B、项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C、周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A、建筑风格和立面的设计、材质B、单体户型设计C、建筑空间布局和环艺设计D、小区配套和物业管理E、形象包装和营销策划F、发展商品牌和实力价值实现的经济因素A、经济因素B、政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析：8价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标2、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表利润模拟及说明：9模拟说明利润模拟表敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计的提升价值项目形象包装和营销推广的提升价值2、资金运作风险性规避减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本良好的把握销售节奏和开发节奏，减少项目启动资金，加速资金回笼3、经济政策风险国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估10结论[市场分析与细分阶段]·国民生产总值及其增长速度·人均国民生产总值·人口规模与结构·居民收入·社会政治稳定结构·国内外投资的规模与结构·产业结构·各行业投资收益率·通货膨胀率·国家金融政策等。·经济结构·就业状况家庭结构及子女就学条件·地域内的重点开发区域·地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度·各类物业供求关系、空置率、市场成交量、市场吸纳能力和速度等·土地出让的数量和用途，包括土地使用权的受让方、坐落位置、用途、四至范围、占地面积、建筑面积、土地价格、土地使用年限、工程建设总投资额等·房地产销售价格和租金水平：已建成投入使用的主要商业、写字楼、公寓物业。包括用途、项目名称、位置、投入使用期、建筑面积、入住率和月租金·市场交易的数量、类型、面积与价格·入文因素细分：年龄、性别、所得、职业、教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环·地理因素细分：居住区、行政区、大区域·心理特征细分：个性、生活型态·消费行为因素细分：购屋率、购买动机、品牌忠诚性．准备购买时、对产品之态度[市场定位阶段]11·项目宏观、区域以及各类物业的全面市场资讯·目标可户市场调查和细分·项目SWOT分析·项目定位：功能定位、品质定位、客源定位、形象定位、文化定位、身份定位、房型和面积定位、价格定位、产品特征或顾客利益点定位、用途或应用定位、产品使用者定位、产品类别定位、文化象征定位、竞争者对手定位·品牌定位及推广·产品与服务的核心竞争力的确定·分期开发建设初步建议·物业类型建议·户型及面积比例确定·户型功能及结构体系选择·配套设施建议[概念设计阶段]·项目概念设计主题和创意·总体规划设计要求的概念确定·环境规划和艺术风格的引导·生态环境的概念提示·总体建筑风格及色彩的确定·建筑单体立面风格设计要点·建筑单体的平面户型组合及布置·公共建筑与配套设施概念提示与功能建议·智能化设计的概念提示·规划设计与物业管理模式的相互适应·室内空间布局和装饰设计提示·公共装饰材料选择知指导·小区灯光设计和背景音乐指导·小区未来生活方式的倡导12[规划设计阶段]一、总体规划1、项目地块概述项目所属区域现状项目临界四周状况项目地貌状况2、项目地块情况分析发展商的初步规划和设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明：13项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发分期开发思路首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择141、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示商业群楼平面设计提示商场楼层平面设计提示写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概念设计15项目会所外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目的其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计厨房装修概念设计主人房装修概念设计儿童房装修概念设计客房装修概念设计室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅