项目价格定位

项目价格定位针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。1.楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。定级因素、指标与分值表格1编号定级因素指标分值1地段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面装饰A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7开发商实力及信誉A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8户型设计A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9营销推广A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停车位数量A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2.商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：2.1.商住可比项目分值的判定与计算商住部分可比实例得分计算表表格2序号项目权重可比项目1可比项目2可比项目3可比项目4可比项目5本项目1地段0.531.5422152.542422配套0.330.920.620.651.541.241.23物业管理0.330.930.930.941.241.230.94建筑品质0.330.930.920.651.551.541.25项目规划0.431.241.620.85231.220.86立面装饰0.330.930.910.351.541.230.97开发商实力及信誉0.110.130.330.340.440.430.38户型设计0.150.530.320.240.440.430.39营销推广0.130.330.340.440.450.550.510停车位数量0.230.6515140.820.440.8合计7.88.86.112.2108.9注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。2.2.商住可比项目楼价与相关分值分析商住部分可比楼盘综合因素量化统计表表格3原始数据计算值序号楼盘名称楼盘得分(X)楼价(Y)XXYYXY1中大世纪城7.8340060.8411560000265202长春国际商务中心8.8360077.4412960000316803SOHO国际公寓6.1260037.216760000158604鼎盛国际12.24600148.8421160000561205宜家国际公寓1036001001296000036000合计44.917800424.3365400000166180本案8.93536——注：表中的楼价为均价（元/㎡）将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数r，若r值接近于1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程bxay中，就可以求出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。2222)(][)([yynxxnyxxynr)17800654000005)(9.4433.4245(178009.441661805229670.0解得：0.9670r，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。22)(xxnyxxynb29.4433.4245178009.441661805299.8864bnxbya867.0201abxay解得：3536.0091y2.3.本项目商住部分价格定位建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/㎡