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新项目地块信息通报梅江十三号地•项目概况•初步规划要求•地块位置•宗地现状•地块现状•周边社区配套•项目周边环境•项目市政配套•所在行政区情况•所在地居住区情况•周边楼盘情况•所在区域客群特征•个案简析•投资收益预测分析•敏感性分析以上主要汇报地块方面信息情况，其它方面的调研情况暂未列入。梅江十三号地项目名称：梅江溪水园项目性质：项目系梅江生态居住区中溪水园小区,该宗地拟规划为居住用地，土地将实行挂牌出让。宗地区位：该宗地位于天津市区南部,行政区划属于河西区。西侧紧临正在建设的华厦津典楼盘。距离中环线围堤道段约3公里，距离南环线黑牛城道约1.7公里，距离南楼市级商业中心约3.5公里，距离友谊南路约0.5公里，距解放南路约0.8公里。初步规划要求如下：1、可规划用地面积9.1公顷2、出让土地面积7.4公顷(扣除学校占地面积)3、建筑面积12.06万平米：其中住宅11.48万平米,公建0.58万平米4、.容积率1.62(不含学校部分)右江道绥江道九华山路九华山路地块位置图溪水园地块地块位于河西区，梅江生态居住区之溪水园。梅江十三号地宗地现状：1.四至范围:东至白云山路，南至右江道，西至九连山路，北至珠江道。2.地势状况项目地块方整，地势平坦，场地标高与白云山路标高基本相一致。3.地上物现状出让为净地，无地上物。地块内仅有一排绿化树木，规划时考虑配套建设用地与住宅用地分界线，可根据规划要求进行拆除或保留。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内原为空地，基本无地下管线，也没有横穿的市政管线。（需进一步核实）（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。5.地质情况场地原为空地，无不良工程地质条件。地块周边地块西侧--九华山路华厦津典楼盘地块北侧--珠江道地块西北向--国家安全局地块东侧—白云山路地块现状1地块现状2地块现状梅江十三号地周边社区配套：1.周边3000米范围内的社区配套:设施分类名称教育设施天津对外经济贸易职业学院（体育馆对外）、天津市梅江中学、河西区中心小学医疗设施梅江医院商业设施蓝水街区、家世界（购物超市）金融设施工商银行、农业银行市场珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城、天津汽配城交通设施梅江居住小区九连山站点紧临项目，距离约400米，为632路始发（站设滨江道、百货大楼、大胡同、新安购物点及乐园、人民公园等游乐点，从河西区至河北区）。文化设施无体育设施天津对外经济贸易职业学院体育馆总的来说，基本社区配套比较少，近期不足以为项目提供服务。梅江十三号地2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下(主要指南楼商业片区和友谊路):公用设施种类公用设施名称教育设施大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院高中：北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、南楼中学（区重点）医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）大型商业设施津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店文化设施天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、大型商住楼钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦该项目可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心。梅江十三号地项目周边环境1.现状项目所在区域环境梅江居住区的开发建设，设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。但就本项目目前主要出行方向珠江道两侧来看，有机械厂、修配等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧。2.项目宗地周边情况北向是国家安全局；正北向是天津复印设备公司精密机械厂、天津汽车修配城、双安塑料制品有限公司；东向是天津对外经济贸易职业学院、天津市工业微生物研究所；东南向是正在建设的第六田园住宅区二期工程、梅江站（公交站）。梅江十三号地3.周边规划对周边环境的主要影响（1）该项目距离东南半环黑牛城道段不足2公里，东南半环是天津市中心市区路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用。（2）本项目为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区。（3）项目地块临近的梅江新海湾商业项目，从规划看政府将支持将找造一个新的商业圈。梅江十三号地市政配套1.道路情况目前本项目周边的现状道路珠江道，其现状路宽40米。项目东侧白云山路，其现状40米宽。西侧与华厦津典相接的九边山路为24米。2、管线配套情况给水：给水从珠江道引出配水管为该项目提供水源。排水：由区北侧配套工程设污水泵站解决，雨水，污水可就近直接入小区北珠江道或白云山路干管。电力：该控规单元的电力由配套工程变电站解决，规划设计35KV变电站提供，容量为1800KVA，现有容量基本满足项目需要，还需建设相应的变电室。燃气：由小区北侧配套工程解决气源。供热：在小区白云山路东侧有换热站，于2002年10月由津热建设发展有限公司建成。项目所处区位－河西区河西区位于天津市东南部的海河西岸，总面积42平方公里，人口近80万。具有美观的市容街景，发达的交通网络，是天津今后发展的重要中心城区之一，具有优越的区位优势和良好的发展基础，良好的市政设施正在逐步形成，河西区已成为天津市商务中心区和对外开放的窗口。地铁1号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造的实施，使八横八纵骨架基本形成。全区绿化覆盖率在天津率先达国家园林城区标准，初具现代风貌的居住区，已成为人们向往的居住区。梅江十三号地1、河西区住宅市场：住宅项目分布在梅江、海河沿岸、地铁沿线、快速路线等板块。•本项目所在梅江板块，项目众多，整体档次较高，产品类型多样，成为天津市中高档住宅区的代表。作为生态居住区，是高端客群的首选区域。•作为天津的母亲河，海河沿岸的住宅项目历来是热点，且海河将改造“世界文化名河”的政策出台。•地铁、快速路是市交通迅速发展的重要标志，给人们带来便利和快捷，在河西区有东南半环、南横、大沽南路快速射线、友谊路快速射线，四通八达，吸引目光。2、河西区商业市场：主要分布在小白楼、大沽南路商圈、佟楼商圈三个聚集区。•新商业圈的建立也将带动房地产业发展，周围基础设施等方面标准提高。•目前河西区在建在售商业项目主要分布在小白楼商圈、南楼商圈、黑牛城道沿线及梅江南板块。•本项目所在梅江板块，梅江板块商业日趋完善，梅江新海湾项目填补了区域商业的稀缺。商业业态渐多，有多元化发展趋势，迎合了消费市场一站式购物的特征，市场竟争逐渐成熟。梅江十三号地项目所在区------梅江生态居住区1、居住区四至范围：东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道。2、总占地面积：８７９．８万平方米3、总建筑面积６４２．７９万平方米4、板块组成：由梅江居住区、梅江南居住区、海逸长洲、卫南洼风景区、第六田园、万科水晶城六大板块组成。5、发展方向：该区以建设宜居城区为目标，全力推进大梅江生态居住区的整体开发建设，使其成为本市乃至全国的一流大型环保生态居住区。6、目前状况：大梅江生态居住区内配套设施建设规划公建总面积６２．５８万平米，中小学、幼儿园、卫生院合理配置，公交车站、商业超市等设施正在完善，将在一定程度上满足居民的消费需求，该区将形成了疏密有致的园林式格局，也将实现自然环境、人文环境和生态环境的和谐统一。梅江十三号地项目名称位置开发公司规模建筑形式绿化容积率均价物业主力产品伊云小镇永泰路左江天津开发区永泰6万多层45%1.37000红墈2二居室113；三居室160－170；跃层、309第六田园解放南路谭江道优联投资35万多层别墅40%17500优联物业1.2二居室113；三居室127-150；越层华厦津典友谊南路左江道华夏建设住宅集团50万多层小高层40%0.96800华厦物业1.9二居室112；三居室146-184；四居室218-230；五居室261海逸长洲友谊南路珠江道融创置地60万高层别墅68%1.17000中良联行2.5二居室：129-141三居室；152，197，220，四居室200-230，五居室，270-360地块周边楼盘情况综合分析：1、以上项目周边供应楼盘的4个项目均定位于高中档、高档。2、该地区近两年开发项目规模较大，小区保持相对低的容积率。3、该地区供应产品都以小高层、别墅为主，供应主流面积在130-300平方米之间。4、梅江居住区在售项目中，多层和高层均价都在7000元/平方米左右，别墅起价10000元/平方米以上。梅江十三号地区域目标市场客层特征：从调查所掌握的信息以及对在售项目置业者的特征来看，可将该区客群基本分为三类：第一类：追求高档物业的多次置业人士。此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的；第二类：追求高品质生活质量的改善型客户。此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟往往不为媒体宣传所左右；第三类：留恋或向往河西区优越地理位置的安居型客户。此类客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。梅江十三号地个案简析：１、第六田园该项目是优联投资发展集团有限公司开发建设的高档住宅区，位于解放南路和谭江道交口。产品组成：以低层、低密度洋房及高档别墅为主要建筑形式。主力户型为二居室110平方米左右；三居室127-150平方米；该项目分两期开发，一期有一会所、7栋别墅、26栋多层洋房。自2004年10月底发售，仅一年多的时间几乎全部消化。二期延续一期建筑风格。小区有幼儿园、19栋别墅、32栋多层，2005年6月起售，销售情况良好。项目主要卖点：“坡景”为项目主要特点，形成第六田园别具一格的社区风格；社区配套较为完善，配有会所，幼儿园；其中一层跃零层（零层赠送）、顶层赠阁楼形式产品较吸引客户。梅江十三号地２、华厦津典该项目由天津华厦建设发展股份有限公司开发建设，临近梅江友谊南路和珠江道两条交通大道。建筑形式和产品组成：项目楼体高低错落，建筑形式主要以5至6层多层建筑和7至10层的板式小高层建筑为主（7栋多层、11栋小高层、2栋高层）。房型主要有：二居室110平方米左右、三居室146-184平方米、四居室218-230平方米、五居室260平方米左右，其中小户型偏少。项目主要卖点：占地面积共50万平方米，15%的建筑密度；小区有100条水街，呈“推窗即景、户户临水”的特点，湖景绿化率达到56%；配套完善，友谊路和珠江道交口有大型会所和商业区；自2005年10月中旬发售以来，小户型销售情况良好；大户型市场认可度不是很高，销售阻力较大。梅江十三号地３、依云小镇该项目由天津开发区永泰房地产开发建设。位于河西友谊南路与左江道交口，近临海逸长洲项目。建筑形式和产品组成：项目主要产品类型单一，由5层法式花园洋房。户型面积为130-340平米，主力户型为160－170平方米。项目主要卖点：规划设计运用法式街区建筑风格；营销推广上借助永泰红墈的品牌推广，减少推广成本。项目劣势：整个项目占地6万平方米，相对其它项目来说规模较小；小区除一小型会所再无其他配套设施。梅江十三号地４、海逸长洲该项目由融创置地有限公