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1CM投资项目全寿命管理同济大学工程管理研究所陈建国2010年4月25日CM主要内容一、项目全寿命周期四、上海虹桥综合交通枢纽开发策划二、项目全寿命周期成本三、项目全寿命管理任务2CM——投资规模大、寿命周期长、建成以后不易更变和改造代价高、使用期远远长于建设期，等等Þ从建设项目的构思、投资决策、工程设计、施工建造、投入使用直到项目报废所经历的全部时间决策阶段一、项目全寿命周期4建设工程项目的特点1.1项目生命期及其阶段划分实施阶段使用阶段CM设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期项目全寿命周期建设意图决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估项目立项实施阶段编制设计任务书方案设计初步设计施工图设计施工正式动用使用阶段项目拆除开发管理(DM)设施管理(FM)项目管理(PM)全寿命管理（LCM）®项目全寿命周期运营运营准备保修3CM（1）决策阶段在有了投资建设的设想以后，需要通过一个系统的分析论证过程，对是否投资建设和如何投资建设等做出决策4建设意图：构思、构想·作用：决策依据可行®通过不可行®否定·内容：市场分析Þ必要技术分析Þ可能经济分析Þ合理4可行性研究CM（2）实施阶段项目投资决策做出后，一旦决定项目付诸实施，就进入建设项目的实施阶段。实施阶段的目的，是要形成建设项目的实物产品（资产）设计蓝图Þ形成工程实物（实现建设意图）建设意图和有关控制指标Þ具体化为设计蓝图·工程设计·工程施工构想蓝图现实®®项目实施：4项目管理：使项目目标尽可能地实现4CM（3）使用阶段使用和运营是投资项目的最终目的，使用和运营阶段是建设项目的产出与投资目标实现的阶段。设施管理是要实现投资项目的保值和增值·设施设备的维护、更新·空间管理·能源管理·资产管理·建设项目后评价……4运营、生产4设施管理项目（设施）Þ有效地发挥作用；保值、增值实现Þ获得产出效益4项目（设施）报废CM1.2影响项目寿命期的因素Þ使用或闲置过程中，由于物理作用所发生的实体性磨损（1）物理因素（磨损）·主要表现：项目外观的破损；工程内部结构的破损·主要作用源：使用磨损；自然力的侵蚀5CM（2）功能和技术因素（磨损）·使用年限增加或其他因素Þ无法发挥原有功能、无法满足对其功能的要求·由于技术进步Þ原有工艺在技术上显得落后放弃或重置CM（3）经济因素（磨损）·使用年限增加或其他因素Þ继续使用在经济上变得不合理（4）社会和法律因素（磨损）·非经济性需求的变化提前报废拆除Þ引起工程寿命周期变化6CM1.3建设工程项目的寿命（1）物理寿命Þ在正常使用的条件下，从建设项目决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足正常使用的时间通常，建设项目的物理寿命较难以准确界定，因为其受到项目本身设计的合理性、施工质量、外界自然灾害、社会灾难等各个方面的影响CMÞ在工程项目的决策、实施及投入使用之后，到其功能不能满足使用需要所经历的时间（2）功能寿命建设工程项目功能丧失受多种因素的影响，主要是物理损耗、技术进步、业主需求的变化等原因导致的。功能寿命既取决于工程自身的内部因素（如设备、施工质量的可靠性），又取决于外在因素（如技术进步、业主要求变化），这些内、外因素具有随机性，因此，建设工程项目的功能寿命具有不确定性7CM《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满的自动续期；非住宅建设用地使用权限期间届满后的续期，依照法律规定办理。由于住宅项目只是建设项目的一种，所以很多情况下，必须根据土地使用权的期限来考虑建设工程项目寿命（3）法律寿命Þ法律上规定的工程项目的合理使用年限我国现行法律法规，要求设计文件应对建设工程项目的合理使用年限加以明确CM工程项目使用年限越长，每年所分摊的建设成本就越少；但是随着使用年限的增加，为维持工程项目原有功能，每年需要的运行费用（如能耗提高）和维修费呈现上升趋势。因此，如果按照某一年限使用工程项目，由平均年资本成本和年运行成本构成的项目年平均使用成本最低，这一年限称为项目的经济寿命（4）经济寿命Þ工程项目从决策、实施及投入使用之后，到继续使用在经济上不合理而被报废拆除的时间工程项目经济年限，是随着使用年限延长由运行和维护费用的提高和资本成本的降低决定的8CM全寿命周期管理的目标之一，就是为了实现建设工程项目生命周期的成本最低，从而达到提高投资效益的目的二、项目全寿命周期成本Þ从项目设想策划到建成投入使用，直至工程寿命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入的总和，包括建设成本和运行成本·工程寿命周期环境成本·工程寿命周期社会成本·工程寿命周期经济成本CM生命周期成本初始成本未来成本一次性成本重复性成本改建成本大修成本运行成本维护成本修理成本管理成本4生命周期成本——按时间9CM生命周期成本建设成本使用成本运行和维护成本替换成本改建成本大修成本能源成本劳动成本材料成本机械成本供暖成本制冷成本照明成本通风成本供水成本供气成本管理成本4生命周期成本——按要素CM前期工程费建设工程费维修维护费能源使用费日常管理费残值处置费重置更新费可能的灾害损失费用业主号Þ综合考虑生命周期成本建设成本（初始成本）使用成本（未来成本）10CM实际费实际费用发生用发生10%T立项设计施工使用拆除费用（%）0节约成本节约成本的可能性的可能性Þ预计投资量及运营成本量，取决于项目规划和设计的结果CM·前期和设计阶段决定了项目生命周期内80%的成本4“二八定理”(帕雷托定律）4建设投资应在工程实施（开工）前已经全部确定·初步设计阶段决定了工程80%的投资·合理投资满足项目功能和使用要求的投资·全寿命费用最小Þ投资的合理控制11CM三、项目全寿命管理任务Þ通过项目前期的策划和设计，综合考虑建造、运营直至拆除的全寿命周期的项目优化，以及项目决策、实施、使用各阶段协调和控制，以使项目在预定的时间和投资范围内顺利完成，达到所要求的工程质量标准，满足项目投资者、经营者以及最终用户的需求4内涵Þ通过项目使用期对物业设施的财务控制、空间协调和运营维护，以使工程项目增值，创造尽可能大的效益从环境和可持续角度，在全生命周期的各个环节上，通过合理的规划设计，采用节能、节水的设施，采用节约型、无污染的环保材料，加强可回收物的收集和利用，实现施工废料处理、一次性装修到位等措施，全生命周期成本最小的前提下，达到环保与可持续的目的，提高工程项目建设的社会效益CM4全过程管理-决策阶段®开发管理（DM）-实施阶段®项目管理（PM）-使用阶段®设施管理（FM）在传统的管理模式中，DM、PM和FM相对独立，造成全寿命周期不同阶段用于管理的信息和决策依据割裂在传统的管理模式中：·决策和实施阶段对运营阶段的潜在影响重视不够、考虑不周；·决策和实施阶段生成的许多对设施管理有价值的内容，往往不能在运营阶段被直接、准确的使用。由此，造成资源的严重浪费，导致预期的工程项目的寿命周期难以实现12CM4全寿命周期管理各阶段的任务·决策阶段开发管理Þ项目决策策划基本内容包括：项目环境调查与分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、风险分析•首先，是对建设环境和条件进行调查与分析，包括对自然环境、宏观经济环境、政策环境、市场环境、建设环境（能源、基础设施等）等进行调查分析•然后，在此基础上对项目进行定义，→将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有策略性运作思路的方案→明确开发或建设目的、宗旨和指导思想，确定项目规模、组成、功能和标准，初步确定总投资和开发建设周期等项目定义CM·实施阶段项目管理•虽然设计阶段发生的费用在工程总投资中的比例较小，但是建设工程项目决策以后，设计阶段就成为工程成本控制的一个关键阶。→一方面，设计对建设工程项目投资的影响程度可达80%以上，如由于设计人员对材料的认识不足，或其他原因导致有些设计的安全系数大大超过了设计规范要求，由此造成的项目投资的增加和浪费→另一方面，设计工作质量的好坏，对项目使用功能将产生长期的影响，进而影响项目运行与维护成本设计阶段因此，设计方案的优化对建设工程项目全寿命周期的影响非常重要和必要，加强设计阶段的管理是搞好项目建设的基础Þ以运营为导向13CM•建设工程项目的施工阶段是项目全寿命周期中的一个重要阶段，它是把设计图纸和原材料、半成品、设备等形成工程实体的过程，是建设工程项目使用价值和价值实现的主要阶段→对施工阶段进行管理是为了实现建设工程项目的质量、时间、费用等目标。在这一阶段建设工程项目管理的好坏，是决定项目成功或失败、影响项目使用成本的重要环节施工阶段CM•建设工程项目使用阶段或称项目的运营阶段。建设工程项目投入运营以后能否达到设计的要求，实现其功能，关键就在运营期的管理→使用阶段管理的目的就是维持项目的使用功能，保持高品质的工作和生活空间，控制项目运营费用，提高投资效益，改善营运能力·使用阶段设施管理14CM•长期设施管理计划（战略、策略性计划）•短期设施管理计划（日常执行性计划）•设施融资分析及财务管理•不动产处置和管理•内部空间规划、空间标准以及空间管理•新建或改建项目的建筑规划和设计•新建或改建项目的建设工作•设施的日常运行和维护•通讯、安保等支持服务Þ设施管理的职能设施管理者需要负责组织内部所有的与设施相关的业务，因此其所涉及的功能和职责非常的广泛和复杂。国际设施管理协会（IFMA）所定义的设施管理九大职能如下。CMÞ设施管理可能范围15CMÞFM功能定义设施管理功能定义维护和运行管理资产账目服务监督/跟踪功能运行投资价值跟踪运行成本跟踪全寿命成本跟踪资产管理能量消耗运行效率说明/配置维护/改造空间管理采购/安装预防性维护项目实施问题定义/配置空间运用管理搬迁管理空间规划空间预测/计划空间占用后评估标志摆设占用计划堆放/分区平面布置功能设计面积管理/计算空间布置空间分配空间适用性评价火灾预防保安服务空间占用后评估仓库管理保管工作计划复印/印刷服务危险品/回收利用广告建筑评估场地选择/获取租约管理建筑采购公共关系CM®全寿命集成化、统一化管理16CM虹桥综合交通枢纽虹桥商务区（核心区）枢纽核心建筑——建筑面积：150万M2——26.26平方公里四、上海虹桥综合交通枢纽开发策划CM·枢纽主要交通功能设施各类公交线路40-60条。社会车辆、出租车、巴士等各种停车位10000个以上。枢纽区域内市政道路33条；快速集散系统及“一纵三横”高架道路与外部连通。道路交通轨道交通共5条线（2号线、10号线、5号线、17号线、青浦线），在枢纽设2个站，地铁虹桥机场T2站含2号线与10号线；地铁虹桥高铁站含2号线、10号线、5号线、17号线、青浦线。轨道交通建筑面为17.36万平方米，有公交、轨道交通、长途客运等功能。停车位3112个。西交通中心建筑面积28.90万平方米，规划2020年年旅客吞吐量5272万人次。共30线16台，其中10线城际铁，20线为高铁。高铁虹桥站建筑面积为16.60万平方米，规划2020年旅客年吞吐量为500-1000万人次。共10线10台。磁浮虹桥站建筑面积28.60万平方米，包括停车场、轨道交通、公交等功能，提供小型车位2732个、大中型车位240个。东交通中心以2015年为目标年，满足年旅客吞吐量4000万人次、货邮吞吐量100万吨，年飞机起降30万架次。新建一条3300米×60米跑道、西航站楼（T2）总建筑面积36.26万平方米、站坪机位91个、4.5万平方米西货运站及公用配套设施。虹桥机场扩建工程17CM虹桥综合交通枢纽开发策划研究项目策划：-对未来的一种描述-对未来的一种引导-一个循环往复过程Þ项目策划，是在项目建设前期，通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，提出方案建议，使项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的“设计任务书”：业主要什么CMÞ虹桥综合交通枢纽的建设与运营面临许多迫切需要解决的没有遇见的新问题和内容，本课题的研究