项目分析

房地产投资基金的SWOT分析及政策建议摘要：房地产行业是资金密集型行业，对于房地产业来说，获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手，揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况，使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素，提出发展房地产投资信托基金的政策建议。1当前房地产金融的风险由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏几大风险：（1）房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。（2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。（3）“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。（4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险。（5）土地开发贷款有较大信用风险。2房地产投资基金分析2.1房地产投资基金的优势分析（S）（1）房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。（2）房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。2.2房地产投资基金的劣势（W）（1）目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。（2）我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代，没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系，大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。（3）我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄，储蓄幅度仍然很快，而房地产商也有大量的需求，但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成，这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题，有必要进行构建使其完备。2.3房地产投资基金的机会（O）（1）投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。（2）市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中，这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。（3）需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55％来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动时，不至于直接影响到房地产业发展。2.4房地产投资基金的风险分析（T）（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。3发展房地产投资信托基金的政策建议3.1建立健全相关的法律制度法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。3.2明确税收优惠待遇房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。3.3严格监管，强化信息披露国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。3.4建立交易平台。解决流动性问题标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖，具有很好的流动性，这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台，流动性不足，成为限制信托业发展的一大问题，如果发展房地产投资信托基金，就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度，建立面广、公平、公正和公开的交易平台，提高其流动性。二项目定位（一）项目劣势分析1、项目周围生活配套设施较少，缺乏大型超市等购物中心；2、周围遍布的是高科技区域和办公区域，缺乏生活气息；7、苏活周边已建项目存在很大的竞争压力，市场容量已有饱和趋势；9、户型结构在美观上无可置疑，但价格上会比较昂贵，不适合大众群体，客户资源相对较少。11、建筑外墙色彩与周边项目相比，没有特别之处，无法体现价值区分。（二）项目优势分析1、龙马潭区宏观经济良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力2、龙马潭区人口基数大，流动人口量大，具备优良的人口基数保证；3、本案不直接临街，但进出又比较方便，利于居家；4、户型面积搭配合理；（三）项目定位在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后，我认为本案在定位上应当区别于目前位于回笼湾街区的所有项目，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。因此我认为本案应定位成欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。主题命名：凤林山庄1）消费群体定位第一类：年龄层次在20-35周岁的中低收入阶层或新青年，迫于事业上的起步或新家庭组成，资金本不宽裕，其首选应当是经济实惠的价格以及交通利于工作的居住场所；第二类：经商多年有一定经济基础的批发商家等，由于在外经商的不定性常年住所难定，在有一定的经济基础后，多益期待一种归属感；第三类：住宅投资者，这部分客户群对自己而言不缺乏居住地，甚至于有数套属于自己的产业，看中的是地段的优势以及城市今后发展的产业增值空间，对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的理想之处。2）目标消费市场定位公交批发市场（食品、服装、鞋类）、五交化一条街、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。3）诉求范围定位回龙湾街区、商贸区；小市旧城居民街区；城北新区和龙马新城部分街区；北城旧城居民街区；南城旧城居民街区。一、SWOT分析SWOT是指优势（Strength）、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threat)。优势通常包括：地块方整、大规模社区、周围环境幽雅高贵、生活机能完备、公共设施充足、景观视野良好、学校优良等。劣势通常包括：地块狭小、附近有令人厌恶的设施、地处旧城区附近建筑物老旧、道路条件差交通不便、市场吸纳量不足等。机会通常包括：房型与面积多寡、施工期的长短、整体规划的幽静或热闹、容积率的高低、地价低、公设比低、停车位的有无等。威胁通常包括：附近竞争楼盘的多寡、产品价格竞争的强弱、附近现房的量与价格的干扰等。例：某楼盘SWOT分析（一）优势1.本项目地块完整，面积广大，两面临路，在产品设计上可充分发挥,气势宏伟。2.本项目地段优势明显，距某名校和某商圈不远，临近规划中的地铁站及新增绿化带，未来可望形成附近社区主要的休憩和消费场所，附近住宅及商业有巨大发展潜力，可作为本项目营销的重点诉求。3.本项目规划为住宅楼，房型和面积多样化，施工期长，针对本地区中高收入自住或换房客户为诉求对象，在付款方式上一次性付款较其它楼盘折扣高，有利本项目目标客源的掌握。4.本项目生活机能完备，可作为广告策划点的设施有：学校、大卖场、商圈、警署等。5.本项目地块面积大，在可建地块日渐稀少的今天，更显弥足珍贵，可塑造大型住宅社区的良好形象。6.本项目闹中取静，基地深达百米，临路车少幽静，具备优越的居家环境。（二）劣势1.本项目临路条件差，道路狭窄，影响一个大型社区人员、车辆的进出。2.本项目未临区域主干道，周围道路狭小，车辆进出不便，影响现场交通动线引导。3.本项目所在区域虽临近拟建中的地铁车站，但周围城市发展及旧城改造步伐较慢，周边仍有工业厂房，对本项目地段及生活环境的诉求有负面影响，不利于产品高级感的塑造。4.本项目位置偏离市中心，不利于吸引市中心的客户。（三）机会1.本项目规划为多层和小高层的住宅小区，房型和面积多样化，施工期长，针对中高收入以上自住或换房客户为诉求对象，在付款方式上一次性付款较其它楼盘折扣高，有利于本项目目标客源的掌握。2.本项目以优越的企业形象及施工品质为号召，容易博得客户对本产品及施工品质的认同与信赖，有利于本项目的营销诉求。3.本项目营销手段与众不同，鸭子划水式的酝酿造势在正式开盘前已打下了良好的客源基础。4.本项目区域内人口稠密，商机蓬勃，换房客户与第一次购房族大有人在。（四）威胁1.本项目所在地区已推出及酝酿中的大小竞争楼盘多，价格竞争激烈，且整体市场供过于求的情况日益严重，较不利于本项目价位的创新塑造。2.本项目户数规模及总销金额庞大，虽在地段和产品规划上与附近竞争楼盘有所区隔，但诉求对象亦多重叠，客户易被市场瓜分，不利于本项目目标客源的掌握。倘若市场吸纳量不如预期，势必影响本楼盘的消化，增加销售风险。3.由于市场供应量太大，膨胀过快，客户对房价上涨的抗性日益强烈，加之政府透过媒体频频打压，并陆续推出平抑房价的措施，使客户普遍持观望的心态，市场交投停滞不前。因此，现阶段在价位走高不易的情况下，宜采取保持稳健的价格策略，以应对市场景气的不确定。二、制定目标通常在SWOT分析后，发展商会对项目设定一个目标(Objective)。此一目标，主要是针对财务目标而言，通常包含了利润目标、销售目标两种。有时，还会包含一些次要目标,如公司声誉的创造、对社会的回报等。但无论如何，对主要目标的确定，是产品定位成功的充分条件。三、策略选择在目标清楚之后，我们就可以依照项目所拥有的机会、公司所拥有的资源和制定的目标，发展出适当有效的策略类型。策略类型大致分为以下三种:1.全面成本领先策略。即努