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重庆市主城区房地产市场总结（2017年上半年）2017年7月目录：1.宏观环境：“稳”字当头，利空频出，经济开局良好。2.宏观市场：政策收紧，严控预售，库存见底，量价高走。3.业态表现：核心缺货，近郊二环走量，改善、投资爆发。4.企业竞争：业绩大涨，库存失衡，拿地迫切。5.土地市场：供需双涨，南沙主导，外企活跃，高溢价多。6.后市预判：政策趋紧，成交量跌价涨。“稳”字当头，利空频出，经济开局良好。宏观环境经济环境经济（GDP）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。经济开局良好，房地产行业增速收窄。10.1%11.4%12.7%14.2%9.7%9.4%10.6%9.5%7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%01000002000003000004000005000006000007000008000002004年-2017年1季度全国GDP走势生产总值增长率5.9%12.2%15.5%24.4%1.0%11.8%7.5%7.4%4.7%7.2%2.0%3.8%8.6%7.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0100002000030000400005000060000生产总值增长率2017年1季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017年年度目标6.5%左右。2017年1季度，全国房地产行业GDP增速7.8%，房地产行业增速大幅上涨。2004年-2017年1季度全国房地产行业GDP走势经济（CPI&PMI）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。PMI维稳、CPI扩张，缓和经济下行压力。2.522.41.82.52.32.321.61.61.41.50.81.41.41.51.21.41.621.61.31.51.61.82.32.32.321.91.81.31.92.12.32.12.50.80.91.21.550.550.250.350.450.85151.751.151.150.850.350.149.849.950.150.150.250.25049.749.849.849.649.749.44950.250.150.15049.950.450.451.251.751.451.351.651.851.251.245474951530123452014-2017年5月全国经济环境变化全国CPI制造业采购经理指数PMIPMI=50%，5月PMI51.2%，位于临界点上，且连续8个月保持在51%以上，继续保持稳中向好发展态势；CPI=1%，5月CPI同比上涨1.5%，涨幅较4月上涨0.3个百分点，高于临界点，步入爬行式通胀期。经济（固定资产投资）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。固投增速企稳回升，房地产增速提高，支柱产业作用明显。26.6%26.0%23.9%24.8%25.9%30.0%23.8%23.8%20.3%19.1%15.2%9.8%8.1%8.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01000002000003000004000005000006000007000002004年-2017年5月年全社会固定资产投资全社会固定资产投资(亿元)全社会固定资产投资增速29.6%20.9%22.1%30.2%23.4%16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%8.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0200004000060000800001000001200002004年-2017年5月房地产开发投资房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资额增速2017年1-5月，全社会固定资产投资20万亿，增速8.6%，增速比去年全年加快0.5个百分点。2017年1-5月，房地产开发投资近4万亿，增速8.8%，较去年同期上涨1.9个百分点。经济（进出口）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。外贸出现积极变化，出口形势良好，进口需求高于预期。35.5%22.4%20.6%18.4%7.8%-16.3%33.9%17.2%3.3%5.7%2.4%-7.0%-0.9%19.8%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0500001000001500002000002500003000002004年-2017年5月进出口总额进出口总额(人民币亿元)进出口总值增速49103626487759793627100395820301070231232411293591371311438841411671384095878746436542746337773297795276861894699113161114801121038120358104336104936488482004年-2017年5月进口、出口总额出口总额(人民币亿元)进口总额(人民币亿元)2017年1-5月，进出口总额10.76万亿，同期增速19.8%，增速上涨。出口5.88万亿元，同期增长14.8%，增幅小涨，进口4.88万亿元，增长26.5%，增幅收窄，导致贸易顺差态势扩张，整体贸易形势有所好转；部分一带一路沿线国家进出口增长较明显，以俄罗斯、巴基斯坦、波兰、哈萨克斯坦和印度等国进出口总值占比较高，整体而言，17年外贸发展存在许多有利条件，进出口积极变化增多。经济（社会消费品零售总额）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。社零总额增速持续下行，消费动力继续低于预期。13.3%12.9%13.7%16.8%22.7%15.5%18.3%17.1%14.3%13.2%12.0%10.7%10.4%10.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%05000010000015000020000025000030000035000020042005200620072008200920102011201220132014201520162017.1-52004年-2017年1季度社会消费品零售总额社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额2017年1-5月，社会消费品零售总额14.3万亿，较去年同期增长10.3%，增速较2016年下降0.1个百分点。楼市影响多地相继出台限购限贷政策，遏制房价过快上涨。08'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310'0510'0710'0910'1111'0111'0311'0511'0711'0911'1112'0112'0312'0512'0712'0912'1113'0113'0313'0513'0713'0913'1114'0114'0314'0514'0714'0914'1115'0115'0315'0515'0715'0915'1116'0116'0316'0516'0716'0916'1117'0117'0317'05CPIPMI警戒线（CPI=1，PMI=50）9.27抑制房价政策①首付40%，贷款利率1.1倍②连续加息至08年10月，最高达7.83%1.29救市①首付2成，利率7-8.5折②税收减免，契税按1%收取4.15，新政；两江新区①2套首付50%，利率1.1倍；②一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；③两江新区中国地三区1.28新国八条、渝房产税①二套首付60%，限购一线到二线城市；②重庆对高端房收取房产税新国五条①提高二套房首付比例、贷款利率；②住房流转所得税20%；③房产税；④加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。分类调控支持首套房贷限购相继取消“不动产登记”征意见“9·30”房贷新政放宽公积金贷款央行降息降准降息通道开启支持住房需求促楼市平稳发展不动产登记试点公积金政策放宽降低首套房、二套房最低首付款比例“三无”需交税重庆预售新政央行上调政策利率全国多地出台限购限贷行业行为规范政策出台重庆二套公积金限制政策环境2016-2017政策回顾调控加码，地方调控为主，全国调控为辅。201620171.30降企业税重庆地区降低房企所得税预售收入的计税毛利率2.2降低首付首套房首付比例20%，二套房首付比例30%2.29降契税首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%2.29降准下调存款准备金率0.5个百分点2.29重庆新政控增量，造需求3月两会利好信息政府去库存，5月1日全面营改增4.15规划国务院批复：原则同意成渝城市群发展规划5月公积金缴存比例下降8.31自贸区党中央、国务院决定，在重庆市、四川省等7个地方新设立自贸试验区10.15公积金新政连续缴纳6个月公积金可申请二手房公积金贷款；二手房贷款最长期限为30年10.23十三五规划五大功能分区均作出房地产开发规划1.7预售加强严格执行预售价格申报2.27信贷管理从四方面加强房地产信贷管理1.22预售管控抵押房地产不得用于预售1.13调整房产税向首次及以上购买普通住房的“三无”人员征收房产税9.28开启第一波限购潮24城政策收紧，限购限贷、提升首付2.28开启第二波限购潮42城政策收紧，认房认贷、限购限贷、3.31自贸区挂牌自贸区涵盖3个片区：两江片区、西永片区、果园港片区4.6住宅供应管理强化住宅用地供应管理，明确库存消化周期与土地供应的挂钩4.7限制违规资金流严禁资金违规流入房地产市场5.9公积金优先保障首套房中央定调2017年楼市因地制宜，提升门槛去杠杆，支持自住抑投资。分类调控基调不变地方调控为主去杠杆，扶自住、抑投资规范行业行为中央经济工作会议：“促进房地产市场平稳健康发展”要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为两会：“因城施策去库存”三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务三亚涞水县广州赣江厦门惠州固安福州南宁佛山珠海湛江东莞深圳张家口怀来涿州上海嘉善县苏州嘉兴杭州南昌武汉长沙成都贵阳南京无锡滁州合肥石家庄济南郑州青岛保定承德廊坊天津长春北京徐州太原平潭泉州南京扬州海南唐山西安济南宁波兰州沈阳新一轮全国调控潮2017年2月-5月，各地再一波调控风潮涌现，调控范围蔓延至西部重点城市。调控继续升级，限购、限贷、限售、限价等多面齐抓稳楼市。新一轮全国调控潮调控手段：1.限购：外地户籍普遍限购1套，本地户籍以限购2套为主；扩大限购范围；不承认个税或者社保补缴证明；限购从新房扩大到二手房。2.限贷：二套房“认房又认贷”、提高首套房、二套房首付比例，部分三套停贷。3.限卖：普遍取得产权证后2-3年方可上市交易。4.针对假离婚：北京本地单身人士（含离异）限购2套更改限购1套，并且首套房按二套房贷款利率计算；5.控制地价：修改土拍规则，比如杭州，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例。6.