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陈村旧改项目可行性研究调整报告世联地产股份有限公司2010.2谨呈:粤鸿基地产有限公司第一部分.项目初判——基于项目属性的基本判断项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。项目区位本项目N陈村大道永宁街项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。芳村禅城番禺顺德15.6公里12.6公里15.9公里19.1公里项目交通本项目至顺德/中山/珠海至广州至中山/珠海/江门/顺德至广州至佛山陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利；佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州；广珠西线：至广州/中山/珠海；广珠公路：至广州/中山/珠海.项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，20分钟车程内辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。中国邮政锦龙纸类制品市场工商行政管理局陈村新区项目四至本项目N地块原貌地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。12345678910111213141516171819202122231新君悦大酒店2顺联广场3柏丽城市广场4陈村广场5梁适华体育馆6中山公园7精博中英文幼稚园8中国邮政9欢乐幼儿园10陈村医院11华润万家12吴维泰纪念小学13中国农业银行14德江百货15丽新百货16民乐福平价便利店17汇光百货商场18钊林公园19民润市场陈村分店20新利新商业广场21顺德信用社22陈村镇中心小学23又一城商场项目周边配套成熟，5-10分钟的生活圈内涵盖了学校、医院、市政公园、购物休闲等一切生活所需。本项目步行5分钟项目配套项目认知项目地块范围N西、南面临河涌旧民居地块内原有河涌镇中心旧民居地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处占地面积:55.866695万平方米需拆迁用地面积：24.392280万平方米需拆迁户数：1579户陈村镇中心百万平米旧改项目超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。百万平米镇区大盘[项目小结]规模●城央最大规模社区区位●陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广规划●城市未来发展重点区域，发展空间大环境●片区居住环境成熟、纯粹资源●享受城市成熟配套交通●纵横交通双向拉动，便利度高属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目第二部分.宏观市场前景——基于城市发展的视角寻找机遇09年上半年佛山供销对比（单位：万㎡）0204060801001201月2月3月4月5月6月供应面积成交面积佛山08年上半年与09年上半年供应对比（单位：万㎡）0204060801001201月2月3月4月5月6月08年供应面积09年供应面积受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位佛山市08年上半年和09年上半年成交对比0204060801001201月2月3月4月5月6月万㎡4800500052005400560058006000元/㎡08年成交面积09年成交面积08年成交价格09年成交价格近年佛山成交走势010020030040050060007年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年万平方米30004000500060007000元/平方米成交面积成交均价从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比09年上半年的6322元/㎡下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月9日沪综指盘中创出3123点。温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策国务院总理温家宝在7月7日和9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。13宏观政策初显成效：房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效．宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑为什么回暖？外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台扩大内需——从出口大国转为消费大国途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效.宏观政策初显成效：政策视角为什么回暖？民间信心回升：股市10年呈明显回暖在宏观政策的刺激下，2010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；近期股指持续冲高，上证指数在3000点附近仍然有上升的空间。上证指数—日K线图民间视角为什么回暖？刚性需求支撑：将近1年的需求压抑供给稀缺：10年上半年供应大幅下降供需层面679.39701764.04496.301002003004005006007008009002005200620072008“高价下的需求抑制”：2005年开始，佛山的商品房住宅价格高速增长，2007年住宅价格同比增长达到34.9%，创历史新高；另一方面是成交量的急剧萎缩，2009年佛山一手房成交量同比下降近35%。10年供给大幅下降：受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。宏观市场：回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性参照案例：上海的经验65007000750080008500900095001000010500110002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月100000015000002000000250000030000003500000均价销售面积第1次下跌金融政策间接影响需求端客户由观望到看跌，价格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化第2次下跌结构调整影响供应端政策消化后价格与成交量回升，但由于后续新增供应压力供大于求，价格再度探底政策放开/供应调整到位上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，价格调整到位，交易量稳定，价格再度理性上升当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与09年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前项目在售产品在售价格上门情况成交情况中海文华熙岸270平联排别墅20000元/平米每天上门客户约15-20批别墅成交3套，复式2套佛山雅居乐230-250平米9300元/平米约20批/天成交3套特价房，4套商铺金地九珑璧170-190四房，250楼王，310-330联排别墅四房8800元/平米楼王10000元/平米别墅17000-20000每天约20-30批1套别墅，2套楼王，5套四房天湖郦都250-320湖景单位12000-15000元/平每天约40批成交15套东方水岸88-143平米7000-8000元/平米每天约10批左右成交6套凯德瀚城134-139平米3房，180平米4房8300元/平米总上门量约300批左右无成交保利花园130-170平米11500元/平米总上门量约350批左右成交15套中海万锦豪园165平米13000元/平米（装修），11500元/平米（毛坯）总上门量约200批左右成交5套表：10年国庆“黄金周”禅桂市场主要项目销售情况宏观市场：在10年市场价格一路高涨之下，近期佛山市场客户观望情绪已开始抬头，市场成交量出现下滑2007年2009年2010年2010年经济背景：全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足政策手段：1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为经济/社会背景：全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标经济/社会背景：在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫政策手段：1、产业结构调整深化2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系2009-10年将以刺激内需的政府大规模投资为主；2010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实宏观市场：2010-11年后期趋势——中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启