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远洋远航，2012领袖岛城之路！！青岛远洋自然项目营销策划竞标报告壹壹壹序言：远洋地产在青岛序言：远洋地产在青岛2青岛房地产市场已经进入大品牌的新时代青岛房地产市场已经进入大品牌的新时代放眼大青岛，风云际会，各大开发商纷纷抢滩布局国际都市青岛。有本土豪强坐镇有一线大佬抢滩3远洋地产将以“共同成长相伴一生”的理远洋地产将以共同成长，相伴一生的理念深耕青岛，在高品质住宅领域独占鳌头¾“客户年”2011200920102008¾“品质年”¾“产品年”¾“精细年”远洋地产屹立在时代的前沿，一路走来，现在已经凭借自身的不懈努力，实现18年18城50盘的深耕和布局。努力，实现18年18城50盘的深耕和布局。远洋地产青岛布局路线图品牌影响力其它项目远洋公馆远洋自然远洋风景4时间20112012贰贰值标贰浮山后价值新坐标1项目印象1、项目印象2、项目目标52011年当市场还在犹豫是否在政策的强2011年当市场还在犹豫是否在政策的强压下，对降价问题遮遮掩掩的时候，远洋产亮答市地产以一份漂亮的成绩单回答了市场开盘：228套目前：391套目前：391套套6一期总套数：774套2012年远洋风景二期即将杨帆远航！1项目印象中产聚集区z未来青岛第五大商圈z中等规模z主力小户型z高层住宅项目型z高层住宅项目项目基本经济技术参数占地面积：32185㎡户型面积区间数量比例室总建筑面积：146609.2㎡商品房建筑面积：86586.6㎡商业建筑面积：18784.9㎡一室一厅48.66-50.3616013.75%两室两厅83.78-87.0683271.48%10029-1017686739%容积率：3.5设施：商业100.29101.76867.39%三室两厅124.1-125.95867.39%浮山后浮山后82项目目标品牌目标、企业目标通过项目品牌运作，在远洋风景一期成功的背景下，延续企业的品牌价值具体营销目标具体营销目标销售价格：13500元/平米（毛坯）销售额：2012年6月份开盘，实现回款12亿12亿目标，对我们意味着什么？12亿目标，对我们意味着什么按13500元/㎡计算，我们需要商品房全部清盘月均109套9月均8700平米目标解析品牌目标现状：远洋风景一期树立极高的市场口碑效应，赢得客户的信任和肯定品牌目标通过项目品牌运作，延续远洋地产在青岛的高端品牌形象，为企业后续发展奠定基础实现销售均价13500元/平米价格目标现状：浮山后区域周边在售项目价格平台在实现销售均价13500元/平米速度目标11000-13500元/平米之间现状2011年前三季度市北崂山区成交量最2012年完成销售额12亿，实现项目住宅清盘，月均成交109套，8700平米现状：2011年前三季度市北、崂山区成交量最高的项目为实现9.37亿元新政延续，市场成交量下降，存量增加思考：加思考：1、90/70——不得已为之，or市场趋势？2、郊区三房，还是市内两居？103、以小户型为主的风景二期与大户型为主的风景一期能有机结合一起吗？4、淡市下清盘——凭什么？叁叁叁乘势而上可事半功倍乘势而上可事半功倍市场大势判断11Q1：90/70——不得为之不得已为之，or市场趋势？or市场趋势？12青岛2008-2011年商品住宅供应量走势图1市场现状青岛：11年淡市弥漫，楼市谨慎中前行市场形势不容乐观青岛20082011年商品住宅供应量走势图（单位：万平米）906.7930.281103.9480010001200慎中前行，市场形势不容乐观目前受信贷政策影响，11年青岛商品住宅市场的608.87200400600800供应量会大幅增加，而客户受限购与限贷影响，成交量下降，会低于2010年。供应量——2011年，开发商为回笼资金，众多项02008200920102011预计青岛2008-2011年商品住宅成交量走势图（单位：万平米）供应量年，开发商为回笼资金，众多项目扎堆开盘，市场供应量增加，达到近几年的顶峰。成交量——受政策影响2011年住宅成交量将大（单位万平米）625.66608.08414.97400500600700成交量——受政策影响，2011年住宅成交量将大幅萎缩。成交均价——商品住宅主要是以打折优惠幅度吸引客户均价或将出现小幅下降的情况262.210100200300引客户，均价或将出现小幅下降的情况。在淡市延续的市场背景之下，2011年青岛房地产市场较往02008200920102011预计13年供应量激增，成交量出现大幅萎缩，成交价格小幅下降，市场形势严峻。浮山后片区场整体概况：位处崂山与市北两区之间，占天然自然资源优势，吸纳市南市北部分高端客户，未来将成为青岛兼然自然资源优势，吸纳市南市北部分高端客户，未来将成为青岛兼居住和度假功能的第一选择z市南市北板块：市政府所在地，是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区，城市与海资源的城阳板块高新区板块心资源及配套集中区，城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值z崂山板块：李沧板块北部中心规划、产业崂山板块：背依崂山风景区，具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，是青岛的居住和度假功能区四方板块老城区李沧板块未来CLD崂山板块环境浮山后板块功能区z浮山后板块位处崂山与市北两区之间，占天然自然资源优势，吸纳市南市北部分高端市南市北板块政府、CBD环境环境自然资源优势，吸纳市南市北部分高端客户，未来将成为青岛兼居住和度假功能的第一选择开发区板块环境、资源14区域群雄逐鹿图已售项目待售项目区域群雄逐鹿图金光丽园开泰锦城懿品御府香邑暖山鲁信含章花园金光丽园君利大陆馨园青建依山半岛中广宜景湾崂山区浮山后片区香邑暖山远洋风景万科蓝山中海紫御观邸国隆驻青大厦中广宜景湾市北区浮山后片区颐惠园中海紫御观邸盛世美邦香缇树凯旋花园欧典商苑市北区盛世美邦青岛印象山海厦泓久花园15市场特征一：市场特征一：受政策影响，成交量环比下降，市场存量环比上区域供应量（所占比例）单位：万㎡供应：2011年前三季度市北区供应96.65万平米，升开发区197.86(23.9%)城阳区160.08(19.4%)李沧区147.05(17.8%)崂山区供应83.53万平米，供应量整体均呈上升的趋势。成交：2011年前三季度市北区共成交28.12万平米，崂山区共成交3159万平米。成交量与去年同期相比均市北区96.65(11.7%)四方区90.16(10.9%)崂山区83.53(10.1%)崂山区共成交31.59万平米。成交量与去年同期相比均有所下降。存量：2011年前三季度市北区住宅存量为68.53万平市南区51.13(6.2%)总计826.46米，崂山区存量为51.94万平米；存量均比去年同期有所增加。16市场特征二：市场特征二：在改善型需求受限购影响的情况下，89-100平米两居刚需产品集中释放，且有紧凑极致化趋势米两居刚需产品集中释放有紧凑极致化趋势中海·紫御观邸万科蓝山鲁信含章花园青建·依山半岛香缇树香邑暖山城建·竹韵山色金光丽园区域项目名称建筑面积容积率主力面积60708090100110城建竹韵山面积区间120210280远洋风景130140市北高层万科蓝山2044003.089~90中海·紫御观邸2479234.50210、280青建·依山半岛1494472.7082~93香缇树598002.9276、90崂山鲁信含章花园2590002.8861、96-107香邑暖山2244301.8088、9817崂山高层金光丽园2000002.0384-92城建·竹韵山色1800001.6090-98远洋风景1452702.30135市场特征三市场特征三：：区域项目价格箱体主要集中在区域项目价格箱体主要集中在1150011500--1350013500（不含精装修）之间（不含精装修）之间18市场特征四：市场特征四：整体市场去化速度较慢，2011年前三季度市北区单个项目最高销售额为9.37亿，崂山区为8.98亿年份项目名称产品推售量消化量销售额月均销售年份项目名称产品类型推售量消化量销售额（亿元）月均销售中海紫御观邸高层811套/179127平米85套/16740平米3.9121套/月，4185平米/月香缇树高层259套/24682平米34套/3209平米0364套/月321平米/月2011年（市北区）香缇树高层259套/24682平米34套/3209平米0.364套/月，321平米/月万科蓝山小高层高层627套/79628平米189套/26681平米4.0519套/月，2668平方米/月青建依山半岛高层1440套/143162平米916套/84355平米93792套/月8436平米/月青建依山半岛高层1440套/143162平米916套/84355平米9.3792套/月，8436平米/月年份项目名称产品类型推售量消化量销售额（亿元）月均销售（加上蓄客期）2011年鲁信含章花园高层218974平米/2636套73194平米/603套8.987319平米/月；60套竹韵山色多层高层134591平米/1393套27019平米/236套2.692702平米/月；30套2011年（崂山）金光丽园小高层高层112996平米/1250套28695平米/346套2.942870平米/月；35套香邑暖山多层12647平米/121套2412平米/24套034241平米/月；3套19香邑暖山高层12647平米/121套2412平米/24套0.34241平米/月；3套市场特征五市场特征五：：市北及崂山区未来潜在供应量巨大，预计至少在184万㎡以上竞争将异常激烈少在184万㎡以上；竞争将异常激烈属性项目名称物业类型总建面（万㎡）已售面积（万㎡）存量（万㎡）鲁信含章花园高层21.9183.9竹韵山色多层、高层13.512.60.9香邑暖山多层、高层1.31.00.3金光园小高高在售金光丽园小高层、高层11.3101.3万科蓝山高层，花园洋房14.49.15.3中海紫御观邸高层181.716.2香缇树高层52822香缇树高层52.82.2良辰美景高层2812.915.1远洋风景小高层、高层10.54.36.2青建依山半岛高层14.38.45.9花好月圆高层10.57.82.7开泰锦城高层5.7————懿品御府多层3.9————未售颐惠园高层50.9————凯旋花园CD区多层、高层23.7————中广宜景湾高层15.5————20盛世美邦高层6.5————青岛印象山多层、小高层、高层18————合计274.988.6184.22市场竞争区域市场竞争概况：政策影响下，价格和品质是决定成交量的关键性因素价格区间1400015000元/㎡（毛坯）远洋风景万科蓝山一层领导价格区间：14000-15000元/㎡（毛坯）产品类型：有经济型80-90㎡的两房；有135㎡的三房及210㎡的四房销售速度：相对区域项目去化速度中等，月均万科蓝山中海·紫御观邸层级导者销售速度：相对区域项目去化速度中等，月均20套左右香邑暖山价格区间：13300-13600元/㎡产品类型：经济型产品80-90㎡的两房为主销售速度：产品介于区域内高端与低端之间消化速度缓慢月均套二层追随化速度缓慢，月均3-4套层级随者金光丽园城建·竹韵山色青建·依山半岛鲁信含章花园三层级追随者价格区间：11000-12200元/㎡左右产品类型：青建依山半岛为首改型90-110㎡产品，鲁信含章花园主力为61㎡的套一紧俏户型销售速度：金光丽园竹韵山色月均约30套青21级者销售速度：金光丽园、竹韵山色月均约30套青建·依山半岛月均90套，鲁信含章月均60套区域项目价格竞争：2012年项目销售期的竞争主要来自两个梯度同级价位项目的价值竞争较低价位项目的价格竞争梯度，同级价位项目的价值竞争，较低价位项目的价格竞争同级价位项目的价值竞争项目名称项目价格（毛坯）万科蓝山14000中海紫御观邸15000中等价位项目的价格追赶项目名称项目价格（毛坯）香邑暖山13500香缇树13600较低价位项目的价格竞争项目