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超越区域建立标准北京来广营西B2地块的产品突围策略北京中原策划大赛作品技术中心·孙源/夏利玮/廖祺峰2012年7月定位思路击败竞争对手为导向的定位策略意大利队：针对不同的球队制定了不同的战略方针来西地块：针对不同的竞品制定了差异化产品竞争策略B2地块地块条件优势：交通便利劣势：拿地成本高先天质素平常区域市场同质化竞争激烈预期目标击败竞品项目最终结果执行过程(主观能动)意大利队先天条件优势：传统欧洲强队劣势：自信缺失负面新闻环绕竞技环境欧洲无弱旅预期目标打入决赛，冲击欧锦赛冠军最终结果执行过程（主观能动）成功晋级决赛启示以差异化产品力击败竞品项目客观条件客观条件2012年夏天，欧洲足坛硝烟再起，在享受酣畅淋漓的足球盛宴的同时，诸强间充满勇气与智慧的较量也给我们带来一些启示…SPAINITALY(player)IRELANDCROATIAUKRAINESWEDENFRANCEENGLAND欧洲无弱旅，面对诸强的层层绞杀，赛前并不被看好的意大利队是如何突围，并最终打入决赛？球迷：•《罗马体育报》发起的一项“意大利欧洲杯前景”的投票中，竟然有30%的人认为意大利队小组赛就将打道回府。专家：•欧洲各大博彩公司在大赛前为意大利队开出的夺冠赔率达到了1赔15，与英格兰并列第5，是欧洲传统强队当中最不被看好的。赔率：•甚至在本场对阵德国队的比赛之前，意大利队夺冠赔率还达到了1赔7，这说明全世界都认为德国能与西班牙会师决赛，但正所谓大热必死，意大利队这一次可以说是曝了一个小冷门。困境一：消失的自信•赌球、假球、战斗力下降、同性恋等一系列的问题困扰着蓝衣军团不利因素一•队中并没有世界级球星压阵不利困境二•欧洲杯之前的热身赛当中，意大利队又不可思议的以0-3负于了俄罗斯队不利因素三困境二：赛前种种的不利因素本项目来广营西B项目总用地面积：84684㎡；其中：住宅用地占地面积：54784㎡医院用地占地面积：29900㎡来广营西B项目总建筑面积：172839㎡；其中：住宅建筑面积：136959㎡医院建筑面积：35880㎡（无偿代建）09-11-605，C51医院用地LGY-09，R2二类居住用地0911-061，G1公共绿地地块编号用地性质用地面积（㎡）容积率地上规模（㎡）高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）空地率（%）LGY-09R2二类居住用地547842.5136959603030700911-605C51医院用地299001.235880303540650911-061G1公共绿地6005.746小计——84684——172839————————本项目地块主要规划指标：当前地块价值：形象普通，质素平常九州家园红军营东路（扩建中），年底建成在建农民安置房红星美凯龙红军营路（扩建中），年底建成西侧代征地块本项目在建农民安置房代征地块待建北苑二号路，计划明年底前建成待拆迁房屋待建北苑一号路，预计明年底前建成红军营东路红军营路洼里路本项目注：KPI（KeyPerformanceIndicator,）即关键考核因素各项指标以市场及客户的接受程度为评判标准，市场、客户接受程度高则高，反之则低关键考核因素综合评比：本项目在区域中不占优势678910北京城建世华泊郡中铁花语城北京城建筑华年北京华贸城润泽公馆天润福熙大道高低价值敏感度区位周边配套整体规划产品设计位置交通景观医疗配套教育配套生活配套容积率园林景观建筑外观高科技户型设计产品附加值本项目本项目困境：拿地成本高；无可依托的优势资源；区域竞争激烈•拿地成本高，楼面地价1.3万元/平米，远高于区域其他项目不利因素一•紧临农民安置房•周边四至范围内无可直接借助城市稀缺资源，不适宜打造档次更高的项目不利因素二•区域内中端项目供应量较大，如何突破重围减少竞争威胁是项目成功关键不利因素三开发商要求：打造品质型快销产品润泽公馆福熙大道花语城筑华年华贸城本案本项目房地产项目也似足球比赛，场上每个队员都是产品的一个环节，球队教练精心布置战术打法，以期击败其他竞争对手；而顾问就像教练，负责资源整合及建议，最终给出项目发展的最优建议，指导项目击败其它竞争对手——意大利队带给我们的启示我们如何突围？意大利国家足球队欧洲传统强队之一，4届世界杯得主，1届欧洲杯得主，稳固防守和防守反击是球队的战术特点。主教练：切萨雷·普兰德利曾执教亚特兰大，莱切，维罗纳，威尼斯，帕尔马，佛罗伦萨。2010年起，开始执教意大利国家足球队，合同为期4年。勇敢的心面对赛前种种不利因素，要想走下去，他们必须拥有一颗比赛开始，准备好了吗？Ready？GO!POLANDGREECERUSSIACZECHREPUBLICNETHERLANDSDENMARKGERMANYPORTUGALSPAINITALYIRELANDCROATIAUKRAINESWEDENFRANCEENGLANDGROUPPOLANDGREECERUSSIACZECHREPUBLICNETHERLANDSDENMARK中铁花语城PORTUGAL天润福熙大道本案（来广营西地块）华贸城北京城建筑华年UKRAINESWEDENFRANCE润泽公馆GROUP北京时间6月11日，欧洲杯C组首轮第1场在格但斯克竞技场展开角逐，卫冕冠军西班牙1比1战平意大利，终结正式比赛14连胜巴洛特利，要不是“思考人生”—有机会拿下比赛战略上，尊重对手战术上，围堵逼抢出击，抓住机会西班牙：欧洲传统强队/欧洲杯卫冕冠军/FIFA国家队官方排名世界NO.1战术/阵型：采用无前锋阵型—4-6-0打法特点：注重配合，讲究控球，快速短传球星：托雷斯、席尔瓦、哈维、伊涅斯塔、阿隆索、法布雷加斯、皮克、卡西利亚斯（门将）西班牙VS意大利球员个人能力出众，球队注重整体配合西班牙VS意大利天润福熙大道1.当前区域市场内最高品质的项目。2.园林、立面形象、户型及科技智能化等各方面均衡发展，各种因素叠加提高项目品质。我们的项目1.定位为区域TOP项目。2.顾问建议深耕产品，以精装修为发力点，战胜毛坯交房的福熙大道。找出空白点，借鉴万科U8系统人性化精装修克敌意大利3—5—2阵型稳固防守，兼顾反击关键词：提升品质人性化精装修发力战术指导：塑造精细化、功能性的精装标杆产品精细化厨具西班牙VS意大利设计的满意度与成本的合理性相协调保证居住的舒适度通过人性化的细节打动消费者战术思考：借鉴万科U8系统的人性化精装修精装修2012年6月15日，意大利在波兹南市立球场迎战克罗地亚，意大利凭借皮尔洛的任意球直接破门取得领先，下半场曼祖基奇将比分扳平，两队最终1-1战平。克罗地亚：欧洲劲旅/FIFA国家队官方排名世界NO.8打法特点：秉承前南斯拉夫足球脚法细腻的技术特点技术较为细腻，球队实力均衡球星：莫得里奇球队特点：球员实力较为平均，有拼劲不放弃意大利VS克罗地亚城建筑华年1.筑华年项目为品牌开发商北京城建打造。2.项目以低价换取快速出货，户型、立面、园林等方面无亮点，本体质素一般。我们的项目1.项目产品定位着眼于区域TOP级别，本案产品定位高于城建筑华年。2.以户型为主要超越手段，拉开本项目与筑华年的档次差别。突出户型附加值，削弱筑华年的低价威胁4132意大利VS克罗地亚关键词：占位较高品质超越户型战术指导：提升居住的舒适性，增加产品附加值战术思考：户型设计以人为本，提升项目形象户型排布利好，注重通风、采光及舒适度增加户型的功能空间，尽量做到功能细化保证户型交通动线的清晰合理设计主卧套房赠送飘窗及露台意大利VS克罗地亚意大利VS爱尔兰北京时间6月19日，意大利在波兹南市政球场对阵爱尔兰。凭借卡萨诺和巴洛特利破门，最终意大利2-0击败爱尔兰，位列C组第二，顺利晋级淘汰赛爱尔兰：20年未参加欧锦赛，FIFA国家队官方排名世界NO.18打法特点/优势：擅长边路突破，球队团结，配合默契，善于利用老队员丰富的经验球队配合默契，边路突破犀利球星：奥谢、基恩倒挂金钩头球冲顶队友帮巴洛特利的嘴巴“把门”实力差距明显意大利VS爱尔兰北京华贸城1.北京华贸城在区域内属于综合品质一般，各方面质素平常，无特别亮点的项目。我们的项目1.本案在整体定位及产品品质方面，明显高于华贸城2.针对华贸城智能安防系统较弱，业主颇有微的弱点，建议本案打造更高级别的安防系统提高智能安防水平，强化竞争优势我尽力了，真的..关键词：占位较高品质超越战术指导：加强安防投入，保障业主居住安全门禁系统虹膜扫描识别系统窗磁报警公共安防系统与室内安防系统相结合，提供全方位、多角度的安防措施，保证家居生活的安全性、私密性战术思考：打造更高级别的安防系统，强化竞争优势增强安防系统的可靠性保证安防系统与互联网兼容智能安防意大利VS爱尔兰英格兰：欧洲传统强队/FIFA国家队官方排名世界NO.7/国际大赛总给世人留下悲情印象的球队战术/阵型：防守反击、长传冲吊打法特点：以稳定保守的防守为主稳定防守，长传冲吊球星：鲁尼、沃尔科特、特里、杰拉德。英格兰VS意大利北京时间6月25日,在基辅奥林匹克球场英格兰和意大利交锋。120分钟意大利围攻英格兰创造不少机会，遗憾未进球，点球大战意大利4-2击败英格兰悲情—又倒在了12码上够自信“运气有点差”笑到最后英格兰VS意大利润泽公馆1.润泽地产深耕北苑区域，在区域内拥有较高的品牌认可度。2.润泽项目户型设计、园林景观和产品形象设计较为到位，综合素质较好。我们的项目1.项目产品定位着眼于区域TOP，综合品质上比润泽公馆项目略高。2.针对润泽公馆在智能科技方面投入较少的特点，我们建议本案加强智能科技的投入。引入智能科技，塑造高产品力跟他们，踢点球关键词：品质相当高科技发力战术指导：引入先进的高科技系统置换新风系统生态空调：毛细管网英格兰VS意大利以人为本，从客户的实际需求出发绿色生态，符合低碳环保的原则简单易学，易于操作毛细管网、置换新风、同层排水、降噪系统等高科技提升产品品质，增加客户兴趣点和项目竞争力战术思考：以人为本，用高科技服务家居生活高科技叫我，巴神德国VS意大利德国：欧洲传统强队攻势凶猛：4场比赛，60次射门，9个入球打法特点：注重配合，打法硬朗，阵地战，心理素质好，注重技术球风硬朗，注重技术，意志顽强球星：施魏因施泰格、厄齐尔、赫迪拉、波多尔斯基、克洛泽、穆勒北京时间6月29日，德国和意大利两大豪强狭路相逢，巴洛特利头顶脚踢连入两球，德国队连换3人未能挽回败局，意大利2-1昂首晋级欧洲杯决赛巴洛特利—意大利队的奇兵把握进攻机会全面击溃对手乘胜追击，扩大优势“霸气脱衣”中铁花语城1.项目为中铁建责任央企倾力打造2.项目户型、园林、形象等综合品质属区域内中高档次，具有一定竞争力。我们的项目1.项目产品定位着眼于区域高品质，花语城在产品力塑造上略占优势。2.可以借助产品特色，集中发力，取得与花语城项目的比较优势塑造产品特色，取得比较优势德国VS意大利关键词：实力相当，奇兵制胜爱思考，更爱主体思想；爱人民，相信人民也爱我；爱拉菲红酒，更爱进口豪车；不是김정일，不是“21世纪的北极星”。我没什么特别，我很特别；我和别人不一样，我的世界你永远不懂我是巴神依靠我们敬爱的巴神战术指导：借鉴日本集合式住宅，小空间，大收纳墙角隐形空间合理利用每一寸空间，于方寸之间展现出收纳系统的精妙之处，既能合理储藏，又能方便使用。收纳电视墙收纳床战术思考：创意收纳空间，以奇制胜因地制宜，分区收纳由平面走向立体，开拓墙面收纳空间选择具有复合功能的家具收纳空间德国VS意大利蓝衣军团在全不被世界看好的情况下，一步一个脚印昂首挺进了决赛。这不得不说是一个奇迹，同时这也引发了我们在观赏比赛之余的一些思考。。。争冠2012年欧洲杯，普兰德利打造了一支“不像意大利”的意大利队，链式防守还在，神奇的门将还在，但更流畅的配合和更加犀利的进攻才是本届意大利国家队的精髓，06年世界杯冠军得主没有固步自封，而是集各家所长，融入到自身打法的特点之中，这让他们变得更加强大。成功突围欧洲杯之思考万科U8、人性化的精装修设计居住舒适、附加值高的户型设计巧用空间、充满创意的收纳设计以