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调控效果渐微，市场触底反弹——2010年深圳房地产市场总结1•二级市场•三级市场•商用市场2二级市场回顾◆新增供应持续回落◆需求不减，成交总量下滑◆房价波动上升，涨幅略有收窄3供应量回顾万平方米5789617178067126955896624624020200400600800100020012002200320042005200620072008200920102010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目）402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低4供应量回顾万平方米64961855346941674102004006008002005200620072008200920102010年全年共推出住宅416万平方米左右，同比减少11.3%，推盘量连年下滑，2010年再创新低5供应量回顾区域批售面积（万㎡）同比增减(%)推售面积（万㎡）同比增减(%)罗湖13.5-547.9-74福田183625238南山53-5675-36盐田6.8-506.8-58宝安120121310.5龙岗169-517762010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低；2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘均大幅减少，福田增加，但总量仍较低6成交回顾万平方米5947248128039017064744096503210200400600800100020012002200320042005200620072008200920102010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低7成交回顾万平方米0150300450060106050609070107050709080108050809090109050909100110051009深圳住宅存量走势图2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售；截至2010年底，深圳可售住宅也仅200万平方米左右，远远低于2008年及2009年初8成交回顾0306090080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011万平方米第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温9成交回顾不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短；4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后，11月份成交升温，12月成交火爆开盘时间楼盘名称开盘销售率类型开盘时间楼盘名称开盘销售率类型8月水榭春天90%高档9月万科金色半山70%高档8月第五园80%高档9月玉湖湾100%普宅8月万科金色沁园90%普宅12月万科红95%高档8月万科清林径80%普宅12月万科金色半山70%高档8月水榭山65%豪宅12月铭筑75%高档8月天涛轩80%豪宅12月岸芷汀兰70%豪宅9月田厦翡翠明珠80%高档12月东津名座90%普宅9月宝能太古城90%豪宅12月大东城98%普宅9月香山里60%豪宅12月玉湖湾90%普宅10成交回顾区域成交量（万㎡）同比增减（%）供求比罗湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1盐田7.0-64.30.97：1宝安90.8-55.21.44：1龙岗140.7-37.21.26：12010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；2010年全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交11价格回顾70409230126582016355315570568059801337015143300060009000120001500018000210002001200220032004200520062007200820092010元/平方米2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度快12价格回顾500010000150002000025000080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011元/平方米各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌13价格回顾区域2010年均价（元/㎡）同比涨跌（%）2010年12月均价（元/㎡）同比涨跌（%）罗湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5盐田4289868.315391-24.7宝安1992541.218660-10.2龙岗1432747.21515412.3全市2016333.218304-15.0受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右；宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低；房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨14价格回顾由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅；如下图所示，多数楼盘2010年价格涨幅在10%左右，一些热点区域，比如龙坂片区，价格升幅可能达到甚至超过2成项目名称1月均价11月均价涨跌幅度（%）宝能太古城311393501512.4%鸿威海怡湾382254279412.0%深港1号239272638710.3%金翠园236632727715.3%财富港16359176147.7%水榭春天185322372728.0%上品雅园132541573818.7%振业峦山谷8301925611.5%茗萃园888097009.2%鹏达摩尔城135021487710.2%数据来源：中原成交系统15•二级市场•三级市场•商用市场16三级市场回顾◆成交短暂低迷，全年成交量仅小幅回落◆房价短暂回落，全年再创新高17成交回顾万平方米2503404976875967387194421375118103006009001200150020012002200320042005200620072008200920102010年深圳市成交二手住宅约1181万平方米，同比减少14%，远低于新房成交量减少的幅度；2006年以来深圳商品住宅市场逐渐转变为以存量房交易为主，2009年新房：存量房为1：2.1，2010年进一步拉大至1：3.68注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据18成交回顾050100150200080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011万平方米2010年成交高峰出现在3月份，接近200万平方米，创历史新高。4月份受政策影响成交减少，5月份跌至低谷。6月份成交逐渐回暖，9月份成交量为年内次高。再受政策打压，10月成交减少，但仍大大高于5月份。同样，11月份开始二手成交量又反弹注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据19成交回顾区域2010年成交量（万㎡）同比增减（%）罗湖172-28.3福田248-29.3南山234-21.6盐田3861.4宝安196-22.3龙岗29238.3龙岗蝉联成交量之冠，2010年成交近300万平方米，远超其它5区。地铁建设如火如荼，加上低价优势，龙岗二手房2009年以来成交活跃，成交量增幅较大注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据20价格回顾18775569464868433127501225715572050001000015000200002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年元/平方米2010年全市二手房成交均价18775元/平方米，同比上涨19%，涨幅小于新房。由于成交总量大，二手房成交均价受到成交结构的影响较小注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据21价格回顾5000100001500020000080108040807081009010904090709101001100410071010元/平方米注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据各月看，2010年二季度受政策以及成交结构的影响，二手房成交均价下跌。三季度成交回暖，房价也企稳上升，并在12月份达到全年新高。22价格回顾区域2010年均价（元/㎡）同比涨跌（%）罗湖1880013.0福田252452.2南山264256.5盐田2188520.7宝安1676430.9龙岗1295721.7区域来看，福田房价最高，其次是南山；2010年房价涨幅最大的是宝安区，到达3成；价格高的福田和南山涨幅相对小，都不到1成23•二级市场•三级市场•商用市场24商用市场回顾◆住宅限购限贷，商用物业火爆◆价格持续上涨25供应量回顾万平方米8275446010042980204060801002004200520062007200820092010写字楼预售量走势万平方米83112754362454503060901202004200520062007200820092010商业预售量走势★2010年深圳全市新批写字楼42万平方米，同比减少55%，接近近年来最低量；★2009年大约有37万平方米以企业自用为主的、只租不售的项目入市，推高当年供应量，2010年新增供应全部可入市销售；★2010年商业45万平方米，跟09年持平，不过商业/住宅的比例从2009年的1：10.4升至1：9.7，商业供应比重增加；注：如无特别说明，本文所说的写字楼包括写字楼、商务公寓以及有销售许可证的厂房26供应量回顾各区写字楼供应情况福田12%南山44%宝安9%龙岗24%罗湖11%各区商业供应情况南山26%龙岗43%宝安26%其它5%★2010年写字楼供应最多的是南山区，近20万平方米，其次是龙岗区，仅11万平方米；★福田2007年以来推出多宗企业总部写字楼用地，可建写字楼供应195万平方米，但绝大多数尚未建成★2010年商业供应最多的是龙岗区，近16万平方米。因深圳新增商业主要来自住宅配套商业，随着住宅供应往关外转移，关外商业比重增加；★罗湖、福田、盐田三区本年住宅供应少，商业的供应总共不足2万平方米27成交回顾（一手写字楼）万平方米28283821214454020406020042005200620072008200920102010年深圳全市成交一手写字楼54万平方米，同比增加22%；虽然新增供应大幅减少，但住宅限购限贷利好商用物业，资金流入促使新推以及存量写字楼项目成交火爆28成交回顾（一手写字楼）万平方米0246810120901090309050907090909111001100310051007100910114月份开始写字楼成交显著升温，受政策的推动，当月成交量环比增加168%；4月份调控政策出台意味着限外令重新适用，这对4月下旬以及5月份成交产生一些不利影响。但利大于弊的政策环境使得6月份开始成交量逐步上升，并在11月份以超过11万平方米的成交创历史新