XXXX溧阳房地产项目燕山项目前期可性建议报告

五矿集团——溧阳燕山项目可行性建议为什么在溧阳拿地？为什么选择燕山地块？本地块真正适合做什么？本报告需要解答的三大核心问题1、为什么在溧阳拿地？溧阳城市及房地产市场研究溧阳位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，总面积1535.87平方公里，辖10个镇，两个省级开发区，总人口78.15万人；溧阳距上海220公里、距杭州、南京、无锡、镇江均较近，区位优势较为突出；溧阳是国家级旅游城市、山水生态之城。130公里130公里80公里220公里200公里108公里地理区位优越，旅游产业突出一、溧阳城市现状及发展分析在2010年江苏全部县级市GDP排名中，溧阳排名第14位，全国百强县第54名处于中上水平；GDP持续高速增长，城市经济发展迅猛。GDP持续高速增长，城市经济迅猛发展城市仍以第二产业为主导，2010年第二产业比重达到了58%；第三产业近5年来发展较缓慢，其在三产中的比例变化较小，这与城市等级有着较为直接的关系。第二产业为主导，第三产业发展方兴未艾050607080910第三产业35.47%35.62%35.48%35.47%34.99%35.43%第二产业55.78%56.76%57.86%58.34%57.41%57.46%第一产业8.75%7.63%6.66%6.19%7.60%7.11%0%20%40%60%80%100%溧阳市户籍人口达到78万，近三年增长缓慢；城市人口流动性不足，人口导入因素、渠道均在拓展中。77.3277.6377.8378.1378.150.70%0.40%0.30%0.40%0.02%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.7%0.8%76.87777.277.477.677.87878.278.40607080910人口人口增长率城市人均收入突破2万元，且近些年保持年均10%的速度持续增长；近年来，随着区域一体化及城市交通的便捷性影响，居民本地高端消费意愿有增强迹象。人均收入水平较高16518187902077422912116851266612860128608.70%13.80%10.60%10.30%8.10%8.40%1.50%1.50%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050001000015000200002500007080910人均收入人均消费人均收入增长率人均消费增长率050607080910旅游产值24.63139.4546.485267.2增长率8.90%26%27.30%17.80%11.90%23.20%24.63139.4546.485267.28.90%26%27.30%17.80%11.90%23.20%0%5%10%15%20%25%30%020406080旅游业高速发展，旅游产值近五年增长了173%，即将将争创5A景区旅游产业快速发展，现有南山竹海、天目湖均为4A景区，十二五期间争创5A景区。城市用地向西发展，完善南部、北部，控制向东发展；建成富有特色的现代化山水城市。城市地图中心区域地图城市西扩南移，未来发展较为宜居工业片区城市总结长江三角洲腹地，GDP高速增长，宁杭高速、宁杭高铁加速城市发展；工业仍是城市发展重心，第三产业发展缓慢，侧面反映未来商业发展空间较大；受城市等级等因素影响，溧阳人口增长放缓，人口导入性不强；城市用地向西、南部发展，完善北部，控制向东发展；旅游事业发展迅速，十二五期间争创5A景区经济基础较好，消费依靠本地人群迹象明显，未来西、南板块宜居程度高二、溧阳房地产市场研究050607080910房地产开发投资8.315.4412.8116.917.824.7固定资产投资88.31119.45150.2188.23225.5276.6房地产开发投资增长率55.10%86.90%-17.10%31.60%5.60%35.50%固定资产投资增长率31.30%35.30%25.70%25.30%19.80%22.70%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150200250300固定资产投资持续高速增长，城市化进程有序推进；房地产开发投资2010年较2005年增长了198%，房地产市场活跃，发展迅猛。房地产市场发展迅猛，房地产开发投资逐年增加0607080910商品房施工面积113.74138.1173.6156.9173.36商品房销售面积49.1852.946.159.8573.47050100150200历年商品房供销情况08年金融危机商品房销售受到了一定影响，但相对较为微弱；2010年尽管新政影响，但市场供销仍保持旺盛态势，价格也连续保持上涨；近四年溧阳房产价格年均涨幅在23%，较为惊人；政策效应对区域房地产市场影响相对较小。受调控影响相对小，商品房销售量稳步增加49.1852.946.159.8573.472826332742955146537102000400060000204060800607080910历年商品房量价情况商品房销售面积均价注：价格数据来自溧阳统计公报溧阳住宅成交受新房源供应影响较为明显，新增供应量较多成交则较好，各项目大多以开盘销售为主；由于住房本地购买现象较为明显，2011年新政后存量去化周期逐月升高。销售受开盘影响明显，总体供应销态势良好备注：去化周期=当月可售余量/近6个月月均去化量溧阳2011年1月-10月住宅供销关系图（单位：万平米）供应面积2.020.000.000.0016.936.9921.0023.464.894.92销售面积7.295.333.001.291.935.627.9413.354.432.53溧阳2011年1月-10月住宅存量及去化周期示意图存量面积43.8538.6035.6134.3949.5250.9464.0774.1874.6477.03存量去化周期（月）7657111315131313编号土地土地面积（平方米）土地用途规划指标要求出让年限（年）成交价（万元）每亩价格（万元）楼面价（元）总建面积（平米）每平米价格（元）容积率建筑密度绿地率NO.2011—21溧阳经济开发区3#地块28670商住1-2.0≤40%≥30%4010750250.131874.78573403750NO.2011-19溧阳市经济开发区内，新昌路东侧，伊家村北侧33716商业住宅1-2.0≤40%≥30%7014160280.142099.89674324200NO.2011-20溧阳经济开发区内，康平路西侧，S239北侧73176商业住宅1-2.0≤40%≥30%7027441250.131875.001463523750NO.2011-18溧阳市东华园二期东侧66721商业住宅1-2.2≤40%≥30%7040000399.872725.721467505995NO.2011-16溧阳市燕鸣北路南侧，燕山南路东侧，龙泉山庄西侧11820商业1.3≤36%≥20%401840103.85921.47199681557NO.2010-52溧阳市天目湖屏峰路与茶山路交叉口的西南侧100173商业1-1.05≤27%≥30%4047200314.284487.551051804711.84NO.2011-16溧阳市燕鸣北路南侧，燕山南路东侧，龙泉山庄西侧11820商业1.3≤36%≥20%401840103.851197.92153601557NO.2011-08江苏省溧阳市经济开发区内，宋庄路南侧，嵢屿路西侧，溧阳市广播电视台北侧3190住宅商业1.5≤30%≥30%70114030.0822376.984796451NO.2011-09溧阳市天目湖沙河水库东侧，江苏沙河抽水发电有限公司上水库南侧4666商业0.75≤43%≥30%4021030.015600.003500450NO.2010—67省溧中西北侧，建设路南侧，清泓路东侧6220住宅2.5≤30%≥28%706120656.263935.69155509839NO.2010-20溧阳市电视台东、北河北侧、经五路西、意达花园南75120住宅商业1.58≤30%≥20%7018300162.481547.9511822124362010-2011年土地成交情况城区土地城区土地价格在250-650万/亩不等，近年来出让成交的重点土地较少编号土地土地面积（平方米）土地用途规划指标要求出让年限（年）成交价（万元）每亩价格（万元）楼面价（元）总建面积（平米）每平米价格（元）容积率建筑密度绿地率NO.2010-58溧阳市天目湖镇，西临西干渠，北邻东麻路23507住宅商业1.2≤35%≥20%70365076.911293.96282081153NO.2010-53溧阳市天目湖旅游度假区平桥集镇，镇广路南侧7175商业（办公）住宅1.15≤30%≥30%7028026.01339.358251390NO.2010-38溧阳市濑江新城内，正昌西路北侧，创业中心西侧7667商业（办公）1.8≤25%≥30%4025322.01183.3313800330NO.2010-47溧城镇东阳笪村东侧60161住宅商业1.8≤25%≥25%70270029.95249.42108250449NO.2010-51溧阳市三中西侧地块57939住宅商业1.8≤25%≥25%70262030.15251.32104250452NO.2010-49溧城镇前罗庄村109337住宅商业1.8≤25%≥25%70492030.02250.00196800450NO.2010-50溧城镇前罗庄村东侧38511住宅商业1.8≤25%≥25%70174030.122510.826930452NO.2010-48溧城镇后罗庄村37846住宅商业1.8≤25%≥25%70170029.952496.336810449NO.2010—23天目湖镇广路东侧，天目湖尤家村9280商业0.65≤35%≥20%4019013.61316.676000204NO.2010—35溧城镇罗庄村委垫前村106250住宅商业2.15≤22%≥30%70480030.15210.63227885452NO.2010—36溧城镇长阳村委东阳笪村、西阳笪村75000住宅商业2≤22%≥30%70340030.22231.01147180453NO.2010-33天目湖镇老镇广路西侧，天目湖旅游大厦北侧46535住宅商业1.2≤35%≥30%70349050.03624.9855842750NO.2010-32天目湖镇老镇广路西侧，东西大道北侧20014住宅商业1.2≤35%≥30%70150050.03624.5824016750NO.2010-31天目湖镇迎宾路南侧，天目湖老镇广路西侧129113住宅商业1.2≤35%≥30%70968450.03625.04154935750NO.2010-30天目湖镇东西大道北侧13266住宅商业1.2≤35%≥30%7099550.03625.0415919750NO.2010—27溧阳市团结路西侧，平桥路东侧，南环路南侧91720住宅商业1.7≤22%≥30%704380318.49280.9515590047752010-2011年土地成交情况城郊及天目湖区域地块价格较低，但限制条件相对较多，地方保护色彩较浓开发区3#地块250/1785新昌路东侧地块280/2010S239北侧地块250/1785东华园二期东地块400/2725省溧中北地块162/1548电视台东地块656/3935团结路西地块318/280中心城区地块名称每亩均价/楼板价2010-2011年溧阳市城区重点成交地块分布预计每亩均价将不小于420万元本案重点出让地块分布图小结溧阳市房地产市场发展受宏观调控影响小，价格涨幅较为明显；土地出让不规范，在售项目土地大都为05年前协议出让取得，土地价格极其低廉；近两年土地出让较少，且出