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2015上半年深圳楼市解读2015.07宏观环境解读深圳土地市场解析深圳住宅市场解析深圳写字楼市场解析深圳商业市场解析目录Content第一篇—宏观环境解读国家统计局数据显示，据初步核算，2015年上半年国内生产总值29.68万亿元，同比增长7.0%，同比增速好于市场预期，二季度在投资、消费、出口三大消费和工业生产同比回落的背景下，金融业和房地产行业是拉动GDP增长的主要动力，实体经济回升基础仍较弱。6月份，中国PMI指数为50.2，连续徘徊在“荣枯线”边缘，在前期政府“稳增长”政策刺激下，制造业小幅扩张。但内外需不足，企业融资难、制造业创新力不足等仍是经济回升过程中的主要压力。宏观经济背景经济增长缓中趋稳，但仍面临较大的回升压力7.4%7.5%7.3%7.3%7.0%7.0%6.7%6.8%6.9%7.0%7.1%7.2%7.3%7.4%7.5%7.6%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22014-2015年我国GDP同比增速（单位：%）5151.751.151.150.850.350.149.849.950.150.150.250.248.54949.55050.55151.5522014-2015年PMI指数（经季节调整）数据来源：国家统计局宏观经济背景17.317.016.516.115.915.815.713.913.512.011.411.414.113.713.212.512.411.910.510.48.56.05.14.60.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02014-2015年固定资产投资及房地产开发投资增速（％）固定资产投资增速（％）房地产开发投资增速（％）12.412.211.911.611.511.711.910.710.21010.110.699.51010.51111.51212.5132014-2015年社会消费品零售总额增速（％）2011-2015年我国进出口增速（％）拉动经济增长的“三驾马车”动力仍不足投资增速继续明显下滑2014年6月份，全国固定资产投资同比名义增长11.4%，增速比去年全年同期大幅回落5.9个百分点。消费稳中略升，环比增速有所上涨近两月消费品市场有所增长，主要受餐饮、消费升级类及网上零售的增长带动，汽车和石油等大宗商品消费增长仍有待拉动。外贸数据好转，但三季压力犹存出口数据连续三月环比回升，反映海外需求有所恢复，但恢复力度相对较弱，进口降幅收窄，主要是由于进口商品价格下降，内需仍待刺激。6.3149.215.111.54.89.9-3.248.8-14.6-6.3-3.224.6-2.2-2.56.84.5-6.6-2.3-19.9-20.1-12.3-16.2-18.2-6.8-30-20-100102030405060出口增速进口增速楼市政策背景中央定调稳定住房消费，多项政策积极鼓励自住和改善性需求2015年上半年，在宏观经济压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，稳定房地产市场，鼓励需求入市。2015年3月以来，中央政府多次降准降息，出台“330新政”，下调二套房首付、营业税五改二，楼市迎来宽松的政策环境。降准降息•3月1日、5月10日、6月28日，央行三次下调人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；•4月20日，下调存款准备金率1%；两会定调稳定住房消费•稳定住房消费；•坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性需求，促进房地产市场平稳健康发展；330新政•三部委联合通知：调低二套房首付比例至四成，财政部、税务总局发文，二手房满2年交易免征营业税；楼市政策走向预计下半年楼市政策仍将保持宽松水平三个政策松动期起于止于2008年政策放松期2008年底GDP：7%以下措施：首付2成，利率7折2010年上旬GDP：10%以上措施：持续加强限贷限购2012年政策放松期2012年中旬GDP：7.5%以下措施：2次降息，放松流动性2013年下旬GDP：7.5%以上措施：大幅收紧流动性2014年政策放松期2014年4月开始GDP：7.5%以下措施：允许非一线城市取消限购；全国范围限贷放松（930新政+330新政）/鉴于房地产对经济维稳的重要性，在房地产开发投资未有明显起色之前（2015年1-6月房地产开发投资增速仅4.6%，仍处在下降通道），预计管理层在楼市调控上仍将维持宽松基调。以2008、2012年政策松动期为鉴，一般政策宽松周期维持在一年半以内，因而2015年内预计楼市政策仍将宽松，但2015年后政策有可能随楼市和经济活跃度增加而趋于收紧。2008年政策宽松期2012年政策宽松期2014年政策宽松期投资增速仍在底部，预计楼市政策面将会持续维持宽松态势深圳大事件深圳城市竞争力不断提高，北深上广的时代即将来临2015年5月15日，《城市竞争力蓝皮书》公布：中国最具综合竞争力城市前10名城市，依次是深圳、香港、上海、台北、广州、天津、苏州、北京、澳门、无锡。深圳的综合经济竞争力首次赶超香港，并居于上海、广州之上，北上广深-北深上广的时代即将来临。动因——城市竞争力的提升支撑点一：创新已连续三年位居《福布斯》中国大陆创新城市排行榜首位。在科研机构和高等院校较少的深圳，申请科研专利竟能达到全国第一支撑点二：新兴产业引擎作用深圳制造业质量竞争力指数连续九年稳步增长，根据最新统计，2014年深圳港累计完成集装箱吞吐量2403万标准箱，同比增长3.26%，连续两年位居全球第三支撑点三：生态环境深圳深圳均优于北京、上海和广州。根据环保部2014年对74个城市空气质量调查显示，深圳空气质量排在第四位，是四个一线城市中唯一上榜城市数据来源：城市竞争力蓝皮书深圳大事件城市发展新动力，蛇口前海自贸区挂牌自贸区的划定，意味着各种产品和服务的自由进出以及优惠关税的实现。开放的境外资本进出渠道，使国内的融资需求与境外廉价资本对接，降低企业融资成本。在法律层面鼓励企业推陈创新的积极性引进国外先进技术与管理经验繁荣港口、刺激交通运输业、周边经济发展增加外汇收入提高设置国家和地区在国际贸易中的地位扩大劳动就业机会境外资本进入降低企业融资成本出口、转口贸易自由达成监管制度创新自贸区特点关税优惠典型行业为创新盘点房地产互联网营销模式或将更好的配合和完善线下营销在时效、成本、开发商与客户“距离”问题，多数名企迅速捕捉形势，快速整合线上线下资源，颠覆传统发展模式知名房企积极试水”房地产+互联网+X”花样年社区O2O“彩生活”万科最后一公里的社区经济社区服务成功案例“华远”+360智慧家产品创新“方兴”+“腾讯”2+X战略，以智慧家改变人居生活行业大事件标杆企业产业转型“互联网+”转型金融创新营销创新服务创新产品创新跨界整合万科创业产业园、物流REITS、众筹全民营销VLINK社区2.0万科米公寓腾讯、百度、淘宝、小米、360、京东、蓝卡恒大医联、体育零首付保利养老、海外楼市直通车社区O2O绿色建筑绿地绿地宝G-CLUB90别墅阳光城医疗、教育海峡人寿乐居实惠智慧社区方兴智慧金融智慧营销智慧社区智慧客厅正荣健康正淘全智能家居（小米）华远智能社区（360）招商新房直通车建业U-社区数据来源：明源地产研究院排名企业名称上半年销售金额(亿元)上半年销售面积(万平米)1万科地产1080900.92恒大地产893.61220.23绿地集团789.2796.34保利地产753586.75中海地产639.2552.46万达集团610.16487碧桂园540863.68华润置地369.7334.99世贸房地产315.2262.310华夏幸福30232511融创中国271.9119.912绿城中国25513313龙湖地产216.128414富力地产20716915招商地产205.1147.216金地集团202.3169.417雅居乐189.7214.418保利置业14613219中国铁建140.1150.220九龙仓129.781.9除绿地、华夏幸福外，其余top10房企在深圳均有项目政府救市效果明显,典型房企销售目标完成度高行业大事件2015年上半年，在政府一系列的政策出台之后,市场行情逐渐转暖,TOP10房企入榜门槛继续走高,销售金额TOP10门槛首次突破300万,TOP10销售金额集中度上升为19.6%,TOP20房企销售目标完成度均在40%以上.序号企业2015年目标（亿元）上半年销售金额(亿元)目标完成率（％）1万科地产不设1080.0/2龙光集团14585.058.623保利置业260146.056.154宝龙地产13070.053.855恒大地产1500893.659.576绿城中国600255.042.507中海地产1344639.247.568华润置地780369.747.409越秀地产248111.044.7610融创中国660271.941.2011新城控股280123.944.2512保利地产1600753.047.0613世贸房地产720315.243.7814中国奥园14060.643.2915旭辉集团250106.742.6816雅居乐450189.742.1617首开股份290100.034.4818中骏置业13550.937.7019合景泰富22594.041.7820禹州地产13555.140.81经济增长缓中趋稳，但仍面临较大的回升压力二季度GDP增速维稳在7.0％的水平，经济增长缓中趋稳，但拉动经济增长的“三驾马车”动力仍不足，下半年经济增长仍面临较大的压力。预计下半年楼市政策仍将保持宽松水平鉴于房地产对经济维稳的重要性，在房地产开发投资未有明显起色之前，预计管理层在楼市调控上仍将维持宽松基调。深圳城市竞争力不断提升，支撑楼市向好发展深圳以创新、新兴产业、生态环境等优势，城市竞争力不断提升。蛇口自贸区的落位及一系列的产业利好规划，将进一步提升深圳的城市竞争力，支撑楼市向好发展。大型房企加速转型，“互联网+”模式日益走火从行业发展方向来看，“互联网+”模式日益走火，多数房企迅速捕捉形势，快速整合线上线下资源，颠覆传统发展模式。宏观环境小结第二篇—土地市场解析年份城市更新批准规模占比招拍挂供应规模占比2011年64%36%2012年77%23%2013年56%44%2014年71%29%2015上半年82%18%城市在分化，一二线城市取地难，三四线城市利润低。尤其对于深圳来说，因增量土地供应少，从近几年土地供应大部分来自于城市更新，2015年上半年深圳市城市更新土地供应占全部供应的占比超过80％。2015年上半年，深圳市新增土地供应共46.0万㎡，同比减少54％；总体供应用地主要为商业/住宅用地，占比65％。历年土地市场分析增量土地供应紧张，土地供应仍以城市更新为主487.0496.7163.4365.0205.1288.2203.9119.8153.946.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02011年2012年2013年2014年2015年上半年2011-2015年上半年深圳土地供应用地面积（万㎡）城市更新用地面积（万㎡）招拍挂用地面积（万㎡）商业/住宅用地66%工业用地35%2015年上半年供应土地类型（％）福田招拍挂1宗，总建面0.59万，商办用地城市更新2宗，总建面8.97万，新型产业龙岗坪山新区招拍挂7宗，总建面47.11万，全部工业用地城市更新1宗，总建面16.35万，商业居住综合龙华新区招拍挂6宗，总建面36.8万，全部工业用地城市更新6宗，总建面54.05万，以居住、商业综合用地为主罗湖招拍挂1宗，总建面19.35万，住宅用地城市更新2宗，总建面5.95万，商业、新型产业宝安光明新区招拍挂6宗，总建面26.68万，工业用地为主城市更新3宗，25.67万，商业居住综合用地、新型产业为主宝安其它区域（沙井、新安、福永）招拍挂1宗，1.24万，工业用地城市更新9宗，47.67万，商业居住用地为主南山高新北