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12012年上半年深圳房地产统计分析报告深圳房地产信息网研究发展部第一部分：2012年1-5月深圳主要宏观经济数据2012年1-5月份，深圳全市经济保持平稳增长，主要经济指标表现良好。主要指标方面，工业生产增速放缓，1-5月份，规模以上工业增加值1875.19亿元，同比增长3.8％；固定资产投资增速平稳，1-5月份，固定资产投资额703.17亿元，同比增长9.8％；社会消费品零售总额持续增长，1-5月份深圳市社会消费品零售总额1541.50亿元，同比增长14.1％；外贸进出口总额谨慎乐观，1-5月份外贸进出口总额1736.48亿美元，同比增长5.3％，其中出口总额1017.56亿美元，同比增长6.3％，进口总额718.93亿美元，同比增长4.0％；居民消费价格指数（CPI）增幅进一步回落，同比增长3.1％。第二部分：2012年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年度，深圳土地市场城市更新用地、协议用地的力度有所加强，而公开出让的拍卖土地则大幅减少，拍卖土地的减少，源于两方面的因素，其一：深圳受地域所限，土地资源相对匮乏；其二：在持续吃紧的遏制高房价政策下，楼市前景不明朗，土地市场供给双方谨慎行事，使得公开出让的土地减少。2012年上半年深圳全市共成交7块土地，其中1块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块工业住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市无居住用地成交。1块商业性办公用地位于宝安区，用地面积29013.71平方米，同比增加65.9%，建筑面积63000平方米，同比减少54.6%，成交金额11600万元，同比减少91.0%，楼面地价1841元/平方米，同比降低八成。上半年度成交的这块商业性办公用地为定向转让，竞买者需为具有独立法人资格的国有有限责任公司，项目建成后全部限自用，不能够为市场提供有效供给，故成交价格和楼面地价均较低。5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两区，用地面积27757.63平方米，建筑面积213120平方米，成交金额214000万元，楼面地价10041元/平方米。这5块商业性服务设施用地中，2块分布在南山区，3块分布在宝安区，从宝安区的出让情况来看，编号为A002-0037、A002-0038的两块宗地捆绑定向转让，项目开发的办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。编号为A002-0042的宗地同样属于定向转让，项目建成后全部建筑面积限自用。从南山区的出让情况来看，编号为T107-0015的宗地属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。编号为T107-0025的宗地同样属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。由于这些商业性服务设施用地均为定向转让，建成后自用率高，能够为市场提供的有效2供给十分有限，粗略统计，这5个地块能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。1块工业住宅混合用地位于南山区，用地面积9349.74平方米，建筑面积90000平方米，成交金额3673.12万元，楼面地价408元/平方米。编号为T404-0049的工业住宅混合用地，其中住宅部分的人才公寓属于保障性住房，建成后由市住房保障部门收购，产权归政府，不能够为市场带来有效供给。点评：随着城市更新用地力度的加大，深圳土地资源的匮乏，住宅市场的谨慎等方面因素，2012年上半年度深圳土地市场成交甚少，没有纯粹的居住用地成交，其他的商业性办公、商业性服务设施用地等虽有成交，但绝大多数为定向转让，能够为市场提供的有效供给十分有限，面对深圳目前成熟的房地产发展市场，过低的土地出让率和成交率，大大抑制了房地产市场的发展。附一：2012年上半年成交地块分布情况附二：2012年上半年成交地块的主要指标3第三部分：住宅市场一、新房市场1、2012年上半年新房供应分析2012年上半年，深圳楼市继续延续之前遏制高房价的各种政策和措施，包括限购令、限贷令、提高二套房置业门槛等，政府主管部门在上半年度多次强调房地产调控力度不放松，就上半年度本身而言，楼市并无其他重大的调控措施出台，不过主管部门的数次表态充分显现了政府打压高房价的决心和力度，在这种高压的调控环境下，2012年上半年深圳楼市在谨慎中前行，从年初到年中，新房市场成交量虽不断放大，不过各开发商在定价策略上仍十分小心，多采取“以价换量”的营销策略4快速回笼资金，赢取市场先机。上半年度住宅市场预售体量还算可观，根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳市住宅预售面积153.41万平方米，同比增加4.1%，住宅预售套数16675套，同比减少4.1%。上半年度预售的项目多为普通住宅，主要分布在特区外，特区外、特区内新房的预售量之比为5.7：1，特区外住宅预售面积130.51万平方米，同比增加1.2%，特区外住宅预售套数13845套，同比减少9.0%；特区内住宅预售面积22.9万平方米，同比增加24.5%，特区内住宅预售套数2830套，同比增加三成。各行政区方面，罗湖、盐田两区2012年上半年均没有预售的住宅项目。福田区2012年上半年嘉洲富苑一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积1.94万平方米，预售住宅套数216套。南山区2012年上半年4个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积20.96万平方米，同比增加1.53倍，预售住宅套数2614套，同比增加1.57倍，海境界家园、澳城花园是南山区预售量较大的两个楼盘，其中海境界家园预售住宅面积63757.48平方米，预售住宅套数631套，澳城花园预售住宅面积62598.65平方米，预售住宅套数624套。宝安区是2012年上半年住宅预售量最大的区域，预售住宅面积79.94万平方米，同比增加七成，预售住宅套数8590套，同比增加57.8%，星河盛世、中洲华府、水榭春天是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘，其中：星河盛世住宅预售面积219487平方米，住宅预售套数2656套；中洲华府住宅预售面积140758.29平方米，住宅预售套数1550套；水榭春天住宅预售面积139249.31平方米，住宅预售套数1406套。龙岗区2012年上半年住宅预售面积50.57万平方米，同比减少38.4%，住宅预售套数5255套，同比减少46.2%，深业东城国际、振业城、卓弘高尔夫雅苑是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘，其中：深业东城国际住宅预售面积86808.19平方米，住宅预售套数1030套；振业城住宅预售面积86030.72平方米，住宅预售套数452套；卓弘高尔夫雅苑住宅预售面积72236.36平方米，住宅预售套数953套。2、2012年上半年新房成交分析2012年上半年深圳楼市逆境中艰难运行，“刚需的产品，刚需的价格”成为上半年楼市的主旋律。5在以“刚需”为主要消费群体的背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成交的一剂良药。整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。楼市表现符合官方意志，调控效果显著。2.1成交均价分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳新房住宅的成交均价17747元/平方米，同比下跌5.7％。上半年深圳住宅的成交均价低位运行，大致呈先抑后扬之势，前4个月震荡下行，至4月份创下上半年单月最低，仅16670元/平方米，5月和6月在一众中高端项目入市热销的拉动下，成交均价快速回升，同时，一些低级项目的售价在二季度也有所回升，使得6月份全市的成交均价创上半年峰值，为18964元/平方米，较4月份的最低值上涨了2294元/平方米，房价反弹之势较明显，反弹力度较强。不过，由于去年上半年房价处于高位回落阶段，基数相对较高，而今年上半年房价处于低位回升阶段，基数相对较低，而导致同比呈下跌之势。各行政区方面，全市六区除盐田区外，其余五区上半年的新房成交均价同比都有不同幅度的下跌，其中宝安区领跌全市，全区上半年成交以中低端项目为主，成交量TOP10中，有5个项目的成交均价在15000元/平方米之下，导致全区上半年的成交均价跌至16259元/平方米，同比大跌15.9%；福田区由于价格相对较低的深物业彩天怡色成交活跃，并取得了全区的成交量冠军，同时，也稀释了区域的房价水平，但仍超过3万，仍是全市最高，为30074元/平方米，同比下跌约一成；罗湖区上半年只有港澳8号一个项目在支撑区域的新房市场，而且价格相对较低，成交均价为22693元/平方米，同比下跌近8%；南山区上半年虽然也是高端项目为主力，但房价“高度”有所下降，如去年上半年全区成交量TOP10中，有两个项目（岸芷汀兰、鸿威海怡湾畔）的成交均价超过4万，而今年上半年的TOP10中则没有超过4万的项目，导致全区的成交均价同比下跌7.7%失守3万大关，为29333元/平方米；龙岗区上半年的房价相对平稳，同比小幅下跌2.2%，为14204元/平方米；盐田区上半年的新房成交均价在上东湾的拉动下有显著提升，同比大涨10.5%至21495元/平方米。2.2成交量分析※定义：小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）虽然打压房价、严防投机的调控大环境依旧，虽然“限购”依旧，但一方面开发商理性应对淡市，6定价谨慎，“以价换量”仍然是开发商的主要营销策略；另一方面，政策的微调，如利率优惠，以及上半年的两次降息等金融政策方面的利好也有效刺激销售。置业门槛的回落和还贷压力的下降促使刚需入市，使得成交量不断攀升，不断创新高。根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳共成交新房158.3万平方米，同比增加12.4%，成交套数17942套，同比增加8.4%。物业型态方面，上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积超过114万平方米，占全市的72.1％，90-144㎡的改善型物业成交近24万平方米，占15.1％，144㎡以上的大户型成交超过20万平方米，占12.8％。上半年特区内共成交新房27.59万平方米（3499套），同比增加1%左右，成交金额79.57亿元，同比也小幅增加1.1%。上半年特区外共成交新房130.71万平方米，同比增加约15%，成交套数14443套，同比增加约10%，成交金额201.37亿元，同比增加约8%。罗湖区上半年只有一个项目港澳8号在售，新房市场处于供应断层阶段，因此成交量很少，全区上半年的新房住宅成交仅1.4万平方米，同比减少近3成，成交套数299套，同比减少6.6%，成交金额3.18亿元，同比减少1/3；物业型态方面，罗湖区上半年成交的新房全部为90㎡以下的小户型，改善型和大户型均没有成交。福田区上半年增加了一个新项目——深物业彩天怡色，价格优势使其成交活跃，同时，在售的项目君临天下、四季山水等也有良好的表现，新旧项目热销推高全区的成交量，全区上半年共成交新房5.28万平方米，同比增加一半以上，成交套数628套，同比增加近36%，成交均价15.87亿元，同比增加近38%。上半年全区共有10个项目有成交，其中深物业彩天怡色、君临天下、四季山水等为成交主力，三盘累计贡献全区近2/3的成交量。物业型态方面，福田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积占全区的近8成，144㎡以上的大户型物业占近15％，90-144㎡的改善型物业成交相对较少，约占7％。南山区上半年同样有新项目补充楼市，在售项目同样给力，使得全区上半年的新房成交量同比大幅增加两成多，为19.85万平方米/2398套，成交金额58.22亿元，同比增加15%。南山区上半年新房楼市仍然以高端项目为主导，其中，又以后海片区的豪宅表现突出，招商雍景湾、海境界、阳光海滨、绿海湾、澳城等均有良好收成，招商雍景湾更是全区上半年的量价双冠军。物业型态方面，南山区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为绝对主力，成交面积占全区的80％，90-144㎡的改善型物业占约14％，144㎡以上的大户