锐懿资产兴业银行滁州市政安居工程专项资产管理计划尽

1【锐懿资产滁州星联】专项资产管理计划尽职调查报告2013年6月保密文件2目录一、方案基本情况.........................................6（一）资产管理计划要素................................6（二）交易结构图.....................................13（三）资金进入及退出路径.............................14（四）法律关系图.....................................15二、交易对手情况说明....................................16（一）基本情况.......................................16（二）历史沿革.......................................17（三）交易对手及关联方股权结构.......................18（四）交易对手财务情况说明...........................204.1近年财务报表情况...............................204.2近年主要财务指标...............................24（五）融资人银行贷款及对外担保情况...................25（六）融资方法律讼诉情况.............................25三、债务人——滁州市政府情况说明........................26（一）地区基本情况...................................26（二）地方财政情况...................................272.1地方财政收支分析...............................332.2地方政府债务分析..............................35（三）税收情况.......................................38（四）土地出让情况...................................393（五）债务人财政状况关键指标分析.....................40四、经济技术可行性分析..................................41（一）BT工程情况介绍.................................421.BT工程项目背景..................................422.BT工程项目建设内容和建设范围....................432.1清流人家安置房项目.............................432.2部分道路项目...................................443.竣工决算原则及结算方式..........................443.1竣工决算原则...................................443.2结算方式......................................454.项目回购........................................455.目前收到回购款情况..............................466.项目开发成本及投入现状..........................487.BT工程还款保障及还款进度情况....................507.1还款保障......................................507.2还款进度情况...................................50（二）滁州红星美凯龙项目情况介绍.....................521.红星美凯龙项目基本情况..........................522.项目开发成本及进度..............................542.1项目开发成本...................................542.2项目开发进度表.................................552.3项目开发进度及相关证照取得时间.................5543.项目销售回款进度................................564.市场分析及项目竞争力分析........................624.1产业政策分析...................................624.2周边土地价格分析...............................634.3周边商业地产价格分析...........................63（三）本次融资还款现金流测算.........................64五、股东基本情况介绍....................................67六、抵押物及担保价值分析................................69（一）抵押人介绍.....................................69（二）抵押人财务情况介绍.............................69（三）抵押人银行贷款及对外担保情况...................71（四）抵押人法律讼诉情况.............................71（五）土地价值分析...................................715.1抵押物评估情况.................................72（六）关联方及实际控制人担保价值分析.................73七、项目主要风险及防范措施..............................78（一）主要风险.......................................781.1政策风险......................................781.2市场风险......................................791.3信用风险......................................79（二）风险控制措施...................................792.1股权控制......................................7952.2土地抵押......................................802.3关联企业及实际控制人提供担保...................802.4回购款划付指定账户承诺.........................802.5财产权质押提供内部增信.........................80八、本项目的综合优势特点................................81（一）项目区位优势...................................81（二）项目政策优势...................................81（三）土地成本优势...................................82九、结论................................................826我部拟募集设立【锐懿资产滁州星联专项资产管理计划】(以下简称“资管计划”)，募集资金用于投资滁州星联投资发展有限公司（以下简称“滁州星联”）为滁州市政府开发建设的“BT工程”。资管计划总规模不超过1.8亿元。本次投资项目为滁州星联承建的滁州市政府开发建设的“BT工程”，BT工程对应的应收账款收益权价值5.3亿元，目前已收到回购款1.2亿元，未实现应收账款收益权4.1亿元。本文中“BT工程”对应的项目为滁州市清流人家安置房工程、徽州路工程、览山路工程。1.8亿元用于银行委托贷款。总期限24个月。现将该项目具体情况汇报如下：一、方案基本情况（一）资产管理计划要素1．规模：总规模不超过1.8亿元2.期限：总期限24个月，满12个月当日起10个工作日内偿还本金5000万元，满24个月当日起10个工作日内偿还剩余本金3．还款来源：第一还款来源：滁州市BT项目回购款(资管计划存续期内预计实现回购近3亿元，已于2010年出过人大决议和财政承7诺函，应回购款总额5.3亿元，目前，已完成回购1.2亿元,对政府应收账款余额约4.1亿元。)；第二还款来源：担保人及抵押人滁州万联置业有限公司销售收入（预计资管计划存续期内可实现销售收入约12亿元，对应项目预计可实现销售收入总计近13亿元）。4．投资人预期收益（含管理费）：/年，5．管理费：【】/年6.资管计划财产偿付安排：资金内容偿付日期计算方式备注投资人预期收益分配（含管理费）每季度末月20日（如遇法定节假日顺延至下一个工作日）按当期本金余额年化分季度计算18000万元委贷形成的债权部分按年化%收取利息本金中用于银行委托贷款5000万元资管计划成立满12个月后的10个工作日内固定金额本金中用于银行委托贷款13000万元资管计划成立满24个月后的10个工作日内固定金额7．资金的运用：用于投资滁州星联为滁州市政府开发建设的“BT工程”，“BT工程”对应的项目为滁州市清流人家安置房工程、徽州路工程、览山路工程。资管计划中：18000万元全部通过银行委托贷款进入项目公司；8．银行委托贷款的基本要素：8.1规模：18000万元；8.2资金用途：用于“BT工程”对应的滁州市清流人家安置8房工程、徽州路工程、览山路工程的开发建设；8.3委托贷款银行：【】；8.4委托贷款费率：【】9．控制及担保措施9.1政府还款保障1）政府回购资金列入滁州市财政年度建设资金预算的决定（市人大常委会决定【2010】35号文件）；滁州人大常委会出具书面决定还款列入财政预算，市政府保证无条件，不可撤销完全回购。2）滁州市财政局还款承诺函（市财政局【2010】68号文件）市政府批复和市财政出具还款承诺函。9.2股权控制原股东持有的60%滁州星联股权质押给锐懿资产，与锐懿资产签订《股权质押合同》；万联置业原股东持有的60%股权质押给锐懿资产，与锐懿资产签订《股权质押合同》。锐懿资产向项目公司派驻1名董事，对有关重大事项拥有一票否决权并参与监管项目公司印鉴、网银密钥。9.3土地抵押滁州万联置业有限公司（以下简称“万联置业）与滁州星联受同一实际控制人徐庆祝控制，为银行委托贷款提供土地抵押，万联置业与委托银行签订《土地抵押合同》。该地块位于滁州市清流路与黄山路交叉口南侧，占地97975平方米，9是万联置业与上海红星美凯龙实业有限公司共同竞标取得，该土地使用权由万联置业所有并缴纳全部土地出让金，已取得《土地使用权证》编号：滁国用（2013）字第02807。该地块性质为商业服务用地，用于建设滁州美凯龙项目，土地评估价值381,416,675元，本金进入时对本金抵押率为47%；满12个月第一次还款后，对本金抵押率仅为34%，募集资金到账前即办理抵押。9.4项目累计已完成投资约4.8亿元，占项目总投资的96%；“自有资金+政府回购款”占已投入资金约56%，相对于1.8亿元的本金，保障较为充足。9.5滁州市政府应收账款收益权对应的债务人--滁州市政府指定的未来物业接管单位出具《确认函》，确认融资采购协议相关回购内容属实并承诺按