XXXX年下半年房地产市场走势研判报告_52P_世联

世联地产市场研究部20102010年下半年房地产市场年下半年房地产市场走势研判走势研判15/08/2010市场表现：新政后量价变化情况1影响因子：决定走势的核心要素2趋势研判：下半年市场走势判断3市场表现：新政后量价变化情况市场表现：新政后量价变化情况量价齐跌量价齐跌4.15新政前后105天全国主要城市成交量价出现分化北京天津深圳惠州东莞长沙武汉厦门杭州西安上海量：-47％价：-11％量：-19％价：-4％量：-16％价：-6％量：-14％价：+8％量：-46％价：+3％量：-54％价：+17％量：-6％价：+1％量：-51％价：-2％量：-49％价：-11％量：-27％价：-15％量：-10％价：+4％当前主要城市市场量价变化情况（4月15日新政前后105天对比）无锡量：-41％价：+0.4％量跌价挺量跌价平以京津为中心的华北区域、以珠三角为中心的华南区域表现为量价齐跌；以武汉、长沙为中心的华中区域呈现量跌价平；以沪杭为中心的华东区域表现为量跌价挺。世联城市分类标准：按经济总量、居民收入、房地产市场投资、商品房竣工、销售、价格等相关指标将主要城市划分为三类一类城市经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市二类城市经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市三类城市经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟度较低的内地城市从城市来看，量价走势一类城市：成交量深度下跌后低位震荡整理，跌幅开始趋缓，同时成交价格开始有小幅下降。二类城市：成交量中度下跌，下跌幅度逾30%，同时成交价格也明显下降，下降幅度近6%。三类城市：成交量开始小幅下降，而成交价格仅有下降趋势。一类城市：成交量均处于低位震荡整理态势，跌幅趋缓，成交均价除北京、深圳震荡下行外，上海、杭州也开始松动，有下降趋势数据来源：世联数据平台-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%15天30天45天60天75天90天105天-69%-69%-64%-53%-43%-45%-49%27%12%8%1%-4%-8%-11%深圳4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%15天30天45天60天75天90天105天-39%-52%-54%-51%-46.6%-46.8%-47.1%-15%-20%-16%-14%-13.4%-12.8%-11.1%北京4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%15天30天45天60天75天90天105天-53%-65%-60%-54%-46%-47%-46%16%22%15%12%8%7%3%上海4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%15天30天45天60天75天90天105天-85%-82%-80%-76%-73%-64%-54%13%23%22%26%25%22%17%杭州4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价二类城市：成交量处于低位震荡整理中，其中厦门、无锡跌幅最大，而成交均价均处于下降态势中，东莞跌幅最大数据来源：世联数据平台-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%15天30天45天60天75天90天105天-10%-31%-26%-23%-15%-18%-19%-5%-11%-11%-9%-8%-6%-4%天津4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%15天30天45天60天75天90天105天-48%-59%-60%-50%-48%-50%-51%3%3%1%-3.6%-4%-3%-2%厦门4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%15天30天45天60天75天90天105天46%10%-4%-9%0.4%-11%-27%-23%-17%-15%-14%-13%-15.2%-14.6%东莞4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%15天30天45天60天75天90天105天-55%-63%-60%-52%-46.3%-45.6%-41%-2%0.8%1.0%2%-1%0.41%0.35%无锡4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价三类城市：成交量均已出现不同程度的下降，而成交均价除武汉继续小幅上涨外，其余城市均处于下降中，但跌幅较小数据来源：世联数据平台-10%-5%0%5%10%15%15天30天45天60天75天90天105天14%2.4%-1.2%-0.7%8.3%-0.4%-6%1.4%1.4%0.5%-0.5%-0.1%0.6%1%长沙4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%15天30天45天60天75天90天105天55%-2%-10%-14%-10.9%-10.8%-16%8%2%-4%-7%-9%-7%-6%西安4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-15%-10%-5%0%5%10%15%15天30天45天60天75天90天105天6%-4%2%1%13%-3%-14%3%6%4%4.6%4.7%5.1%8%武汉4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-10%-5%0%5%10%15%15天30天45天60天75天90天105天7.4%-1.2%-6.6%0.8%14%3%-10%0.7%-2.8%-1.8%-1%-1%-0.3%4%惠州惠城区4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价数据统计显示，新政后105天，一、二、三类城市在成交量和成交价格方面表现出明显的差异数据来源：世联数据平台一类城市：成交量低位震荡，跌幅趋缓，同时成交价格开始小幅下降。二类城市：成交量下跌逾30%，成交价格明显下降，下降幅度近6%。三类城市：成交量开始小幅下降，而成交均价仅有下降趋势。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%15天30天45天60天75天90天105天20%-1%-3%-4%4%-4%-12%3.4%2.8%0.1%-1.0%-1.4%-0.6%0.9%三类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%15天30天45天60天75天90天105天-24%-41%-39%-33%-26%-29%-31%-10%-11%-10%-8.2%-8.2%-6.9%-5.4%二类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%15天30天45天60天75天90天105天-55%-63%-61%-55%-49%-48%-47%2.3%-0.1%-0.3%-1.1%-2.7%-3.2%-3.9%一类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价趋势研判：影响走势的核心问题趋势研判：影响走势的核心问题政策：会不会放松？供给：会不会增加？需求：会不会释放？价格：会不会下跌？政策会不会放松？外部经济环境：全球三大经济体GDP稳步回升，但增长步伐明显放缓三大经济体GDP同比增速回升，预示着经济复苏继续三大经济体GDP环比增速回落，预示着经济增长步伐放缓数据来源：中国经济景气月报中国经济增速与全球股票、经济市场保持一致，二季度放缓态势显现美国道琼斯指数英国FTSE指数日经指数中国GDP增速中国GDP增速美国GDP增速美国GDP增速数据来源：国家统计局、各大证券市场外贸进出口形势趋于好转，出口增长快于进口的局面正在逐步消失伴随着基期总量的回升，出口增速趋缓，将减弱净出口对经济的贡献中国对美日欧的出口总量逐步回升中国对美日欧的出口总量逐步回升中国对美日欧的进口总量逐步回升中国对美日欧的进口总量逐步回升欧元区：汇率为出口同比先行指标，已成下行趋势欧元区：汇率为出口同比先行指标，已成下行趋势出口进口同比增速之差逐步减小，呈由正转负的势头出口进口同比增速之差逐步减小，呈由正转负的势头国内经济环境：宏观经济走稳减少政府调控楼市的顾虑，同时也将拉长政策调控期受09年刺激政策的持续影响，10年1季度11.9%的GDP增速明显趋热，而过度的财政政策和货币政策将严重危害实体经济的运行，尤其是财政政策带来的挤出效应显著，刺激政策不可持续。上半年，央行三次上调法定存款准备金率、房地产调控“国十一条”和“新国十条”连续出台以及管控地方政府债务风险等措施，表明宏观政策逐渐收紧。10年2季度GDP增速下滑至10.3％，上半年GDP增速达11.1％，步入稳定区域。经过09年的“V”型复苏之后，后续宏观经济走势将趋于“W”型，而宏观经济的趋稳，也将减少政府对楼市调控的顾虑。受09年刺激政策的持续影响，10年1季度11.9%的GDP增速明显趋热，而过度的财政政策和货币政策将严重危害实体经济的运行，尤其是财政政策带来的挤出效应显著，刺激政策不可持续。上半年，央行三次上调法定存款准备金率、房地产调控“国十一条”和“新国十条”连续出台以及管控地方政府债务风险等措施，表明宏观政策逐渐收紧。10年2季度GDP增速下滑至10.3％，上半年GDP增速达11.1％，步入稳定区域。经过09年的“V”型复苏之后，后续宏观经济走势将趋于“W”型，而宏观经济的趋稳，也将减少政府对楼市调控的顾虑。13.511.49.48.07.0过热趋热稳定偏冷过冷世联研究认为，伴随着刺激政策的退出，投资过热的国民经济逐步走向平稳发展的方向。加之经济结构调整带来的阵痛，经济增速难免回落。根据我们的预测，按照目前态势发展下去，今年下半年乃至明年一季度，宏观经济依然可控，这将减少政府对调控楼市的顾虑，同时也将延长楼市的调控期。房地产信贷调控政策对于个人消费贷款影响巨大，对于房地产开发贷款也有一定冲击，但从整个银行行业来看，影响幅度有限个人贷款7月新增量仅1097亿，连续3月出现下降，房贷新政对按揭贷款需求的影响持续(2009年个人消费贷款中有77.8%的比例是用于个人住房贷款)。央行数据显示，今年7月份，人民币贷款新增5328亿元；1-7月，已实现全年新增贷款目标的68.7%。下半年在某些领域实行较为宽松的信贷政策，如西部大开发,新能源、新材料、新技术等新兴战略产业，以及小额贷款、中小企业和小微企业贷款将为银行扩大需求带来契机。个人贷款7月新增量仅1097亿，连续3月出现下降，房贷新政对按揭贷款需求的影响持续(2009年个人消费贷款中有77.8%的比例是用于个人住房贷款)。央行数据显示，今年7月份，人民币贷款新增5328亿元；1-7月，已实现全年新增贷款目标的68.7%。下半年在某些领域实行较为宽松的信贷政策，如西部大开发,新能源、新材料、新技术等新兴战略产业，以及小额贷款、中小企业和小微企业贷款将为银行扩大需求带来契机。对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观世联研究认为，虽然房地产开发及消费贷款是银行信贷中利润高且稳定的一块业务，从各大银行对三套房信贷的暧昧中可见端倪。但只要此轮调控政策不放松，在房价走低不会产生大量坏账的情况下，银行将会通过“牺牲”经济利益，来配合