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1目录一、房地产政策分析....................................21、江阴房地产政策分析...........................................................................................................22、政策对客户以及市场的影响；............................................................................................4二、房地产市场分析....................................61、2008-2010各年商品住宅供销分析；..................................................................................62、2010上半年商品住宅分月供销分析；................................................................................73、2009-2010年商品住宅价格分析；.....................................................................................84、2010年上半年各月商品住宅成交特点分析.........................................................................9三、竞争项目分析.....................................111、2010年上半年竞争项目供应情况.....................................................................................112、2010年上半年竞争项目成交情况.....................................................................................12四、下半年市场情况预判...............................141、下半年政策影响情况预判；..............................................................................................142、下半年市场供求情况预判；..............................................................................................163、下半年价格走势情况预判；..............................................................................................172一、房地产政策分析1、江阴房地产政策分析表：2010年01-07月江阴房地产市场政策一览表时间政策核心内容1月7日经营性土地出让五个要求深入实施经营性土地招拍挂制度、依法有序推进土地出让、坚持集约高效使用土地、促进土地市场平稳健康、切实做好当前土地出让的有关工作。3月1日建设限价房，解决“夹心层”买房难为了解决城区工薪阶层（既不符合购买经济适用房、又买不起普通商品房的“夹心层”）的住房困难，市委市政府创新推出了建设限价商品房的举措。限价商品房是限制销售价格、面积和销售对象的政策性住房，准备在南闸、云亭和夏港三个街道建设限价商品房。销售价格比同类地段的商品房每平米优惠400元左右。4月11日江阴市限价商品房暂行管理办法一是申请人须为澄江街道、城东街道办事处的常住户口，或在该区域内单位工作满5年的大专以上的各类专技人员（可不受户籍限制）。单身家庭提出申请的，申请人须年满28周岁；二是申请人的家庭上年人均收入不高于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入；三是家庭人均住房建筑面积低于人均25平方米。4月20日江阴市新建商品房销售价格行为规则商品房销售价格全面实行“一价清”制度。凡按规定列入开发建设成本的各类设施、设备费用，市政基础设施配套费、人防基金等各项政府规费不得在价外另行收取。7月24日江阴正式施行契税新政从2010年7月1日起，对个人购买普通商品住房的，按1%税率征收契税；对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。数据来源：南京中原DRC监测数据江阴近几个月政策可以说是乏善可陈，基本是延续或者重复前期的政策，没有出台对楼市造成影响的政策。最值得注意的是3月出台建设“限价房”政策，这是政府为了贯彻中央解决“夹心层”住房问题而出台的。对市场的低端需求将起到分流作用，但考虑到其限制条件较为苛刻，对楼市的影响是极为有限的。与北京、深圳、广州等大城市相比，江阴地方细则却迟迟未出。自4.15新政公布后，截至到目前已达到4个月时间。江阴的地方细则依然没有出台，排除江阴是二、三线城市，政策贯彻较为缓慢原因之外，从侧面也可看出江阴对抑制楼市的暧昧态度。从历年来江阴对楼市的政策来看，“护市”的意图是比较明显的。由此我们可以预测未来江阴的新政细则只会在中央新政的基础下有所松动，不会比其他城市的细则更加严厉。3表：江阴地方银行执行新政情况银行二套房执行情况中国银行中国银行目前已开始执行新政，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮15%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套不做，商业项目不受影响。中国农行中国农行未收到总行的执行细则，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮20%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套看情况而定是否贷款，商业项目不受影响。中国工行中国工行表示，现未收到总行的细则，银行方面会按照银监会的要求施行。商业项目不受影响。浦发银行浦发银行表示，总行未有细则通知，但会按照新政要求不折不扣的执行。首套住房90平米以下首付20%，利率最低下浮30%；首套住房90平米以上首付30%，利率最低下浮20%；三套不做，商业不受影响。数据来源：南京中原DRC监测数据虽然地方政策细则迟迟没有出台，但银行方面执行二套房政策执行力度比较严。4月15日新政出台第二天，江阴国有银行支行均已经开始执行新政。以中国工商银行为例，在16日以前审批通过的，即使贷款还没有及时发放到位，依然按照原先政策执行；16日起，即使是较早前已经开始审批，但是没有通过的，将按照新政策执行。而其他银行也全都开始严格按新政策确定二套房的贷款成数和利率。6月三部委联合出台“二套房认定”认房又认贷的标准之后，江阴大部分银行已经开始不折不扣的执行新的政策，住宅贷款受到严控，商业贷款不受影响。从各银行的反映来看，新政执行已经开始，三套已经全部叫停，商业项目不受影响，而商业性质银行的政策较国有银行宽松。42、政策对客户以及市场的影响；图新政对购房者影响57.20%26.00%13.20%3.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%对购房没有影响观望/推迟购房购房首付/贷款问题未考虑/不知道数据来源：南京中原DRC监测数据根据我们在新政之后做的客户调研，我们可以发现有接近四成的客户由于新政受到影响。其中26%的客户由于新政而推迟的买房计划，另外有13.2%的客户由于新政而遭遇到了贷款问题。在新政公布的第一个月，就有接近四成的客户受到影响，随着新政的各项政策的实施，受到影响客户的比例必将日益加大。图新政对市场影响501002003004005006001月2月3月4月5月6月7月2010年成交量数据来源：南京中原DRC监测数据受到新政影响，市场成交量在新政当月出现了一个成交高峰后，在后面几个月萎缩明显，6月份创下本年度成交量的最低点。4月由于是新政刚刚出台，再加上各家开发商急于抛货，导致成交量出现了一个高峰。但随着新政逐步落实，威力开始全部显现。5-7月江阴商品住宅市场出现了前所未有的低迷态势，成交量创下本年度的最低点，甚至低于传统的营销淡季——春节期间的2月。6二、房地产市场分析1、2008-2010各年商品住宅供销分析；图：2008年-2010年江阴房地产市场分年度供销情况（单位：万平方米）2008年2009年2010年1-7供应面积113.7476.7342.82销售面积53.38132.0232.25供销比2.130.581.330.000.501.001.502.002.50020406080100120140数据来源：南京中原DRC监测数据近两年，江阴房地产市场变化较大。2008年受到宏观大势影响成交较为低迷，供销比达到2.13；2009年市场恢复，成交量恢复明显，供销比仅为0.58；2010年1-7月市场供大于销，供销比为1.33。根据南京中原DRC监测数据显示：2008年江阴城区房地产市场供应房源113.74万平米，成交房源53.38万平米，供销比高至2.13；2009年江阴城区房地产市场供应房源76.73万平米，成交房源132.02万平米，供销比低至0.58；2010年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.82万平米，成交房源32.25万平米，供销比达1.33。72、2010年1-7月商品住宅分月供销分析；图：2010年1-7月江阴房地产市场供销情况（单位：万平方米）1月2月3月4月5月6月7月供应面积7.700.000.0010.065.054.8415.18销售面积5.343.735.467.903.312.823.68供销比1.440.000.001.271.531.724.13-0.500.000.501.001.502.002.503.003.504.004.500.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00数据来源：南京中原DRC监测数据2010年江阴1-7月房地市场呈现供大于求的运行态势。根据南京中原DRC监测数据显示；2010年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.83万平米，成交房源32.24万平米，供销比达1.33。分月来看，江阴房地产市场呈现明显两极分化的态势。4月新政之前市场依然保持较好的态势，呈现供小于求的态势。4月新政之后供应量猛增，供销比逆转，呈现供大于求的态势。根据南京中原DRC监测数据显示：2010年1-3月，江阴房地产市场供应房源7.7万平米，成交房源14.53万平米，供销比达到0.53。2010年4-7月，江阴房地产市场供应房源35.13万平米，成交房源17.71万平米，供销比达到1.98。83、2009-2010年商品住宅价格分析；图：2009-2010年商品住宅价格情况（单位：元/平方米）5387634362346452623257486348620764376380693767658464928774737967-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.3010002000300040005000600070008000900010000成交均价环比数据来源：南京中原DRC监测数据近两年房地产价格呈现明显逐月上涨态势。根据南京中原DRC监测数据显示，2010年1-4月江阴房地产市场成交均价达到8185元/平米，环比2009年的6348元/平米上涨了28.93%。94、2010年1-7月各月商品住宅成交特点分析表：2010年1-7月江阴房地产市场分面积段成交情况1月2月3月4月5月6月7月2010年1-7月50以下2.39%1.27%1.59%0.72%1.43%0.